TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/03584 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHGL

Minute 26-

Jugement du :

24 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 24 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA VENANT AUX DROITS DE LA SA L’EFFORT REMOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 19 octobre 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée la SA PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Monsieur [P] [B] un logement à usage d’habitation comprenant un emplacement de stationnement n°010 RC sis [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 594,92 euros, outre la somme de 73,71 euros à titre de provisions pour charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5440,23 euros en principal.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 20 juin 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [P] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement à voir prononcer la résiliation du bail, concernant le logement et le parking ;

— Dire Monsieur [P] [B] occupant sans droit ni titre ;

— Ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Le condamner au paiement de :

— la somme de 6451,86 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [P] [B] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 4 avril 2025.

A l’audience du 24 novembre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6639,10 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire au motif qu’il n’a effectué aucun versement depuis juin 2025. En réponse aux déclarations de Monsieur [P] [B] qui indique avoir réglé la somme de 625 euros le 13 novembre 2025, la bailleresse précise que cette somme est inférieure au montant du loyer courant.

Monsieur [P] [B], présent, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, tout en réglant une partie de l’arriéré locatif chaque mois. Il précise être livreur depuis 2 mois.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que le locataire n’a pas répondu à la mise à disposition.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 7 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 23 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 octobre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 avril 2025, pour la somme en principal de 5440,23 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [B] restait devoir la somme de 6639,10 euros à la date du 10 novembre 2025.

Le défendeur, comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 5440,23 euros à compter du 4 avril 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’examen du relevé de compte montre que le défendeur a effectué un règlement le 13 novembre 2025 d’un montant de 625 euros. Toutefois, ce règlement est inférieur au montant du loyer.

Il n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [B] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

En outre, la SA PLURIAL NOVILIA ne s’est pas formellement opposée à l’octroi de délais de paiement au débiteur, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Compte tenu de la somme due par Monsieur [P] [B] à la SA PLURIAL NOVILIA et de la situation économique du débiteur, il convient d’octroyer à ce dernier des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [P] [B] d’une seule échéance à son terme, l’intégralité de la somme restante due sera de plein droit exigible.

Monsieur [P] [B] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 11 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [B], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En effet, il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [P] [B] sera condamné à lui verser la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2024 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur [P] [B] concernant le logement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 5] à [Localité 2] sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [P] [B] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [P] [B] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 6639,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 novembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 5440,23 euros à compter du commandement de payer en date du 4 avril 2025 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 11 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

AUTORISE Monsieur [P] [B] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 280 euros et d’un 24 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA PLURIAL NOVILIA et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 19 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge