TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Octobre 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2025

GROSSE :

Le 30 Octobre 2025

à M^e Guillaume FABRICE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 Octobre 2025

à Mme [E] [B] [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02213 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6J3A

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS), immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°410 634 620, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [E] [B] [U]

née le 08 Avril 1999 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [L] [I]

né le 02 Janvier 1986 à [Localité 7] (COMORES), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 27 août 2021, la société SERGICE REISDENCES SERVICES a donné à bail à Madame [N] [X] [E] [B] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel actualisé de 567,52 euros, charges comprises.

Selon la requérante, par acte sous signature privée du 27 août 2021, Monsieur [I] [L] se serait porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SERGICE REISDENCES SERVICES a fait signifier à Madame [N] [X] [E] [B] par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 4 728,97 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à Monsieur [I] [L] le 28 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, la société SERGICE REISDENCES SERVICES a fait assigner Madame [N] [X] [E] [B] et le 7 avril 2025 à Monsieur [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Madame [N] [X] [E] [B] et Monsieur [I] [L] à lui payer les loyers et charges impayés au 23 mars 2025, soit la somme de 5 978,05 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 567,52 euros ;

— condamner solidairement Madame [N] [X] [E] [B] à payer la somme de 460 euros à titre de dommage et intérêts,

— condamner solidairement Madame [N] [X] [E] [B] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société SERGICE REISDENCES SERVICES expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 16 janvier 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette audience, la société SERGICE REISDENCES SERVICES, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4 520,30 euros, selon décompte en date du 17 septembre 2025, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal selon la procédure de l’article 659 du code procédure civile, Monsieur [I] [L] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Madame [N] [X] [E] [B], comparait en personne, demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 avril 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SERGICE REISDENCES SERVICES justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 27 août 2021 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2025, pour la somme en principal de 4 728,97 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 mars 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte que Madame [N] [X] [E] [B] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience. Néanmoins, compte tenu du montant de la dette (4 520,30 euros) et de ce que cette dernière ne justifie d’aucune ressources, l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Madame [N] [X] [E] [B] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [N] [X] [E] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [N] [X] [E] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 567,52 euros actuellement, et de condamner Madame [N] [X] [E] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [N] [X] [E] [B] reste devoir la somme de 4 520,30 euros, selon décompte en date du 17 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [N] [X] [E] [B] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [N] [X] [E] [B] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4 520,30 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement au titre des dommages et intérêts

La requérant ne justifie pas d’un préjudice distinct du non-paiement des loyers.

Sa demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de Monsieur [I] [L]

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, la requérante ne fournit pas l’engagement de caution signé par Monsieur [I] [L].

En conséquence, les demandes formulées contre Monsieur [I] [L] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [X] [E] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société SERGICE REISDENCES SERVICES les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2021 entre la société SERGICE REISDENCES SERVICES et Madame [N] [X] [E] [B] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 mars 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [N] [X] [E] [B] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [X] [E] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [X] [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SERGICE REISDENCES SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [X] [E] [B] à verser à la société SERGICE REISDENCES SERVICES, à titre provisionnel, la somme de 4 520,30 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

CONDAMNE Madame [N] [X] [E] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 567,52 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE les demandes formulées contre Monsieur [I] [L] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la société SERGICE REISDENCES SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [X] [E] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président