Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02875 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZ4F

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 17 Mars 2026

ENTRE :

S.C.I. SYMAU

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par BLG AVOCATS, avocat au barreau de ROANNE

ET :

Madame [G] [X]

demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par M^e Daniel DUPUY, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e Charlotte DUPUY, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 09/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

Monsieur [S] [O]

demeurant [Adresse 3]

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 septembre 2024, la SCI SYMAU a donné en location à Madame [G] [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à SAINT ETIENNE, moyennant un loyer mensuel de 400,00 € révisable.

Le 12 septembre 2024, Monsieur [S] [O] s’est engagé en tant que caution, solidairement avec Madame [G] [X], afin de payer la dette de loyers charges réparations locatives taxes pénalités intérêts de retard et indemnités d’occupation.

Par courrier électronique du 26 mars 2025, la SCI SYMAU a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La SCI SYMAU a fait délivrer le 24 mars 2025 à Madame [G] [X] :

un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution, pour un arriéré de 976,83 €.

Par assignation du 6 juin 2025, la SCI SYMAU a attrait Madame [G] [X] et la caution devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SCI SYMAU a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 11 juin 2025.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 17 mars 2025 après un renvoi sollicité par le conseil de Madame [G] [X].

Lors de l’audience, la SCI SYMAU a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [G] [X]. La SCI SYMAU a en outre demandé au tribunal :

de condamner solidairement Madame [G] [X] et les cautions au paiement solidaire des sommes suivantes :3187,81 € au titre de sa créance locative arrêtée au 11 mars 2026 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI SYMAU a expliqué au soutien des prétentions :

que leur locataire ne payait plus le loyer en cours.

Madame [G] [X] a demandé au tribunal :

— que soit accordé des délais de paiements à hauteur de 200,00 € par mois, celle ci ayant retrouvé un emploi et repris le paiement de ses loyers.

Monsieur [S] [O] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 2] par la voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SCI SYMAU a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [G] [X] le 24 mars 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 976,83 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [G] [X] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 mai 2025, à l’expiration du délai de six semaines, fixé par le contrat de bail ce dernier étant postérieur à la loi de juillet 2023, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [G] [X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à SCI SYMAU qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [G] [X] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, SCI SYMAU verse aux débats un décompte arrêté au 13 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3187,81 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de SCI SYMAU est établie tant dans son principe qu’il convient toutefois de soustraire de cette somme les sommes suivantes : 31,00 € de majoration de clause pénale, 113,50 € et 143,74 € de frais d’huissiers, et 12,20 € de frais.

Il convient par conséquent de condamner Madame [G] [X] à payer la somme de 2887,37 € actualisée au 13 mars 2026 (mois de mars facturé), outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Suite au commandement de payer a été délivré à Madame [G] [X] le 24 mars 2025, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer, délivré à Madame [G] [X] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 mai 2025, à l’expiration du délai de six semaines, fixé par le contrat de bail ce dernier étant postérieur à la loi de juillet 2023, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Par ailleurs, Madame [G] [X] a été condamné à payer la somme de 2887,37 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 13 mars 2026.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [G] [X] de régler en plus du loyer une somme importante, de son changement de situation, et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [G] [X] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 200,00 € par mois pendant 15 mois, compte tenu de l’accord des parties et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [G] [X] devra régler à la SCI SYMAU une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du mois d’avril, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [G] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à SCI SYMAU, aux frais et aux risques et périls de Madame [G] [X], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la caution

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 12 septembre 2024 , Monsieur [S] [O] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [G] [X], afin de payer la dette de loyers et indemnités d’occupation. Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [S] [O] solidairement avec Madame [G] [X] à payer à la SCI SYMAU la somme de 2887,37 € correspondant aux loyers et indemnités d’occupation échus au mois de mars 2026 ainsi que des éventuelles indemnités d’occupations ultérieures au titre de son engagement de caution solidaire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [X] et Monsieur [S] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2025 de sa dénonciation à la caution, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Madame [G] [X] à payer à la SCI SYMAU la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit la nature du litige ne justifie pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SCI SYMAU ;

CONSTATE que le bail conclu le 12 septembre 2024 entre la SCI SYMAU et Madame [G] [X] concernant le bien sis [Adresse 4] à SAINT ETIENNE, s’est trouvé de plein droit résilié le 6 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [G] [X] et Monsieur [S] [O] en qualité de caution à payer à la SCI SYMAU la somme de 2887,37 € au titre des loyers actualisée au 11 mars 2026, loyer de mars facturé, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [G] [X] à se libérer en 15 mensualités de 200,00 €, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SCI SYMAU sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [G] [X] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra ses effets ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [G] [X] et Monsieur [S] [O] en qualité de caution devront régler à la SCI SYMAU une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 13 mars 2026 date du dernier décompte et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;faute par Madame [G] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SCI SYMAU, aux frais et aux risques et périls de Madame [G] [X] ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [X] à payer à la SCI SYMAU la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI SYMAU de leur demande au titre de l’article 700 à l’encontre de Monsieur [S] [O],

CONDAMNE In solidum Madame [G] [X] et Monsieur [S] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 mars 2025 de sa dénonce à la caution, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE