Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03622 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4BA

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2025

ENTRE :

Société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SCI REPUBLIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [N] [H], gérant

ET :

Monsieur [I] [Z] [M]

né le 26 Avril 1982

demeurant [Adresse 1]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 mars 2019, la S.C.I. REPUBLIQUE, représentée par son mandataire, a donné à bail à Madame [J] [O] et Monsieur [I] [Z] [M], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 456,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 45,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 456,00 euros.

Par avenant signé le 28 novembre 2020, le bail d’habitation s’est poursuivi entre la S.C.I. REPUBLIQUE et Monsieur [I] [Z] [M], suite au départ de Madame [J] [O].

La S.C.I. REPUBLIQUE a fait délivrer le 8 avril 2025 à Monsieur [I] [Z] [M] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 037,69 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 9 avril 2025, la S.C.I. REPUBLIQUE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 24 juin 2025, et signifiée par dépôt à étude, S.C.I. REPUBLIQUE a attrait Monsieur [I] [Z] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers, et à défaut la prononcer ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Z] [M] ;

— de condamner Monsieur [I] [Z] [M] au paiement des sommes suivantes :

4 119,69 € au titre de la créance locative, échéance du mois de mai 2025 comprise, outre les loyers et charges échus à entre la date de l’assignation et la date de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I. REPUBLIQUE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 25 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 2 décembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I. REPUBLIQUE, représentée par son gérant, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 7 390,69 € la créance locative arrêtée au jour de l’audience, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Il a précisé que le dernier règlement datait de décembre 2024. Le bailleur a en outre sollicité la somme de 717,00 euros correspondant au montant de la franchise qu’il avait dû régler à son assurance pour la réparation de la porte d’entrée du logement, laquelle avait, selon lui, été détruite du fait de son locataire.

Monsieur [I] [Z] [M], comparant en personne, a reconnu le montant de sa dette locative, expliquant connaître une situation financière difficile. S’agissant du montant réclamé suite à la dégradation de la porte d’entrée du logement, il a précisé avoir sollicité son assurance.

Il a été offert aux parties la possibilité de produire, dans le cadre d’une note en délibéré, tout élément relatif à la prise en charge par les assurances des frais de réparations de la porte d’entrée. Aucun document n’a été produit.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier malgré la carence du locataire aux rendez vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il convient de retenir ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant le délai contractuel, a été délivré à Monsieur [I] [Z] [M] le 8 avril 2025 pour un arriéré de loyers de 3 037,69 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [I] [Z] [M] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 juin 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I. REPUBLIQUE verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 7 390,69 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Au regard des justificatifs fournis, la créance du bailleur est justifié tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [Z] [M] à payer la somme de 7 390,69 €, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort de l’historique produit que Monsieur [I] [Z] [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant, le dernier règlement datant du mois de décembre 2024. Dès lors, cette carence fait obstacle à l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Z] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [Z] [M] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I. REPUBLIQUE.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [Z] [M] à verser cette indemnité à la S.C.I. REPUBLIQUE et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de remboursement des frais de franchise

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligatoire doit la prouver. Réciproquement, celui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la S.C.I. REPUBLIQUE sollicite la somme de 717,00 euros correspondant à la somme versée à son assurance au titre de la franchise, suite à la réparation de la porte d’entrée du logement loué.

Toutefois, il n’apporte au soutien de sa demande aucune pièce, aucun élément venant étayer ses allégations.

Par conséquence, la demande de condamnation formée à ce titre par la S.C.I. REPUBLIQUE sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [I] [Z] [M].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.C.I. REPUBLIQUE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [Z] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I. REPUBLIQUE l’ensemble des frais non compris dans les dépens.

Il convient donc de condamner Monsieur [I] [Z] [M] à verser à S.C.I. REPUBLIQUE la somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 1 mars 2019 entre la S.C.I. REPUBLIQUE et Monsieur [I] [Z] [M] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 9 juin 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [M] à payer à la S.C.I. REPUBLIQUE, la somme de 7 390,69 €, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [I] [Z] [M] de sa demande relative à l’octroi de délais de paiement  ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [Z] [M] ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT que faute par Monsieur [I] [Z] [M] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [Z] [M] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.C.I. REPUBLIQUE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE la S.C.I. REPUBLIQUE de sa demande de condamnation au titre du remboursement des frais de franchise ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la S.C.I. REPUBLIQUE ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [M] à verser à S.C.I. REPUBLIQUE la somme de 100,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE