N° RG 24/01455 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IHJB

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

ENTRE:

Madame [C] [U] [N] veuve [Z]

née le 31 Octobre 1959 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la SARL IGOR COLOMBET IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 8]

non représenté

S.A.R.L. IGOR COLOMBET IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 8]

non représentée

Monsieur [I] [O]

né le 17 mai 1994 à [Localité 13] (13)

demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 03 Décembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2025.

DÉCISION: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en ressort.

FAITS ET PROCEDURE

Mme [C] [Z] affirme que :

— elle est propriétaire de deux appartements dépendant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 16] ([Localité 12]) [Adresse 2] et [Adresse 4];

— la gestion du syndicat des copropriétaires était assurée par la Sté IGOR COLOMBET IMMOBILIER ;

— elle et M. [M] ont acquis le bien selon jugement en date du 07 janvier 2005 rendu par le TGI de [Localité 16], audience des saisies immobilières ;

— le jugement mentionne, en page 3, que Mme [Z] a acquis le lot n°11 ainsi que le lot n°8 ;

— selon acte reçu par Me [T] en date du 24 mars 2010, elle a acquis la moitié indivise de M. [M], devenant seule propriétaire des lots de copropriété ;

— elle souhaiterait désormais pouvoir revendre les lots dont elle est propriétaire ;

— elle s’est donc rapprochée du syndic afin de connaître les démarches à entreprendre.

L’assemblée générale s’est réunie le 28 juin 2018 avec une résolution n°17 appelée : «autorisation à donner à Mme [Z] de diviser le lot n°11 majorité article 25 ».

Le syndic a écrit que :

« l’assemblée générale autorise Mme [Z] à diviser son lot afin de créer deux nouveaux lots.

Il a été demandé un plan à Mme [Z], non parvenu à ce jour. Il conviendra alors de changer la répartition des charges et d’adopter une nouvelle répartition des tantièmes telle qu’elle sera définie par M. [B] en sa qualité de géomètre-expert.

Il conviendra également de donner mandat au syndic afin de faire le nécessaire auprès d’une Etude notariale pour les modifications ».

Cependant, il est mentionné dans le P.V. :

« pas de vote : il semblerait qu’il ne s’agisse pas de la division d’un lot d’habitation mais qu’un des appartements soit un grenier transformé en appartement sans autorisation de la copropriété, ce grenier étant contigu avec l’habitation. Il convient de vérifier que cet aménagement n’empiète pas sur le grenier d’un autre occupant. Il est demandé à Mme [Z] de procéder à ces vérifications ».

Mme [C] [Z] a mandaté M. [B] du cabinet MESURES & PATRIMOINE pour établir le modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Elle a envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 03 mars 2020 avec pour objet : « modificatif géomètre appartement [Adresse 3] », et où elle demande également au syndic de prévenir le propriétaire du lot n°9 de sa volonté de lui racheter 2,56 m² de grenier.

Par ailleurs, il est constant que le lot n°9 comprenant normalement un appartement avec cave et grenier appartient à M. [O] si on suit l’EDD.

Par acte du 28 mars 2024, Madame [N] veuve [Z] assignait Monsieur [I] [O] et le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Dans ses dernières conclusions, Madame [N] veuve [Z] demande, au visa de l’article 2272 du Code Civil, de :

— Dire et juger qu’elle est propriétaire des deux appartements dépendants de l’immeuble situé sur la Commune de [Localité 16] ([Localité 12]) [Adresse 2] et [Adresse 4], à l’angle de la [Adresse 15] figurant au cadastre de la manière suivante : les lots RCP n°11 :

— Section EN, n° [Cadastre 6], lieudit [Adresse 2] pour une contenance de 0 ha 4 a 54 ca – Section EN, n°[Cadastre 7], lieudit [Adresse 5], pour une contenance de 0 ha 1 a 71ca

Contenance totale 0 ha 6 a 25 ca, soit deux appartements situés au 4ème étage correspondant aux lots 19 & 20 tels que prévus dans le modificatif de l’état descriptif de division en copropriété établi par le Cabinet MESURES & PATRIMOINE le 12 juillet 2019 et correspondant actuellement au lot n°11 : Un appartement au 4ème étage dénommé « local 8 » au règlement de copropriété, cave et grenier portant le n°8.

Avec les 27/1.000e des parties communes générales.

Et les parts proportionnelles de copropriété dans la cour commune. Précision étant ici faite que ledit lot est matériellement divisé en deux appartements indépendants.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer toutes les mesures de publicité nécessaires et notamment faire publier le nouvel état descriptif de division à leurs frais en choisissant tel notaire qu’il leur plaira et ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard ;

— Dire et juger que l’astreinte courra un mois après la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la Sté IGOR COLOMBET à lui payer :

• 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

• 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

• Les entiers dépens de l’instance, étant précisé que Mme [Z] ne participera pas à la répartition des dépens.

— Dire et juger que le jugement à intervenir sera opposable à M. [I] [O].

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [I] [O] demande de :

— Débouter Madame [N] veuve [Z] de l’ensemble de ses demandes à son égard ;

— Condamner Madame [N] veuve [Z] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

MOTIFS,

1- Sur la demande de Mme [C] [Z]

En l’espèce, au soutien de ses demandes, Madame [N] veuve [Z] met en avant que :

— le géomètre-expert fait remarquer, en page 4 de son rapport, que le plan d’origine du 4ème étage du règlement de copropriété présente « des incertitudes sur la nature et la disposition des différents lots de copropriété », et l’expert préconise « une refonte globale de la copropriété » ;

— le lot n°11 serait divisé en deux nouveaux lots 19 & 20 avec changement de destination de grenier en habitation, et le lot n°9 serait transformé en deux nouveaux lots 21 & 22 avec changement de destination ;

— une assemblée générale a été convoquée pour le 16 novembre 2022 ;

— à l’ordre du jour était mentionnée l’autorisation à lui donner de diviser le lot 11 mais finalement, cette assemblée générale n’a pas eu lieu ;

— lors de l’assemblée générale du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a refusé de lui donner l’autorisation de diviser son lot ;

— elle a pu interroger le géomètre-expert qui a pu retrouver les anciens documents relatifs à l’immeuble avec notamment :

— le 1er règlement de copropriété du 04 novembre 1952,

— les plans du 4ème étage,

— la modification de l’état descriptif de division de 1959,

— la modification de l’état descriptif de division de 1977.

Par ailleurs, elle affirme que :

— elle serait propriétaire des biens dont s’agit depuis le 07 janvier 2005 ;

— ce serait le propriétaire antérieur qui avait dû réaliser les travaux de création des deux appartements mais on ignorerait la date des travaux ;

— cependant, les appartements existeraient depuis au moins 2005 ;

— ils seraient visés dans le procès-verbal de constat annexé au cahier des charges ayant servi de base à la saisie immobilière, dans les rapports établis par le Cabinet DIAM CO pour les diagnostics et dans les deux titres de propriété ;

— l’administration fiscale reconnaîtrait l’existence des deux appartements : un appartement de 50 m² et un appartement de 36 m².

Pour sa part, au soutien de ses demandes, Monsieur [O] met en avant que :

— concernant les lots n°19 et 20, tels qu’ils découlent du modificatif de l’état descriptif de division en copropriété établi par le Cabinet MESURES & PATRIMOINE, et qui constituent la division du lot n°11 existant, et appartenant d’ores et déjà à Madame [N], avec un changement d’affectation du grenier en habitation, cette demande ne le concernerait pas ;

— concernant le nouveau lot n°22, Madame [N] voudrait bénéficier de la prescription abrégée de 10 ans, alors qu’elle ne pourrait invoquer un juste titre ;

— en effet, d’une part, elle n’a pas acquis le bien a non domino ;

— elle a, au contraire, acquis le bien par la voie d’une vente forcée et, par conséquent, par la voie du propriétaire du bien en cause ;

— surtout, le nouveau lot n°22 ne serait pas inclus dans le titre dont elle se prévaut ;

— en effet, le titre qu’elle produit fait référence au règlement de copropriété ;

— or, le plan de l’état descriptif de division montrerait que le nouveau lot n°22 serait inclus dans le lot n°9 qui lui appartient ;

— l’acte de vente entre Monsieur [M] et la demanderesse fait état des superficies des deux appartements appartenant à la demanderesse, à savoir 48,80 et 34,30 m2, soit 83,10 m2 (en loi Carrez), et la différence de 2,46 m2 entre la surface résultant du règlement de copropriété et la surface mesurée lors de la vente entre lui et Madame [N] correspondrait aux parties prises sur les parties communes à savoir 1,08 + 1,27 m2 ;

— le titre de Madame [N] ne correspondrait donc pas au bien tel qu’il est constitué aujourd’hui, c’est-à-dire intégrant le nouveau lot n°22, lui appartenant toujours ;

— toute revendication de Madame [N] à l’égard du lot n°22 issu du modificatif établi par le Cabinet MESURES & PATRIMOINE ne pourrait être que rejetée.

Concernant Monsieur [O], Mme [C] [Z] affirme que :

— M. [O] a acquis un lot n°9 avec les précisions suivantes : « il est impossible de situer les caves, il n’y a pas de plan avec les numéros de lots y afférant, il est impossible de situer les greniers pour la même raison, il y a moins de greniers que ce qui est mentionné dans l’état descriptif de division. Il est donc possible qu’il n’y ait pas de grenier pour ce lot » ;

— le 28 juillet, son conseil tentait de prendre contact avec M. [I] [O] ;

— Monsieur [I] [O] conclut au débouté de sa demande alors qu’elle ne formule aucune demande contre lui ;

— elle n’ aurait pas « annexé son grenier » ;

— il affirme n’y aurait pas d’usucapion et encore moins de prescription abrégée, alors qu’elle n’invoque l’usucapion que pour les biens qu’elle a acquis aux enchères.

Il en résulte que :

— l’analyse du géomètre produite n’a pas été faite dans un cadre judiciaire ;

— il existe des divergences d’interprétation sur les pièces produites non seulement entre le syndicat des copropriétaires et la demanderesse mais encore entre la demanderesse et Monsieur [O].

Dans ces conditions, seul l’avis d’un expert pourra trancher ces différentes interprétations, et il convient, avant-dire droit, d’ordonner une expertise, et ce, dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

2- Sur les autres demandes

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ordonnée, il convient de surseoir sur les demandes et de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, de façon réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE, avant dire droit , une expertise, confiée à [S] [H] [Adresse 9], avec mission, après s’être fait communiquer et avoir pris connaissance des documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission de:

— donner son avis sur la demande de Mme [C] [Z] visant à :

Dire et juger qu’elle est propriétaire des deux appartements dépendants de l’immeuble situé sur la Commune de [Localité 16] ([Localité 12]) [Adresse 2] et [Adresse 4], à l’angle de la [Adresse 15] figurant au cadastre de la manière suivante : les lots RCP n°11 :

— Section EN, n° [Cadastre 6], lieudit [Adresse 2] pour une contenance de 0 ha 4 a 54 ca – Section EN, n°[Cadastre 7], lieudit [Adresse 5], pour une contenance de 0 ha 1 a 71 ca

Contenance totale 0 ha 6 a 25 ca, soit deux appartements situés au 4ème étage correspondant aux lots 19 & 20 tels que prévus dans le modificatif de l’état descriptif de division en copropriété établi par le Cabinet MESURES & PATRIMOINE le 12 juillet 2019 et correspondant actuellement au lot n°11 : Un appartement au 4ème étage dénommé «local 8 » au règlement de copropriété, cave et grenier portant le n°8.

Avec les 27/1.000e des parties communes générales.

Et les parts proportionnelles de copropriété dans la cour commune. Précision étant ici faite que ledit lot est matériellement divisé en deux appartements indépendants.

— donner son avis sur le différend opposant Mme [C] [Z] à Monsieur [I] [O]

— faire toutes observations utiles à la solution du litige ;

— déposer un pré-rapport ;

— donner un délai aux parties pour déposer leurs dires et répondre à ceux-ci ;

DIT que celle-ci sera suivie sous le système OPALEXE ;

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 à 283, 748-1 du code de procédure civile ;

DIT qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE, service du contrôle des expertises, avant le 14 août 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle ;

DIT que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisible de celles-ci ;

RAPPELLE qu’avant le dépôt de son rapport, l’expert adressera sa note d’honoraires et de frais aux parties par tout moyen permettant d’en vérifier la réception en leur indiquant qu’elles disposent d’un délai de quinze jours à compter de la réception de ce courrier pour adresser leurs observations à l’expert lui-même ou au juge chargé du contrôle des expertises, et qu’il fera mention de l’accomplissement de cette formalité à la fin de son rapport, au besoin par mention manuscrite ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tout incident ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission, conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [C] [Z] devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal une provision de 3000 euros, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, avant le 14 février 2025 ;

DIT que, faute de consignation dans le délai fixé, la désignation de l’expert deviendra caduque, à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

Dans l’attente de la réalisation de l’expertise ordonnée :

SURSOIS sur les autres demandes ;

RESERVE les dépens ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 01 octobre 2025, 09h00.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

*Copie exécutoire à:

M^e John CURIOZ

M^e François PAQUET-CAUET

*Copie certifiée conforme à:

Régie

Service expertise

Le