Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05298 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I7Z2

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 06 Janvier 2026

ENTRE :

S.C.I. FNR2M

dont le siège social est sis [Adresse 1] ([Localité 1])

représentée par Maître Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [B] [J]

demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

non comparant

Madame [T] [J]

née le 16 Janvier 1982

demeurant [Adresse 3] ([Localité 1])

comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé les 05 et 06 mars 2019, la S.C.I. FNR2M, représentée par son mandataire, a donné à bail à Madame [T] [J], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 475,00 euros outre une provision mensuelle sur charge de 25,00 euros.

Le même jour, Monsieur [B] [J] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [T] [J], du paiement de la dette de loyers, de charges ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, dans la limite d’un montant de 36 000,00 euros et sans bénéfice de discussion et de division.

La S.C.I. FNR2M a fait délivrer le 12 mai 2025 à Madame [T] [J] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 14 mai 2025, pour un arriéré de 3 095,96 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 13 mai 2025, la S.C.I. FNR2M a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 06 novembre 2025 et ayant donné lieu à la rédaction d’un procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, tant pour Madame [T] [J] que pour Monsieur [B] [J], la S.C.I. FNR2M a attrait ces derniers devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de location ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [J] ;

— de condamner Madame [T] [J] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :

2 122,40 euros euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due, augmentés des révisions légales, jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I. FNR2M a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par notification électronique le 06 novembre 2025.

L’audience s’est tenue le 06 janvier 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

A l’audience, la S.C.I. FNR2M, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 2901,72 euros sa créance locative arrêtée au 26 décembre 2025, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Madame [T] [J], comparante en personne, a reconnu le montant de sa dette locative, expliquant avoir rencontré des difficultés financières. Elle a précisé avoir repris le paiement du loyer et commencé à apurer sa dette en réalisant plusieurs versements. Enfin, elle a sollicité le gel de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, indiquant pouvoir s’acquitter de la somme de 100,00 euros, outre le paiement du loyer courant.

Monsieur [B] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été réalisé et son contenu a été évoqué lors de l’audience.

Les parties ont été autorisées à produire dans le cadre d’une note en délibéré un décompte actualisé, faisant apparaître les versements évoqués par Madame [T] [J]. Ce document a été adressé au greffe dans le délai imparti.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [B] [J].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant le délai contractuel, a été délivré à Madame [T] [J] le 12 mai 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 095,96 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [T] [J] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juillet 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I. FNR2M verse aux débats un décompte arrêté au 12 janvier 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 901,72 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I. FNR2M est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [T] [J] à payer la somme de 2 901,72 euros actualisée au 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Madame [T] [J] a repris au jour de l’audience, le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte locatif, qu’elle a versé la somme de 600,00 euros le 09 janvier 2026 alors que le loyer seul s’élève pour ce mois à la somme de 488,52 euros.

Durant l’audience, elle a sollicité l’octroi de délais de paiement et proposé des mensualités de 100,00 euros, outre le paiement du loyer courant, indiquant que l’une de ses filles était désormais en mesure de l’aider financièrement.

Au regard des efforts fournis par la locataire pour s’acquitter de sa dette, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une période de 30 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.C.I. FNR2M.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [T] [J] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.C.I. FNR2M propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, les bailleurs seraient alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.C.I. FNR2M à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L’article 2297 du Code civil dispose que, « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres ».

En l’espèce, le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légaux.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 06 mars 2019, Monsieur [B] [J] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [T] [J], du paiement de la dette de loyers, des charges ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [B] [J], solidairement avec Madame [T] [J], à payer à la S.C.I. FNR2M, la somme de 2 901,72 euros.

La caution sera également tenue solidairement avec la locataire à verser à la S.C.I. FNR2M une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [T] [J] ou de Monsieur [B] [J].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par S.C.I. FNR2M sera rejetée.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [J] in solidum avec Monsieur [B] [J], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 mai 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I. FNR2M l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [T] [J] in solidum avec Monsieur [B] [J], es qualité de caution, à verser à la S.C.I. FNR2M la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu les 05 et 06 mars 2019 entre la S.C.I. FNR2M et Madame [T] [J] concernant le bien sis [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 juillet 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [J] avec Monsieur [B] [J], es qualité de caution, à payer à la S.C.I. FNR2M la somme de 2 901,72 € arrêtée au 1er octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [T] [J] à se libérer en 29 mensualités de 100,00 euros, la 30ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.C.I. FNR2M sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [T] [J] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 13 juillet 2025 et Madame [T] [J] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [T] [J] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 4], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.C.I. FNR2M conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [T] [J] et Monsieur [B] [J], es qualité de caution, à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à la S.C.I. FNR2M ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE la S.C.I. FNR2M de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [J] avec Monsieur [B] [J], es qualité de caution, au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 mai 2025, de sa signification à la CCAPEX ainsi qu’à la caution, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [J] avec Monsieur [B] [J], es qualité de caution, à verser à la S.C.I. FNR2M la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE