Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01920 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXMX

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [V], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [I] [D]

née le 17 Mars 1995 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 octobre 2022, l’OPH [Localité 4] HABITAT devenu l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a donné en location à Madame [I] [D], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 331.00 € révisable.

Par courrier du 19 mars 2025, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a informé la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a fait délivrer le 26 décembre 2024 à Madame [I] [D] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1861.13 €.

Suivant assignation du 4 avril 2025, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a attrait Madame [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 7 avril 2025.

L’audience s’est tenue le 14 octobre 2025, lors de l’audience Madame [I] [D] sollicitait des délais des paiements un renvoi était effectué au 18 novembre 2025 afin qu’elle puisse justifier de la reprise du paiement des loyers.

Lors de l’audience, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a maintenu ses demandes concernant la constatation de la clause résolutoire mais a demandé que soit accordé des délais de paiements à Madame [I] [D]. L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a en outre demandé au tribunal :

de condamner Madame [I] [D] au paiement des sommes suivantes :3040.62€ au titre de sa créance locative arrêtée au 7 octobre 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;150,00 € à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a expliqué au soutien des prétentions :

que le locataire a commencé à payer un échéancier à hauteur de 46,00 € par mois, qu’il souhaite que cet échéancier se poursuive.

Madame [I] [D] n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal de lui accorder des délais de paiements

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 7 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a bien informé la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [I] [D] le 26 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1861.13 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [I] [D] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2025, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le contrat de bail celui-ci étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi de juillet 2023, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [I] [D] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [I] [D] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 7 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3040.62€.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [I] [D] à payer la somme de 3040.62€ actualisée au 17 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer a été délivré à Madame [I] [D] le 26 decembre 2024, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [I] [D] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Par ailleurs, Madame [I] [D] a été condamné à payer la somme de 3040.62€ au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 7 octobre 2025.

Toutefois, malgré l’absence de Madame [I] [D] mais compte tenu de la demande de Madame [I] [D] et de l’accord de l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT et de la reprise des paiements du loyer, et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [I] [D] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 46,00 € par mois pendant 35 mois, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [I] [D] devra régler à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 novembre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [I] [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [I] [D], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [I] [D], la demande de condamnation formée par l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 decembre2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture, mais pas les frais en lien avec la procédure d’abandon des lieux qui resteront à la charge du bailleur.

Il n’y a pas lieu de condamner Madame [I] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le7 octobre 2022 entre l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT et Madame [I] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 27 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT une somme de 3040.62€ au titre de la dette locative arrêtée au 7 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [I] [D] à se libérer en 35 mensualités de 46,00 €, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [I] [D] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— Madame [I] [D] devra régler à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 novembre 2025 date du dernier décompte et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Madame [I] [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [I] [D] ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [D] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 decembre 2024, de l’assignation de 55.15 €, et de sa dénonciation à la préfecture qui ne peut faire l’objet d’un coefficient multiplicateur,

PRECISE que les frais de la procédure d’abandon du logement resteront à la charge de l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT,

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE