Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02113 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IX3X

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Novembre 2025

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Monsieur [W] [H], gestionnaire recouvrement contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Madame [Z] [Y]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 février 2023 à effet le 24 suivant, la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 145,18 euros, outre 60,10 euros de provision sur charges.

Par courrier simple en date du 14 février 2025, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 18 février 2025 à Madame [Z] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés pour un arriéré de 4670,92 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et notamment avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— la condamner au paiement de la somme de 4673,46 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 mars 2025, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 28 avril 2025.

L’audience s’est tenue le 6 janvier 2026 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

La S.A. ALLIADE HABITAT, représentée par Monsieur [W] [H] en charge du contentieux et muni d’un pouvoir délivré par la directrice générale, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a réactualisé sa créance à la somme de 5960,64 euros arrêtée au 30 septembre 2025.

Madame [Z] [Y] a comparu assisté de son fils Monsieur [I] [C]. Elle n’a pas contesté le montant qui lui est réclamé. Elle a fait état de difficultés avec sa fille laquelle gérerait son compte bancaire. Elle a précisé ne plus vivre dans l’appartement qui serait infesté de blattes. Monsieur [I] [C] a précisé vivre dans l’appartement et vouloir mettre le bail à son nom.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe du Tribunal le 12 juin 2025. Il est indiqué que Madame [Y] est veuve depuis 2024 et souffre d’une maladie chronique. Elle accompagne sa fille qui soigne un cancer et envisageait de vivre auprès d’elle. Elle souhaiterait que son fils puisse reprendre le bail. Elle a déclaré percevoir une retraite de 900 euros. Elle a précisé vouloir s’acquitter de sa dette locative en mettant en place un échéancier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE DE CONSTAT DE LA RÉSILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit désormais à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1194 du même code précise à cet égard que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ».

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [Y] le 18 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 4670,92 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [Z] [Y] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 avril 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Madame [Z] [Y], seule titulaire du bail, est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il est établi que Madame [Z] [Y] s’est montrée défaillante dans le paiement de son loyer à compter d’août 2023 malgré quelques versements survenus ultérieurement. Elle n’a pas sollicité de délai de paiement. En tout état de cause, elle n’a pas repris le paiement de son loyer courant.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 5960,64 euros, échéance du mois de septembre 2025 inclus, étant précisé que les frais d’huissier ont été déduits.

Il convient d’ôter de cette somme les frais injustifiés par des pièces, soit : 50 euros (25 euros x 2) d’indemnités de frais de dossier et 38,10 euros (7,62 x 5) d’enquêtes sociales.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] [Y] à verser à la S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 5872,54 euros, échéance de septembre 2025 inclus (en ce compris les indemnités d’occupation), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’occupation illicite des lieux par Madame [Z] [Y] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A. ALLIADE HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant des derniers loyers dus, charges comprises (sur production de justificatifs), à la date du 1er octobre 2025.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [Y] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A. ALLIADE HABITAT sera donc déboutée de sa demande faite à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. ALLIADE HABITAT ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 23 février 2023, entre la S.A. ALLIADE HABITAT et Madame [Z] [Y], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 1], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 19 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] à payer à la S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 5872,54 euros, échéance de septembre 2025 inclus (en ce compris les indemnités d’occupation), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] à régler à la S.A. ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers plus charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que faute pour Madame [Z] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] au paiement des entiers dépens ;

DÉBOUTE la S.A. ALLIADE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION