TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e SOGNO (P0145)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e LEBOUGRE (C1104)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/01181

N° Portalis 352J-W-B7F-CVZTA

N° MINUTE : 1

Assignation du :

23 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [M] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Alain LEBOUGRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1104

DÉFENDERESSE

S.A.S. DELIZIUS (RCS de [Localité 5] n°429 240 948)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Claudia SOGNO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0145

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01181 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZTA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistées de Manon PLURIEL, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 19 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 1987, Mme [Y] [T], aux droits de laquelle se trouve Mme [M] [H], a donné à bail commercial, en renouvellement, à M. et Mme [I], aux droits desquels se sont trouvés M. et Mme [F] puis la société DELIZIUS, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 6], pour une durée de neuf années du 1er avril 1987 au 31 mars 2016, l’exercice de l’activité de « charcuterie, comestible, vins et liqueurs à emporter sans pouvoir consommer sur place » et un loyer annuel de 120 000 francs, soit 18 293,88 euros, hors taxes et hors charges.

Par un jugement du 12 décembre 2001, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er avril 1996 à la somme de 21 757,22 euros.

Par acte d’huissier de justice signifié le 21 juin 2006, Mme [M] [H] a fait délivrer à la société DELIZIUS une sommation, visant la clause résolutoire stipulée au bail, de cesser toute consommation sur place, que ce soit à l’intérieur ou à l’extérieur des lieux loués puis, par acte d’huissier de justice signifié le 16 octobre 2006, l’a assignée à comparaître devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire.

Puis, par un jugement du 13 septembre 2007, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2005, sous réserve de l’action en acquisition de clause résolutoire engagée par Mme [M] [H], et désigné un expert afin de rechercher la valeur locative des lieux loués.

Les parties se sont cependant rapprochées et, le 08 janvier 2009, ont conclu un protocole d’accord valant transaction selon lequel :

— elles conviennent d’un nouveau bail pour les mêmes locaux, du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2016, lequel fera l’objet d’un acte séparé ;

— la société DELIZIUS restitue à Mme [M] [H] la jouissance de l’appartement du premier étage ;

— la cave n°31, attachée à l’appartement, est affectée de manière précaire à l’activité de la société DELIZIUS qui devra la restituer à Mme [M] [H] au plus tard le 31 décembre 2016.

Conformément à ce protocole, le 8 janvier 2009, Mme [M] [H] et la société DELIZIUS ont signé un contrat de bail commercial pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2016.

Par acte d’huissier de justice signifié le 07 juillet 2016, la société DELIZIUS a sollicité de Mme [M] [H] le renouvellement du bail, ce que cette dernière a accepté par lettre de son gestionnaire immobilier en date du 22 juillet 2016.

Les parties ont ainsi signé un contrat de renouvellement de bail le 1er janvier 2017, pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2025 et un loyer de 33 909,37 euros hors taxes et hors charges.

Au mois de mai 2020, un litige est survenu entre les parties, Mme [M] [H] reprochant à la société DELIZIUS d’avoir apporté au contrat d’importantes modifications par rapport au contrat de bail précédent.

Par acte d’huissier de justice signifié le 25 octobre 2021, Mme [M] [H] a fait délivrer à la société DELIZIUS une sommation, visant la clause résolutoire stipulée au bail, « D’AVOIR A EXECUTER LA CLAUSE PARTICULIERE DU BAIL COMMERCIAL DU 08 JANVIER 2009 ET DE L’ARTICLE 4 DU PROTOCOLE D’ACCORD SIGNE LE MEME JOUR et par conséquent, de restituer sans délai la cave n°31 à madame [M] [H]. »

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice signifié le 23 décembre 2021, Mme [M] [H] a assigné la société DELIZIUS à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse et récapitulatives notifiées n°3 par RPVA le 22 juin 2023), Mme [M] [H] demande au tribunal de :

« DIRE ET JUGER que le bail du 08 janvier 2009 a été renouvelé à effet au 1 er janvier 2017 par application des articles L 145-10 et L 145-12 du code de commerce à cette date ;

Vu les dispositions de l’acte dit « renouvellement de bail commercial » portant la date du 1 er janvier 2017 ;

CONSTATER et DIRE ET JUGER que cet acte-là est différent sur de très nombreux points de celui en cours et en renouvellement à compter du 1er janvier 2017 par application des dispositions sus-citées du code de commerce ;

CONSTATER ET DIRE ET JUGER l’absence de consentement éclairé et valablement émis par madame [M] [H] pour voir ces modifications figurer dans le bail commercial postérieur à celui renouvelé de plein droit le 1er janvier 2017;

EN CONSEQUENCE, ET A TITRE PRINCIPAL,

DECLARER nul ce nouveau bail portant la date du 1er janvier 2017 sur les fondements précités ;

Vu par ailleurs le protocole d’accord signé par la société DELIZIUS et madame [M] [H] le 08 janvier 2009 et, spécialement, ses articles 5 et 9 ;

Vu les dispositions de l’article 2044 ancien et 2052 ancien du code civil applicables au moment de la signature de ce protocole d’accord ;

DIRE ET JUGER que la société DELIZIUS n’a pas respecté les termes de ce protocole d’accord, qui a autorité de chose jugée à son égard par application de l’article 2052 ancien du code civil, en ne restituant pas à madame [M] [H] la cave n° 31 au plus tard le 31 décembre 2016 et en l’incluant dans l’emprise des lieux loués aux termes du renouvellement de bail daté du 1er janvier 2017, sans l’accord de la bailleresse ;

EN CONSEQUENCE, ET POUR CE SECOND MOTIF ;

DECLARER nul le bail en cours daté du 1er janvier 2017 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, vu la clause résolutoire du bail rappelée intégralement dans la sommation d’avoir à restituer une cave notifiée à la société DELIZIUS le 25 octobre 2021 ;

CONSTATER ET DIRE ET JUGER que cette clause résolutoire est acquise au profit de madame [M] [H], faute par la société DELIZIUS d’y avoir satisfait voire, en l’occurrence, en refusant de le faire au motif que son obligation de restitution ne serait « plus en vigueur » ;

EN CONSEQUENCE,

DIRE ET JUGER que le bail en cours daté du 1er janvier 2017 s’est trouvé ipso facto résilié;

ECARTER toutes les contestations de la société DELIZIUS et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, notamment ses réclamations au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

ORDONNER l’expulsion de la société DELIZIUS des lieux litigieux ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

CONDAMNER la société DELIZIUS à payer à madame [M] [H] les sommes de :

— Prorata temporis, 38 000 € par an en principal à titre d’indemnité d’occupation à compter du prononcé du jugement à intervenir, jusqu’à son départ effectif des lieux et celui de tous occupants de son chef ;

—  60 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par madame [M] [H] ;

—  20 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la société DELIZIUS en tous les dépens, dont le recouvrement pourra être opéré par maître LEBOUGRE, avocat, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile. ».

Mme [M] [H] expose qu’au mois de février 2017, au prétexte d’inclure les dispositions de la loi Pinel et sans lui en faire part, la société DELIZIUS lui a fait signer un contrat de bail qui comportait de nombreuses différences par rapport au bail échu le 31 décembre 2016 alors qu’il s’agissait d’un renouvellement. Elle soutient qu’en application du principe de l’intangibilité des conventions, de l’article 1104 du code civil, et du protocole d’accord transactionnel conclu le 08 janvier 2009 qui a autorité de chose jugée, il ne pouvait lui être imposé des clauses et conditions nouvelles.

En réponse à la fin de non-recevoir pour prescription soulevée par la société DELIZIUS, Mme [M] [H] invoque que son action ne peut être soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce car elle est fondée sur l’article 1104 du code civil. Elle ajoute que la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil n’est pas acquise puisque ce n’est qu’au 07 février 2020, date à laquelle l’expert immobilier qu’elle avait mandaté a visité les lieux et a indiqué à son gestionnaire immobilier les conséquences des modifications du bail, qu’elle a commencé à courir alors qu’elle a assigné la société DELZIUS le 23 décembre 2021.

Mme [M] [H] indique que les modifications apportées au bail par la société DELIZIUS n’ont rien à voir avec la mise en conformité de celui-ci aux dispositions de la loi Pinel, qu’il s’agit-là de manoeuvres au sens de l’article 1137 du code civil, et qu’elles ont été réalisées de mauvaise foi car dans le seul intérêt de la société DELIZIUS. Elle soutient ne jamais en avoir été informée par la société DELIZIUS, laquelle n’a pas non plus informé son gérant immobilier. Elle ajoute que sa signature au bas de l’acte ne saurait démontrer sa compréhension de la portée de ces modifications substantielles et ne peut valoir consentement exprès et non équivoque de sa part.

En outre, Mme [M] [H] explique que la société DELIZIUS a inclus la cave n°31 dans l’assiette du bail renouvelé et supprimé la clause relative à l’obligation de restitution de la cave le 31 décembre 2016. Elle indique que cette obligation de restitution a été une condition déterminante de la signature du protocole d’accord du 08 janvier 2009 et la contrepartie de sa renonciation à poursuivre deux procédures engagées à l’encontre de la société DELIZIUS.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réplique n°3 notifiées par RPVA le 27 juin 2023), la société DELIZIUS demande au tribunal de :

« A titre principal

— Déclarer irrecevables comme prescrites les demandes formulées par Madame [H],

A titre subsidiaire, sur le fond :

— Débouter Madame [H] de l’ensemble de ses prétentions fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— Condamner Madame [H] au paiement de la somme de 30 000 € sur le fondement de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [H] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— La condamner en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Claudia SOGNO, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. ».

A titre principal, la société DELIZIUS expose que l’action de Mme [M] [H] est irrecevable car prescrite depuis le 1er janvier 2019 en application de l’article L.145-60 du code de commerce. Elle soutient que l’action engagée concerne la suppression de la clause portant sur la cave n°31 et sa jouissance et que les contestations de clause contractuelle sont soumises à la prescription de deux ans.

Subsidiairement, la société DELIZIUS explique qu’elle n’a jamais eu Mme [M] [H] comme interlocuteur mais la société GERANCE DE [Localité 7] qui avait été chargée par celle-ci de la gestion du bien et qui a préparé et rédigé le projet de bail de renouvellement au 1er janvier 2017. Elle indique avoir adressé à la société GERANCE DE [Localité 7] des demandes d’adaptation du bail à la loi Pinel, dont certaines sont d’ordre public et d’autres suggérées. Elle considère n’avoir commis aucun abus dans la mesure où, en application de l’article 1104 du code civil, ses suggestions étaient équilibrées, contradictoires et discutées avec un professionnel, la société GERANCE DE [Localité 7], choisi par Mme [M] [H] et auquel celle-ci donnait ses instructions. Elle précise que le 13 janvier 2017 la société GERANCE DE [Localité 7] lui a communiqué par e-mail la version du bail comprenant les modifications suggérées et acceptées par le bailleur puis que les parties ont procédé à la signature du bail. Elle prétend qu’à aucun moment la question de la cave n°31 n’a été évoquée alors que si la restitution de la cave avait été déterminante, Mme [M] [H] n’aurait pas manqué d’en faire état. Elle en conclut qu’en aucun cas il ne peut lui être reproché un dol ou une manoeuvre au sens de l’article 1137 du code civil et qu’aucune nullité pour vice du consentement ne peut en conséquence être prononcée.

La société DELIZIUS ajoute que le protocole d’accord régularisé le 08 janvier 2008 ne prime aucunement sur le bail renouvelé en janvier 2017, lequel a nové le protocole. Elle précise que le bail qui lui a été remis par la société GERANCE DE [Localité 7] n’étant pas daté, elle a proposé que chacune des parties appose la date de prise d’effet du renouvellement du bail et qu’il n’y a donc ni falsification ni manoeuvre de sa part.

D’autre part, la société DELIZIUS affirme que les pièces qu’elle produit montrent que de toute façon, malgré la maladie dont elle souffre, Mme [M] [H] savait parfaitement gérer ses affaires et sa capacité à fournir un consentement éclairé ne pouvait être remise en cause.

En indiquant avoir fait signifier une opposition à la sommation d’avoir à restituer la cave, la société DELIZIUS soutient que la cave ne pouvait être restituée puisqu’elle est incluse dans l’assiette des locaux donnés à bail le 1er janvier 2017. Elle en conclut que le commandement doit être déclaré nul et que la clause résolutoire ne saurait être acquise.

Enfin, au soutien de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, la société DELIZIUS fait valoir que depuis 2003 elle a toujours assumé scrupuleusement ses obligations locatives, qu’elle vit sous la menace d’une expulsion depuis trois ans et que la probité de sa gérante a été mise en cause.

Par ordonnance du 28 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience du juge rapporteur du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01181 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZTA

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » et « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la recevabilité des demandes de Mme [M] [H]

Il ressort de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur la fin de non-recevoir pour prescription, soulevée par la société DELIZIUS sur le fondement de l’article L.145-60 du code de commerce dès lors que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence du juge de la mise en état, lequel aurait dû être saisi à ce sujet par conclusions d’incident et antérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture.

Par conséquent, cette fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable.

2- Sur la demande de nullité du contrat de bail en date du 1er janvier 2017

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En outre, l’article L.145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Enfin, L’article 1131 du code civil indique que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Il ressort de l’article 1130 que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1137, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il est acquis qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix.

En l’espèce, par acte d’huissier de justice signifié le 07 juillet 2016, la société DELIZIUS a sollicité de Mme [M] [H] le renouvellement du bail du 08 janvier 2009.

Cette dernière a accepté le renouvellement par lettre de son gestionnaire immobilier, la société LA GERANCE DE [Localité 7], en date du 22 juillet 2016 et adressée à l’avocat de la société DELIZIUS, qui précisait : «  Nous vous informons que Madame [H], propriétaire, accepte de renouveler ledit bail aux clauses et conditions du bail initial conservant ainsi l’augmentation du loyer à l’indice INSEE  ».

Ainsi, le bail commercial s’est trouvé renouvelé au 1er janvier 2017 et, selon l’intention des parties au 22 juillet 2016, date de la réponse de Mme [M] [H] à la demande de renouvellement de la société DELIZIUS, aux clauses et conditions du bail expiré.

Cependant, il apparaît que Mme [M] [H] et la société DELIZIUS ont entendu établir un contrat de renouvellement du bail, contrat dont la rédaction a été confiée à la société LA GERANCE DE [Localité 7] ainsi qu’elle le proposait dans sa lettre du 22 juillet 2016, et qu’à cette occasion il a été apporté des modifications par rapport au contrat du bail expiré.

La société DELIZIUS ne conteste pas avoir apporté les modifications invoquées par Mme [M] [H].

Par e-mail en date du 14 décembre 2016, elle indiquait en effet à la société LA GERANCE DE [Localité 7] avoir confié le bail à son conseil qui avait effectué une relecture et vouloir apporter quelques modifications avant signature. A cet e-mail il était joint une liste de modifications, article par article et distinguant, par deux surlignages de couleurs différentes, d’une part, des modifications réalisées en application de la loi Pinel et, d’autre part, des modifications dites supplémentaires.

Par e-mail du 20 décembre 2016, la société DELIZIUS relançait la société LA GERANCE DE [Localité 7], laquelle répondait par e-mail du 13 janvier 2017 en indiquant lui adresser « un exemplaire du renouvellement de bail corrigé conformément avec les modifications que vous avez souhaité apporter et qui conviennent au propriétaire bailleur. »

Il apparaît ainsi que Mme [M] [H] a eu parfaitement connaissance des modifications apportées au contrat de bail. En effet, la société DELIZIUS avait clairement manifesté sa volonté d’apporter des modifications au projet de contrat qui lui avait été adressé et matériellement distingué les modifications souhaitées. En outre, c’est le gestionnaire immobilier qu’elle avait désigné et qui s’était chargé spontanément de la rédaction du contrat qui a rédigé le projet de contrat reprenant les modifications sollicitées par la société DELIZIUS. De surcroît, Mme [M] [H] a accepté ces modifications en étant assistée d’un professionnel de l’immobilier, lequel a expressément confirmé l’accord de celle-ci dans l’e-mail du 13 janvier 2017.

En ce qui concerne la cave n°31, elle a effectivement été incluse dans l’assiette des locaux donnés à bail renouvelé le 1er janvier 2017 alors que le protocole d’accord et le contrat de bail du 08 janvier 2009 prévoyaient expressément sa restitution à Mme [M] [H] au plus tard le 31 décembre 2016. Cependant, Mme [M] [H] ne rapporte pas la preuve qu’elle a réclamé la restitution de la cave au 31 décembre 2016, ni même que des discussions ont eu lieu à ce sujet, et en signant le contrat de renouvellement du 1er janvier 2017 elle a accepté d’inclure la cave dans l’assiette des locaux donnés à bail. Par conséquent, elle ne peut aujourd’hui reprocher à la société DELIZIUS de ne pas avoir respecté le protocole.

S’agissant de la date du contrat de bail de renouvellement, s’il est exact que Mme [M] [H] a donné son accord sur le projet de bail par e-mail du 13 janvier 2017 alors que le contrat est daté du 1er janvier 2017, il ressort de la correspondance échangée entre la société LA GERANCE DE [Localité 7] et la société DELIZIUS que les exemplaires du contrat qui ont été adressés à cette dernière pour signature n’étant pas datés, celle-ci a proposé d’apposer la date du 1er janvier 2017, ce qui a été accepté par la société LA GERANCE DE [Localité 7].

Mme [M] [H] ne peut aujourd’hui sérieusement soutenir que la société DELIZIUS a contracté de mauvaise foi alors que celle-ci lui a manifesté sans équivoque son souhait de modifier certaines des stipulations du bail expiré, modifications qu’elle a par la suite acceptées. De même, elle ne peut prétendre avoir été victime de manoeuvres dolosives alors que la volonté de la société DELIZIUS était clairement exprimée, qu’elle a eu connaissance des modifications sollicitées et qu’elle était conseillée par un professionnel de l’immobilier de sorte que son consentement était parfaitement éclairé et qu’il a été donné valablement.

Enfin, il est relevé que le contrat de bail renouvelé a été exécuté sans contestation par Mme [M] [H] pendant trois ans et qu’elle tente apparemment de remettre en cause le contrat de bail signé avec la société DELIZIUS compte tenu des difficultés rencontrées pour procéder à la vente du local commercial et de l’appartement lorsqu’il lui a été signalé que le loyer du local commercial était inférieur à la valeur locative et que l’absence de cave était un facteur de nature à minorer la valeur de l’appartement.

Dans ces conditions, il doit être retenu que si dans sa lettre du 22 juillet 2016, Mme [M] [H] a déclaré accepter le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré, les parties se sont entendues postérieurement pour modifier les clauses et conditions du bail.

Par conséquent, la demande de Mme [M] [H] de nullité du contrat du 1er janvier 2017 sera rejetée.

2- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le contrat de bail conclu le 1er janvier 2017 entre Mme [M] [H] et la société DELIZIUS stipule : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance ou à sa date normale d’exigibilité de toute somme due en vertu du présent renouvellement de bail et notamment du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire tels que charges, frais de poursuite, intérêts, rappels de loyers ou charges consécutifs à une modification de leur montant comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail ou de toute obligation légale ou réglementaire applicable et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, le présent renouvellement de bail sera résilié de plein droit si bon semble aux bailleresses sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une simple ordonnance de référé pour, si besoin était contraindre la société preneuse à quitter les lieux et ordonner la vente du mobilier et marchandises, ce nonobstant toutes offres et conciliation ultérieures. »

Par acte d’huissier de justice signifié le 25 octobre 2021, Mme [M] [H] a fait délivrer à la société DELIZIUS une sommation, visant la clause résolutoire stipulée au bail, « D’AVOIR A EXECUTER LA CLAUSE PARTICULIERE DU BAIL COMMERCIAL DU 08 JANVIER 2009 ET DE L’ARTICLE 4 DU PROTOCOLE D’ACCORD SIGNE LE MEME JOUR et par conséquent, de restituer sans délai la cave n°31 à madame [M] [H]. ».

Cependant, le contrat de bail du 08 janvier 2009 n’est plus en vigueur entre les parties et le protocole d’accord du 08 janvier 2009 n’est pas soumis à la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 1er janvier 2017.

En outre, ainsi que cela a été retenu précédemment, aux termes du contrat du 1er janvier 2017, la cave n°31 a été donnée à bail à la société DELIZIUS, laquelle l’occupe dès lors régulièrement pour la durée du bail conclu.

Par conséquent, les demandes de Mme [M] [H] d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de la société DELIZIUS et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

3- Sur les demandes de dommages-intérêts

a) Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [M] [H]

Compte tenu des développements qui précèdent, mais également parce qu’elle n’est motivée ni en droit ni en fait, la demande de Mme [M] [H] de condamnation de la société DELIZIUS à lui payer la somme de 60 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice sera rejetée.

b) Sur la demande de dommages-intérêts de la société DELIZIUS

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La société DELIZIUS ne fait état d’aucune circonstance de nature à faire dégénérer en faute le droit de Mme [M] [H] de diligenter une action en justice.

Dès lors, sa demande de condamnation de Mme [M] [H] à lui payer une somme de 30 000 euros de dommages-intérêts sera rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code précise que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Mme [M] [H], partie perdante sera condamnée aux dépens, avec recouvrement direct au profit de M^e Claudia SOGNO, avocat.

b) Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité commande de condamner Mme [M] [H] à payer à la société DELIZIUS la somme de 4 000 euros.

La demande de Mme [M] [H] de condamnation de la société DELIZIUS à lui payer la somme de 20 000 euros sera rejetée.

c) Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’excution provisoire du jugement qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société DELIZIUS ;

Rejette la demande de Mme [M] [H] de nullité du contrat du 1er janvier 2017 ;

Rejette les demandes de Mme [M] [H] d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de la société DELIZIUS et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Rejette la demande de Mme [M] [H] de condamnation de la société DELIZIUS à lui payer la somme de 60 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

Rejette la demande de la société DELIZIUS de condamnation de Mme [M] [H] à lui payer une somme de 30 000 euros de dommages-intérêts ;

Condamne Mme [M] [H] aux dépens, avec recouvrement direct au profit de M^e Claudia SOGNO, avocat ;

Condamne Mme [M] [H] à payer à la société DELIZIUS la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [M] [H] de condamnation de la société DELIZIUS à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 5] le 19 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA