N° RG 24/01067 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IEHN

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 21 AVRIL 2026

ENTRE:

Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4] [Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Monsieur [V] [S]

né le 27 juillet 1979 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Sofian BOUDOUMA, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 10 Mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 21 Avril 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Mr [V] [S] est propriétaire au sein d’un immeuble en copropriété «Les jardins Notre Dame »sis [Adresse 6] / [Adresse 7] à [Localité 4] des lots N° :

➢13 un local avec 117/1000ème des tantièmes de parties communes générales,

➢46 un local avec 226/1000ème des tantièmes de parties communes générales.

Le syndicat des copropriétaires affirme que M. [S] ne règlerait plus aucune charge de copropriété depuis un dernier versement du 7 Juillet 2017.

Un commandement de payer lui a été délivré le 23 Mai 2023 pour un solde de charges restant dues à cette date de 59.477,22 €.

Des relances ont eu lieu en date du 25 mai 2023, 31 mai 2023, 15 juin 2023.

Par exploit du 1er Mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Jardins Notre Dame sis [Adresse 8], 42000 ST ETIENNE représentée par son syndic en exercice la SARL SGI a fait assigner Mr [V] [S] devant le Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE.

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 8], [Localité 5] représentée par son syndic en exercice, demande de :

— Condamner Mr [V] [S] à lui payer les sommes de :

☐70 949,97 € (subsidiairement 67.963,90 € si le moyen de prescription est retenu) arrêté au 1er Janvier 2024 comprenant l’appel de fonds du 01 Janvier au 31 mars 2024 inclus outre intérêts de droit sur la somme de 59.477,22 € à compter du commandement de payer du 23 Mai 2023 et à compter de l’assignation du 1er mars 2024 pour le surplus.

☐2.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive

☐ 4.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Débouter Mr [V] [S] de toutes ses demandes.

— Condamner Mr [V] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Fabrice PILLONEL, Avocat, pour ceux dont il aurait fait l’avance sans en recevoir provision, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, Mr [V] [S] demande, au visa des articles 2224, 2222 et 2242 du code civil, ainsi que 18 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du Règlement de copropriété, de :

A TITRE PRINCIPAL :

— REJETER l’intégralité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] »,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » à payer à Monsieur [S] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL :

— Lui ACCORDER des délais de paiement d’une durée de 24 mois, avec un intérêt à taux réduit sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, pour s’acquitter du solde de charges de copropriété, au regard de ses ressources et de sa situation d’endettement, outre un premier versement de 6 trimestres de charges (T1 à T4 2023, T1 et T2 2024),

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » à lui payer la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé [Adresse 9] / [Adresse 10] aux entiers dépens.

MOTIFS,

L’article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de participer aux charges du syndicat des copropriétaires

L’article 14-1 de la même loi prévoit que le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel, les copropriétaires versant au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe des modalités différentes.

En l’espèce, il est produit :

— les comptes des exercices successifs ayant été régulièrement approuvés par les assembles générales successives, de même que le budget prévisionnel ;

— l’état des dépenses, les arrêtés individuels et les appels de fonds.

1-SUR LA DEMANDE CONCERNANT LA PRESCRIPTION

En l’espèce, Mr [V] [S] met en avant la prescription quinquennale de l’action du syndicat des copropriétaires pour la période antérieure au 02 mars 2019, l’assignation étant du 02 mars 2024.

Or cette fin de non recevoir n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en l’état comme le prévoit l’article 789 du code de procédure civile, de sorte qu’elle irrecevable devant le juge du fond.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande à ce titre.

2-SUR LA DEMANDE CONCERNANT LA RÉGULARITÉ DU COMMANDEMENT

Concernant l’irrégularité du commandement de payer délivré le 23 Mai 2023, Mr [V] [S] affirme qu’il aurait été adressé [Adresse 11], soit à une adresse dont la copropriété aurait su qu’elle n’était pas la sienne mais celle de sa mère.

Or il résulte de l’examen des pièces produites que :

— le domicile de Mr [V] [S] à cette adresse est caractérisé par la confirmation faite par la personne présente au domicile, à savoir que sa mère, Mme [S] [L], qui a accepté de recevoir la copie du commandement ;

— dans l’avis d’échéance envoyé par M. [S] le 1er Juillet 2024 à sa locataire, la SARL LES SIMONE, que ce dernier verse lui-même au débat, il se domicilie lui-même au [Adresse 11] ;

— il est versé au débat les accusés réception signés des plis recommandés des convocations aux assemblées générales adressés en Décembre 2020, en Janvier 2021, en Juin 2022 et en Juillet 2024 et qui ont été délivrés à leur destinataire au [Adresse 12] à [Localité 6].

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que les formalités légales de remise de l’acte n’ont pas été respectées et que le commandement de payer est irrégulier.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande à ce titre.

3- SUR L’IDENTIFICATION DES LOTS ET LA PROBLÉMATIQUE DES TANTIÈMES DE CHAUFFAGE

En l’espèce, Mr [V] [S] affirme que :

— le syndic aurait mal identifié ses lots pour la période entre Janvier et Octobre 2019 dans les appels de provision et dans les décomptes de charges individuels, si bien que la créance du syndicat des copropriétaires ne serait pas certaine sur cette période ;

— il existerait une problématique de la répartition de la clé chauffage par copropriétaire et non par lot, empêchant le syndicat des copropriétaires de justifier de la répartition des tantièmes dans la copropriété.

Or il résulte de l’examen des pièces produites que le règlement de copropriété de 1976 précise certes page 53, article 24 que :

« Les charges de chauffage… seront réparties au prorata du volume chauffé de chaque local. A cet effet lorsque les raccordements auront été effectués, notamment pour les locaux du rez-de-chaussée, un tableau de répartition fixera les proportions entre les volumes chauffés des différents locaux »,

de sorte que le tableau de répartition des charges chauffage dans ce règlement de copropriété répartissait les dépenses chauffage sur une base 10 000, l’ensemble des lots LOCAUX COMMERCIAUX, 11 à 13, 21 à 26, 31 à 34 et 41 à 43 étant totalement dépourvus de tantièmes chauffage.

Or il est constant que :

— le syndic en fonction a ajouté à cette clé de répartition 3678 tantièmes portant la clé de répartition à 13678 ventilés de la manière suivante :

o Lot 33 (ayant le même propriétaire que le lots 34) : 1380 / 13678 o Lot 32 (ayant le même propriétaire que les lots 11,12 et 31) : 1102/13678 o Lot 42 (ayant le même propriétaire que les lots 13 et 41) : 1196/13678,

sachant que le copropriétaire des lots 25,26 et 43 et le copropriétaire des lots 21 à 24 n’avaient pas été concernés par cette ventilation des 3678 tantièmes, créés et répartis donc uniquement sur 3 lots ;

— en 2013, M. [S] a acquis de la SCI NOTRE DAME les lots 13, 41 et 42 ;

— suivant la répartition fixée par l’ancien syndic, seul le lot 42 possédait des millièmes chauffage à savoir 1196 / 13678 ;

— en 2017, afin de revendre des lots à découper, les lots 41 et 42 de M. [S] ont été réunis en un lot 44 qui a été supprimé pour créer deux lots numérotés 45 et 46 ;

— M. [S] a revendu le lot 45 au propriétaire [K] ;

— M. [S] restait donc propriétaire des lots 13 et 46 ;

— entre le 03/02/2017, date de la création des lots, et le 01/07/2019, les charges de copropriété ont été appelées à M. [S] sur les lots N° 13 et 41 ;

— l’appel de fonds de M. [S] du 01/10/2019 fait apparaitre des charges chauffage pour les lots 13 et 46, respectivement 279/13678ème et 539/13678ème, une annotation de cet appel précisant que de cette provision tient nouvellement compte de la modification de l’état descriptif de division adoptée le 26/06/2019.

Par ailleurs, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— les indications de lots erronés dans les appels de fonds antérieurs ont fait l’objet d’une régularisation ;

— compte tenu de la non application de l’attribution de tantièmes chauffage des lots du 03/02/2017 au 01/07/2019, une régularisation des charges 2017 et 2018 a été portée au débit du compte de M. [S] à date du 19 décembre 2019, respectivement de 6.608,25 € pour 2017 et 6.067,65 € pour 2018 ;

— il est versé au débat le détail des calculs de régularisation effectués en 2019.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de Mr [V] [S] à ce titre.

4- SUR LA RÉPARTITION DU POSTE EAU FROIDE

En l’espèce, Mr [V] [S] affirme que le syndicat des copropriétaires produirait des arrêtés individuels de charges relatifs à la consommation d’eau du local, dont les volumes pris en compte ne correspondraient à aucune réalité :

—  250 mètres cube sur l’exercice 2022 (1033,65 €),

—  250 mètres cube sur l’exercice 2021 (1015 €),

—  250 mètres cube sur l’exercice 2020 (977,50 €),

—  123 mètres cube sur l’exercice 2019 (477,24 €).

Il conteste donc les volumes qui lui ont été comptabilisés au titre de la consommation d’eau froide de ses lots.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires affirme que :

— concernant l’eau froide, le local de M. [S] est équipé d’un compteur qui a pu être relevé jusqu’à décembre 2019 ;

— l’index de Décembre 2019 serait de 4505 m3 ;

— les consommations relevées sur les deux années antérieures auraient été de 123 m3 pour 2019 et 270 m3 pour 2018 ;

— l’accès au local n’étant plus laissé par M. [S], les consommations des années suivantes auraient été estimés sur la base de la dernière consommation connue soit 250 m3 : sans information sur le local de M. [S], des forfaits identiques ont été appliqués sur 2020, 2021, 2022 et 2023, précision étant faite que les index et les consommations étaient clairement indiquées sur les décomptes de charges annuelles accessibles par M. [S].

Mr [S] a transmis une photo d’un compteur faisant apparaitre un indice de 4676 m3.

Bien que ce compteur ne soit pas identifié, le syndicat des copropriétaires affirme que :

— il aurait passé des écritures de régularisation depuis le 31/12/2019 où le compteur était à 4505, soit 4 années à 250 m3 forfaitaire par année au prix de l’eau de chacune des années, soit :

—  250 m3 pour 2020 à 3,91 € / m3 -977.50 €,

—  250 m3 pour 2021 à 4,06 € / m3 -1015,00 €,

—  250 m3 pour 2022 à 4,1346 € / m3 -1033.90 €,

—  250 m3 pour 2023 à 4,13576 € / m3 -977.50 € ;

— il aurait refacturé 4676 – 4050 m3 soit 171 m3 au prix de 2020 puisque cette eau a été consommée sur cet exercice, le local étant vraisemblablement fermé après ;

— il aurait donc été recrédité 4.060,09 €, et refacturé 668,61 €.

D’ailleurs, cette rectification apparaît sur le dernier décompte produit par le demandeur, et cela n’est pas contesté par Mr [V] [S].

Il en résulte que le détail des charges portées sur les lots de M. [S] sont justifiées, et celui-ci est bien redevable de la somme de 70 949,97 € pour la période comprenant l’appel de fonds du 01 Janvier au 31 mars 2024 inclus.

5- SUR LES DOMMAGES ET INTERÊTS

Aucun préjudice n’étend démontré à ce titre, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

6- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN DOMMAGES ET INTERÊTS

En l’espèce, Mr [S] sollicite 2.000 € de dommages et intérêts au motif que le syndicat des copropriétaires aurait méconnu le principe du contradictoire, l’empêchant de se défendre, de répliquer, ou de proposer un plan d’apurement de sa dette, ainsi qu’ à raison de fautes de gestion du syndic lui occasionnant un préjudice.

Or le syndic n’est pas partie à la présente procédure.

Au surplus, aucune des fautes alléguées n’est établie comme il a été démontré précédemment.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

7- SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

En l’espèce, Mr [V] [S] a bénéficié, de fait, de 7 années de délais de paiement depuis 2017.

Par ailleurs, il ne verse aucun autre élément relatif à sa situation financière ou les difficultés économiques et familiales qu’il allègue.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande à ce titre.

8- SUR LES AUTRES DEMANDES

Aucune malice ou mauvaise foi n’étant caractérisée de la part du demandeur, la demande en dommages et intérêt pour résistance abusive sera rejetée.

Il est équitable en l’espèce de condamner Mr [V] [S] à payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mr [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 8], [Localité 5] représentée par son syndic en exercice les sommes de :

—  70 949,97 € arrêté au 1er Janvier 2024 comprenant l’appel de fonds du 01 Janvier au 31 mars 2024 inclus outre intérêts de droit sur la somme de 59.477,22 € à compter du commandement de payer du 23 Mai 2023 et à compter de l’assignation du 1er mars 2024 pour le surplus,

—  2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Déboute les parties du surplus de leur demande ;

Condamne Mr [V] [S] aux entiers dépens de l’Instance, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Fabrice PILLONEL, pour ceux dont il aurait fait l’avance sans en recevoir provision, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Sofian BOUDOUMA

M^e Fabrice PILLONEL

Le