Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03633 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4CE

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 30 Mars 2026

ENTRE :

Madame [J] [S] épouse [W]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Magali GANDIN de LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [O] [L] [T] [X] [S] épouse [F]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Magali GANDIN de LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [M] [P] [L] [T] [S] épouse [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Magali GANDIN de LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [U] [I] [N]

né le 28 Mai 1980

demeurant [Adresse 4]

comparant

Monsieur [B] [I] [N]

né le 07 Mars 1983

demeurant [Adresse 5]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 29 août 2019, « Messieurs [C] » par l’intermédiaire d’IMMO DE FRANCE ont donné à bail à Monsieur [B] [I] [N] et un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 280 euros, outre 19 euros de provision sur charges.

Par acte distinct en date du 6 septembre 2019, Monsieur [U] [I] [N] s’est engagé en qualité de caution.

Selon acte notarié en date du 30 janvier 2025, Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] ont hérité de [E] [C] veuve [S].

Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] ont fait délivrer le 19 mars 2025 à Monsieur [B] [I] [N] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 2224,07 euros, échéance de mars 2025 inclus.

Par courrier électronique du 21 mars 2025, Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] ont préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de Justice en date du 1er avril 2025, le commandement de payer a été dénoncé auprès de Monsieur [U] [I] [N] en sa qualité de caution.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice les 7 et 8 juillet 2025, Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] ont attrait respectivement Monsieur [B] [I] [N] et Monsieur [U] [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3587,83 euros au titre de l’arriéré locatif de mars 2024 à juillet 2025 inclus, sous réserve d’une réactualisation de créance le jour de l’audience, outre intérêts de droit au taux légal,leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer, des révisions légales et charges, à compter du 1er août 2025 et ce jusqu’à la reprise des lieux,s’entendre constater la résiliation de la location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Appelée à l’audience du 9 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 mars 2026.

Lors de l’audience de plaidoirie du 30 mars 2026, Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S], représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes en actualisant leur créance locative à la somme de 4809,22 euros, échéance de mars 2026 inclus.

Elles ont fait état d’un versement de 2000 euros le 27 mars 2026. Elles ont expliqué qu’il leur ait proposé deux paiements à hauteur de 1600 et 1400 euros, puis 80 euros par mois pour apurer la dette. Elles ne se sont pas opposées à cet échéancier.

Monsieur [B] [I] [N], comparant en personne, a sollicité le gel de la clause résolutoire avec le bénéfice d’un échéancier tel que décrit par les bailleresses. Il a informé être au chômage et avoir contracté des crédits à la consommation. Il a ajouté projeter de débloquer son épargne et déposer un dossier de surendettement.

Monsieur [U] [I] [N] s’est associé à la demande d’échéancier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose:

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

A titre liminaire, il convient de constater que la mention de « Messieurs [C] » en qualité de bailleur auquel ont succédé les demanderesses n’ont pas appelée à observations.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [B] [I] [N] le 19 mars 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2224,07 euros, échéance de mars 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [B] [I] [N] est demeuré partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 20 mai 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également que selon dernier décompte, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 6251,65 euros, échéance de mars 2026 inclus, et déduction faite des frais du commandement de payer à hauteur de 226,64 euros.

Il n’est pas contesté par les créancières la réalité d’un virement de 2000 euros le 27 mars 2026, ce réduisant la dette à 4251,65 euros (la somme de 4809,22 euros n’étant pas expliquée), échéance de mars 2026 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [B] [I] [N] à payer la somme de 4251,65 euros à Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S], échéance de mars 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu de la demande du locataire, de la reprise du paiement du loyer courant en mars 2026, et de l’accord des bailleresses sur le principe d’un échéancier, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [B] [I] [N] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées :

— la somme de 1600 euros le premier mois,

— la somme de 1400 euros le deuxième mois,

— puis la somme de 80 euros par mois à compter de la 3è mensualités pendant 15 mois, la 16ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

— La clause de résiliation reprendra son plein effet,

— La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de mars 2026 inclus),

— Monsieur [B] [I] [N] devra régler à Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er avril 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleresses,

— Et faute par Monsieur [B] [I] [N] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA CAUTION :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En application des articles 2292 et 2294 du même code, le cautionnement doit être exprès et peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables.

En l’espèce, compte tenu de l’engagement de caution de Monsieur [U] [I] [N], dont il ne conteste pas la forme et les termes, celui-ci devra régler solidairement avec Monsieur [B] [I] [N] la somme de 4251,65 euros ainsi que les indemnités d’occupation, et sera également bénéficiaire de l’échéancier tel que sus-décrit.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [I] [N] et Monsieur [U] [I] [N] aux dépens de l’instance.

Monsieur [B] [I] [N] et Monsieur [U] [I] [N] seront en outre condamnés in solidum à payer à Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2019 entre« Messieurs [C] » et Monsieur [B] [I] [N], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 20 mai 2025 ;

CONSTATE que Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] viennent aux droits de « Messieurs [C] » ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [I] [N] et Monsieur [U] [I] [N] à payer à Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] la somme de 4251,65 euros, échéance de mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [B] [I] [N] et Monsieur [U] [I] [N] à se libérer de la dette comme suit :

— la somme de 1600 euros le premier mois,

— la somme de 1400 euros le deuxième mois,

— puis la somme de 80 euros par mois à compter de la 3è mensualités pendant 15 mois, la 16ème mensualité équivalant au solde de la dette,

payables avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— La clause de résiliation reprendra son plein effet,

— La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de mars 2026 inclus),

— Monsieur [B] [I] [N] et Monsieur [U] [I] [N] devront régler solidairement à Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er avril 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,

— Et faute par Monsieur [B] [I] [N] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [I] [N] et Monsieur [U] [I] [N] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [I] [N] et Monsieur [U] [I] [N] à payer à Madame [J] [S], Madame [O] [S] épouse [F] et Madame [M] [S] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE