Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03149 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2PF

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Novembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [P] [Q], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [A] [F] [K]

né le 01 Janvier 1988

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 22 juillet 2022, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [A] [F] [K], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 289,14 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 289 euros.

Par courrier simple du 19 septembre 2024, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a fait délivrer le 26 février 2025 à Monsieur [A] [F] [K] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2223,91 €, outre 140,08 € relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 juin 2025, signifiée à étude, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a attrait Monsieur [A] [F] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en constater la résiliation de plein droit,

— en conséquence, voir dire et ordonner qu’il sera tenu de quitter les lieux, lui, sa famille et tous occupants de leur chef,

— voir dire qu’il en sera expulsé par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— le condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  2751,44 euros, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  400 euros, à titre de dommages-intérêts,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

—  300 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire.

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 19 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 25 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 3486,75 €, arrêtée au 21 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, à laquelle il convient de soustraire la somme de 320 € payée le 24 novembre 2025. La somme due au jour de l’audience est donc de 3166,75 €.

Monsieur [A] [F] [K], défendeur, présent à l’audience, déclare que le logement est trop grand pour lui, qu’il perçoit 1200 € de pôle emploi, qu’il a deux dettes (électricité et eau) et qu’il propose un plan d’apurement à hauteur de 50 € en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier en raison de l’absence du locataire aux deux rendez-vous qui lui ont été fixés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 19 septembre 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 1] le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (4.4 La résiliation pour défaut de paiement, page 4) a été signifié au locataire le 26 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2223,91 € n’a pas été réglée par Monsieur [A] [F] [K] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [A] [F] [K] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 27 avril 2025.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT ou par Monsieur [A] [F] [K], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 25 novembre 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 3486,75 euros, soit plus de 12 termes de loyers.

Même si Monsieur [A] [F] [K] s’est acquitté de la somme de 320 € la veille de l’audience, sa dette reste à 3166,75 €.

Enfin, par note en délibéré du 7 janvier 2026, le bailleur indique que le locataire n’avait fait uniquement un paiement de 50 € en décembre 2025.

Force est de constater que Monsieur [A] [F] [K] ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’il n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [A] [F] [K] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [F] [K] et de dire que faute par Monsieur [A] [F] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 21 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 3486,75 €.

Par note en délibéré du 7 janvier 2026, un état actualisé établit la dette locative à 4055,69 € échéance de décembre 2025 incluse.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [A] [F] [K] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 4055,69 €, arrêtée au 7 janvier 2026, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [A] [F] [K] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [A] [F] [K] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [A] [F] [K] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [A] [F] [K] est la partie perdante du litige.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 1], de l’assignation et de la dénonce à la CCAPEX.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2223,91 € du 26 février 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail,

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 22 juillet 2022 conclu entre l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, d’une part, et Monsieur [A] [F] [K], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 27 avril 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives,

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [A] [F] [K] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 4055,69 €, arrêtée au 7 janvier 2026, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [A] [F] [K] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que faute par Monsieur [A] [F] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [A] [F] [K] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 1], de l’assignation et de la dénonce à la CCAPEX,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE