TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice GUILLOUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11520 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSEU

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 29 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [K] [J],

[Adresse 1] USA

représenté par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [X] [A],

[Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11520 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSEU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2009, à effet du 2 mars 2009, M. [K] [J] a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 573 euros et d’une provision pour charges de 17 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 528,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [A] le 31 juillet 2025.

Par assignation du 19 novembre 2025, M. [K] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, à titre principal :

Le constat que la clause résolutoire est acquise depuis le 30 septembre 2025 minuit, La condamnation de Mme [X] [A] à lui verser la somme de 2980,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, outre les dépens, en ce compris la somme de 148,97 euros au titre des frais afférents au commandement de payer et à sa dénonciation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, A titre subsidiaire :

La résiliation judiciaire du bail, La condamnation de Mme [X] [A] à lui verser les loyers impayés, somme arrêtée à 3 695,29 euros au 31 octobre 2025 et à actualiser au jour de la décision, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,En tout état de cause :

L’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, L’autorisation de faire procéder à l’enlèvement des meubles, aux frais, risques et périls de Mme [X] [W], La condamnation de Mme [X] [A] à lui verser une indemnité d’occupation équivalent au loyer mensuel majoré de 10% outre les charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, La capitalisation des intérêts, L’exécution provisoire de la décision, La condamnation de Mme [X] [A] à lui verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 13 mars 2026, M. [K] [J], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 2 721,39 euros. Il considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et déclare ainsi accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [X] [W], également représentée par son conseil, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant pendant 19 mois. Elle demande, par ailleurs, le rejet des demandes accessoires.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, M. [K] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1528,68 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié à la locataire le 29 juillet 2025.

Ce délai étant plus favorable à la locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai imparti suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 septembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte-tenu de la reprise, par Mme [X] [A], du paiement du loyer courant avant l’audience, de sa volonté de s‘acquitter de sa dette et de l’accord du bailleur, il convient de faire droit à sa demande et suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après, étant précisé que la mensualité proposée permettra à la locataire de s’acquitter de sa dette en 18 mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 30 septembre 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [J] ou à son mandataire. Rien ne justifie en effet la majoration de 10% sollicitée par le bailleur.

Décision du 29 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11520 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSEU

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, M. [K] [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mars 2026, Mme [X] [A] lui devait la somme de 2721,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [X] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur au titre de l’arriéré locatif, terme de mars 2026 inclus.

Conformément à la demande et en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [X] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer.

L’équité commande également de la condamner à verser à M. [K] [J] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce, que ce principe soit écarté. Par conséquent, l’exécution provisoire sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 février 2009 entre M. [K] [J], d’une part, et Mme [X] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 30 septembre 2025,

Décision du 29 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11520 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSEU

CONDAMNE Mme [X] [A] à payer à M. [K] [J] la somme de 2 721,39 euros (deux mille sept cent vingt et un euros et trente-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2026, terme de mars 2026 inclus,

AUTORISE Mme [X] [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 septembre 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [X] [A] sera condamnée à verser à M. [K] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, sans majoration, et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [X] [A] à verser à M. [K] [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 juillet 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge