Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03868 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4NE

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 02 Février 2026

ENTRE :

S.C.I. KAMEO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florent MATHEVET BOUCHET, avocat au barreau de ROANNE, substitué à l’audience par M^e Olivier BOST, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [D] [H]

née le 08 Octobre 1955

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 16 décembre 2013, Madame [F] [T] a donné à bail à Madame [D] [H] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 400 euros, hors charges.

Selon attestation notariale, Madame [F] [T] a cédé l’immeuble à la SCI KAMEO le 19 mai 2021.

La SCI KAMEO a fait délivrer le 9 décembre 2024 à Madame [D] [H] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1569,38 euros, échéance de novembre 2024 inclus.

Par courrier électronique du 11 décembre 2024, la SCI KAMEO a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le14 août 2025, la SCI KAMEO a attrait Madame [D] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [H], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— de condamner Madame [D] [H] au paiement des sommes suivantes :

1703,36 euros au titre de sa créance locative, sous réserve d’une actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales à compter du constat de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux,200 euros à titre de dommages-intérêts,100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.

La SCI KAMEO a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique le 14 août 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie du 2 février 2026, l’affaire ayant été enregistrée deux fois, la jonction du dossier 25/4675 sous le numéro 25/3868 a été ordonnée.

La SCI KAMEO, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes figurant dans l’acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2231,11 euros, échéance de janvier 2026 inclus. Elle s’en est rapportée à l’appréciation du magistrat s’agissant de la demande d’un délai de paiement.

Madame [D] [H] a été comparante en personne. Elle a évoqué un dossier de surendettement en cours et a ajouté avoir repris le paiement du loyer. Elle a expliqué avoir accumulé des dépenses d’énergie et a sollicité un échéancier à hauteur de 80 euros par mois pour pouvoir demeurer dans le logement. Elle a mentionné être à la retraite.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, il sera appliqué ce délai nonobstant le délai légal de six semaines.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [D] [H] le 9 décembre 2024 pour un arriéré de loyers de 1569,38 euros, échéance de novembre 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [D] [H] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 10 février 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date d’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 1878,46 euros, échéance de janvier 2026 inclus, frais d’huissier et de relance, non justifiés, exclus (2231,11 – 352,65).

Il convient donc de condamner Madame [D] [H] à payer la somme de 1878,46 euros la SCI KAMEO, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu des efforts de la locataire, laquelle a repris le paiement des loyers, et de l’absence d’opposition catégorique du bailleur, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et il sera accordé à Madame [D] [H] un délai de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 80 euros par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

La clause de résiliation reprendra son plein effet,La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de janvier 2026 inclus),Madame [D] [H] devra régler à la SCI KAMEO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, sur justificatifs, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter du 1er février 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,Et faute par Madame [D] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SCI KAMEO aux frais et aux risques et périls du locataire, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de démonstration de la mauvaise foi de Madame [D] [H], la SCI KAMEO sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [H] au paiement des entiers dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI KAMEO la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE que le bail en date du 16 décembre 2013 conclu entre Madame [F] [T] et Madame [D] [H], concernant le bien sis [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 10 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que la SCI KAMEO vient aux droits de Madame [F] [T] ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à la SCI KAMEO la somme de 1878,46 euros, échéance de janvier 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [D] [H] à se libérer en 23 mensualités de 80 euros par mois, la 24 ème mensualité équivalant au solde de la dette, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SCI KAMEO sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause de résiliation reprendra son plein effet,

La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de janvier 2026 inclus),

Madame [D] [H] devra régler à la SCI KAMEO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, sur justificatifs, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter du 1er février 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,

Et faute par Madame [D] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SCI KAMEO aux frais et aux risques et périls du locataire, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE la SCI KAMEO de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [D] [H] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à la SCI KAMEO la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE