TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Olivier TOMAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01497 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36IR

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 03 mars 2025

DEMANDERESSE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0125

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-02804 du 25/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01497 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36IR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2018, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (ci-après, « la RIVP ») a consenti à M. [R] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], (2ème étage, porte D).

M. [R] [D] est décédé le 5 mars 2024.

Par courrier du 29 avril 2024, la RIVP a informé Mme [Y] [G] qu’elle ne remplissait pas les conditions pour bénéficier du transfert du bail qu’elle avait sollicité et lui a demandé de restituer le logement.

Déplorant son maintien dans les lieux, la RIVP l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin de faire constater que le bail est résilié depuis le 5 mars 2024 et d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

son expulsionsa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effectivement du logement,sa condamnation à lui verser 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens.

La RIVP estime, au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [Y] [G], ne rapporte pas la preuve de sa cohabitation avec le défunt pendant un an au moins avant son décès et que par conséquent, ne pouvant bénéficier du transfert de bail sollicité, elle est occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 5 mars 2024, date à laquelle le bail a été résilié de plein droit.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux formée par la défenderesse.

Mme [Y] [G], représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande

à titre principal, le transfert du bail et le débouté de la RIVP en toutes ses demandesà titre subsidiaire, l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux,en tout état de cause, le débouté de la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation à lui verser 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Elle soutient qu’elle cohabitait bien avec le défunt depuis au moins un an avant la date de son décès et entend en rapporter la preuve en produisant un certain nombre d’attestations et des pièces médicales. Subsidiairement, elle indique qu’elle a effectué une demande de logement social, qu’elle est à jour dans le paiement des loyers et qu’elle est ainsi de bonne foi, ce qui justifie que des délais pour quitter les lieux lui soient octroyés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025, date à laquelle le présent jugement a été mis à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande d’expulsion

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 est applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En application de ces dispositions, il appartient à Mme [Y] [G] de rapporter la preuve qu’elle vivait bien avec M. [R] [D] depuis au moins un an à la date de son décès, soit à compter du 5 mars 2023 et qu’il s’agissait d’une cohabitation habituelle, effective et continue des lieux, ce que la RIVP conteste.

Or, les attestations fournies par Mme [Y] [G], à l’exception de celle du recteur de la Grande Mosquée de [Localité 5] qui ne précise pas la durée de la communauté de vie qu’il dépeint d’une part, et de celle d’une voisine qui ne précise pas la date à laquelle elle a emménagé d’autre part, émanent toute de l’entourage familial proche du défunt et revêtent ainsi une force probante insuffisante, notamment en ce qu’elles ne sont corroborées par aucun autre élément objectif à l’exception d’un relevé de compte bancaire en date du 11 mai 2023 qui mentionne effectivement l’adresse du logement litigieux dans son en-tête et du versement d’une échéance de loyer avant le décès de M. [R] [D], intervenue le 7 avril 2023, depuis ce compte.

Les autres pièces, à savoir, la souscription d’un contrat d’assurance habitation, l’ouverture d’un contrat EDF au nom de la défenderesse, la copie des chèques émis par elle en règlement des loyers sont toutes postérieures au décès de M. [R] [D].

A l’inverse, il ressort des autres pièces produites que Mme [Y] [G] disposait, au 1er janvier 2023, selon son avis d’imposition sur les revenus de 2022, d’une adresse située [Adresse 4], identique à celle qui figure sur ses bulletins de paie de janvier à mars 2024. Elle a déclaré, à l’audience qu’il s’agissait d’une chambre de bonne de moins de 7m² dans laquelle elle ne vivait pas mais ne produit pas le contrat de bail pour corroborer ses allégations.

Il ressort de ce qui précède que Mme [Y] [G] n’apporte pas la preuve qu’elle vivait avec lelocataire depuis au moins un an avant le décès de celui-ci, étant rappelé que l’assistance même quotidienne et à domicile pour apporter des soins ne caractérise pas la communauté de vie requise par l’article 14 de loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions du transfert du bail ne sont pas réunies, de sorte que celui-ci s’est trouvé résilié à la date du décès du locataire, soit le 5 mars 2024. Mme [Y] [G] se trouve, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, le contrat de bail étant résilié à compter du 5 mars 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, l’âge de Mme [Y] [G] n’est pas connu. Son revenu fiscal de référence pour l’année 2022 s’élève à la somme de 19 426 euros et elle a bénéficié de l’aide juridictionnelle totale dans le cadre de la présente instance. Elle s’acquitte du loyer courant. Cependant, il n’est justifié d’aucune démarche de relogement.

Au vu de ces éléments il y a lieu de faire droit à la demande de délai pour quitter les lieux dans la limite de 5 mois à compter de la signification de la présente décision, afin de permettre son relogement.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle devra verser à la RIVP une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Conformément à l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande n’est formée en ce sens et l’exécution provisoire sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 10 avril 2018 entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] d’une part et M. [R] [D] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (2ème étage, porte D) s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 5 mars 2024, du fait du décès de la locataire

CONSTATE que les conditions du transfert du bail au profit de Mme [Y] [G] ne sont pas réunies,

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [G], devenue occupante sans droit ni titre du logement depuis le 5 mars 2024, de quitter les lieux et de restituer les clés, dans le délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [G] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] à compter du 5 mars 2024 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité sera due jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [Y] [G] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [Y] [G] au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

CONDAMNE Mme [Y] [G] aux dépens ;

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection