Tribunal Judiciaire de Grenoble, 6e chambre civile, 15 mai 2025, n° 23/05765

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- 1 – Sur l'exécution fautive du compromis de vente par la société KP PROMOTION
- • Sur l'absence de diligence de la société KP PROMOTION
- • Sur la mauvaise foi de la société KP PROMOTION
- 2 – Sur le montant de la clause pénale
- 3 – Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure pénale et de...
- Dispositif

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TJ Grenoble 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution fautive du compromis de vente
La cour a constaté que la société KP PROMOTION n'a pas justifié avoir accompli les diligences nécessaires pour réaliser la vente, ce qui constitue une inexécution fautive du compromis.
Accepté
Mauvaise foi de la société KP PROMOTION
La cour a relevé que les manœuvres de la société KP PROMOTION pour renégocier le compromis sans la présence du notaire de la venderesse illustrent sa mauvaise foi.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la société KP PROMOTION à verser une somme à la demanderesse pour couvrir ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, 6e ch. civ., 15 mai 2025, n° 23/05765
Numéro(s) :	23/05765
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile RICARDCécile GABION
Cabinet(s) :	SCP RICARD
Parties :	S.A.S. KP PROMOTION

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

6ème chambre civile

N° RG 23/05765 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LPTM

N° JUGEMENT :

MF/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

M^e Cécile GABION

la SCP RICARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 15 Mai 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [O] [R] veuve [D]

née le 03 Juin 1941 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cécile RICARD de la SCP RICARD, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

S.A.S. KP PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Cécile GABION, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 06 Février 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Marie FABREGUE, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 06 Mai 2025 prorogé au 15 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Marie FABREGUE, Juge

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

En février 2021, la société KP PROMOTION a missionné l’EURL SCA [B] ARCHITECTURE afin de réaliser une étude de faisabilité sur une parcelle appartenant à Madame [R] veuve [D] pour la création de 24 logements sur une surface de 2000 m².

Madame [D] âgée de 80 ans a signé un compromis de vente avec la société KP PROMOTION le 5 mai 2021 portant sur une maison d’habitation de type T7 située sur cette parcelle sur la commune de [Adresse 4], cadastrée section [Cadastre 3] pour une contenance totale de 0ha 33 a 39 ca.

Il était prévu en page 5 du compromis la destruction du bien existant et la construction d’un immeuble collectif à usage d’habitation composé de 30 logements.

L’opération devait être financée à l’aide d’un ou plusieurs prêts à concurrence de 750 000 euros.

La vente devait se réaliser au plus tard le 29 avril 2022 pour un prix de 700 000 euros.

Des conditions suspensives devaient être levées avant le 28 février 2022 à savoir :

— le dépôt du dossier d’emprunt avant le 30 décembre 2021 ;

— l’obtention du prêt d’un montant de 750 000 euros avant le 28 février 2022 ;

— l’obtention au plus tard le 30 décembre 2021 du permis de démolir purgé de tous recours (déposé au plus tard le 15 décembre 2021) ;

— le dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le 15 décembre 2021 ;

— l’obtention du permis de construire au plus tard le 30 décembre 2021 pour la réalisation d’un immeuble de 30 logements sur une surface habitable minimum de 2000 m².

Une clause pénale d’un montant de 70 000 euros était prévue au contrat si l’une des parties ne voulait pas ou ne pouvait pas réitérer l’acte authentique bien que les conditions suspensives soient réalisées.

A défaut de réalisation d’une des conditions suspensives ci-dessus mentionnées la vente était réputée caduque.

Le 16 décembre 2021, la société KP PROMOTION renonçait à l’acquisition du bien. Elle indiquait que la commune s’était opposée au projet de création de 30 logements compte tenu de la problématique de gestion des eaux pluviales ainsi que de la densité trop forte du projet.

Madame [D] sollicitait alors l’application de la clause pénale par courrier du 10 février 2022.

Elle demandait à la société KP PROMOTION la justification de l’accomplissement des diligences permettant la signature de la vente définitive.

Aucun document n’était transmis à la venderesse.

Une mise en demeure était adressée par l’assureur de protection juridique de Madame [D] à la société KP PROMOTION le 1er mars 2022 puis le 30 novembre 2022.

Par assignation en date du 6 novembre 2023, Madame [D] a attrait la société KP PROMOTION devant la juridiction de céans.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2024, l’affaire a été fixée à plaider au 6 février 2025 et mise en délibéré au 6 mai 2025 prorogé au 15 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date.

Vu les dernières écritures de Madame [X] [R] veuve [D] (conclusions en réponse notifiées par RPVA le 20.04.2024) qui demande au tribunal au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil de :

— Juger que l’exécution du compromis par la société KP PROMOTION est fautive

— Juger que la société KP PROMOTION ne peut se prévaloir du défaut d’obtention des autorisations administratives pour s’exonérer de la clause pénale prévue au compromis

— Condamner en conséquence la société KP PROMOTION à payer une indemnité de 70 000 € à Madame [V] [R] veuve [D] en exécution de la clause pénale prévue au compromis.

— Juger que les intérêts de retard commenceront à courir à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2022, au plus tard de la présente assignation.

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner la société KP PROMOTION à payer une indemnité de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à Madame [V] [R] veuve [D]

— Condamner la même aux entiers dépens.

Madame [D] reproche à la société KP PROMOTION son inexécution fautive du compromis.

Elle estime que la société n’a effectué aucune démarche en vue de la levée des conditions suspensives, que son bien a été bloqué pendant de nombreux mois.

Elle précise en outre que le projet de construction initial n’est pas celui prévu au compromis.

Elle soulève enfin la mauvaise foi de la société KP PROMOTION qui a tenté de renégocier les termes du compromis de vente sans passer par l’intermédiaire de sa notaire.

Vu les dernières écritures de la société KP PROMOTION (conclusions en défense n°2 notifiées par RPVA le 6 juin 2024) qui demande au tribunal de :

— A titre principal de :

JUGER que le compromis signé le 5 mai 2021 est caduc ;

JUGER que la société KP PROMOTION n’a pas commis de faute ;

JUGER que les demandes de Madame [O] [R], veuve [D] ne sont pas fondées,

Et en conséquence :

DÉBOUTER Madame [R], veuve [D] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la Société KP PROMOTION,

— A titre subsidiaire de :

JUGER que le montant de la clause pénale est excessif et disproportionné par rapport au préjudice subi ;

— En toute hypothèse de :

CONDAMNER Madame [R], veuve [D] à verser à la Société KP PROMOTION la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [R], veuve [D] aux entiers dépens.

En défense, la société KP PROMOTION estime que dans la mesure où les conditions suspensives n’ont pas été réalisées la vente est caduque.

Elle précise qu’elle n’a pas obtenu les autorisations administratives pour mener à bien son projet.

Elle affirme qu’elle n’a commis aucune faute et refuse de s’acquitter de la clause pénale.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 – Sur l’exécution fautive du compromis de vente par la société KP PROMOTION :

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En outre, l’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’acheteur est défaillant lorsqu’il n’exécute pas une obligation qui pèse sur lui au terme du contrat.

La clause pénale à vocation à sanctionner le comportement fautif de l’une des parties au compromis de vente.

Il est nécessaire de prouver la faute de la partie en lien avec la défaillance de la condition suspensive afin d’obtenir l’application de la clause pénale.

• Sur l’absence de diligence de la société KP PROMOTION :

En l’espèce, il est constant que :

— Madame [D] est profane et qu’elle était âgée de 80 ans au jour de la signature du compromis de vente avec la société KP PROMOTION, professionnel de l’immobilier.

— Le compromis a été signé le 5 mai 2021 et des conditions suspensives étaient prévues au contrat.

Madame [D] indique dans son courrier en date du 3 novembre 2023 que suite à la signature du compromis, la société KP PROMOTION a rompu toute relation avec sa notaire.

Or, la société KP PROMOTION ne verse aux débats aucune pièce démontrant que les diligences ont été accomplies (demande de permis de démolir, de construire, demande de prêts) ni qu’elle a obtenu des refus des autorités administratives et/ou financières.

Elle ne démontre dès lors pas que les conditions suspensives n’ont pu être réalisées.

Elle ne justifie pas d’avoir effectué les démarches dans les délais prévus au compromis de vente du 5 mai 2021.

Il résulte en effet du courriel de la société KP PROMOTION en date du 16 décembre 2021 que seule une rencontre a eu lieu avec le service de l’urbanisme de la commune (visiblement le 21 juillet 2021 tel que mentionné dans le courrier de Monsieur [B] architecte).

Or, la demande de permis de construire devait être déposée au plus tard le 15 septembre 2021.

Il était prévu au compromis que si la délivrance du permis n’était pas intervenue à cette date, si le permis était refusé ou faisait l’objet d’un sursis à statuer ou n’était pas délivré conformément à la demande ou si le permis faisait l’objet d’une annulation ou d’un retrait dans les délais de recours la condition suspensive serait réputée non réalisée.

En l’espèce, il n’est même pas justifié du dépôt de la demande pourtant réclamé par le notaire de Madame [D] (qui indique dans un courrier du 18 mars 2024 être dans l’attente du récépissé du dépôt de permis de construire et avoir pris note que la mairie avait sollicité des pièces complémentaires).

La société KP PROMOTION ne peut donc pas arguer du défaut de délivrance du permis qu’elle n’a pas sollicité.

Elle se contente de produire un courrier de son architecte qui indique que la commune s’est opposée au projet compte tenu de la problématique liée à la gestion des eaux pluviales et à la densité. Elle estime qu’elle a du revoir son projet à la baisse mais ne produit aucune demande ni réponse des autorités administratives.

On ignore d’ailleurs quel projet a été soumis à la commune (si tel a été le cas) dans la mesure où celui évoqué par son architecte (création de 24 logements) et celui visé au compromis (création de 30 logements) sont différents.

Il n’est pas justifié d’une étude de faisabilité pour le projet mentionné au compromis de vente. Les pièces produites concernent des plans en date du 12 février 2021 pour 24 logements.

Elle précise que le nouveau projet visait la création de 10 logements et que dans cette configuration le bilan de l’opération n’était plus à l’équilibre.

Or, il n’est pas justifié non plus d’un projet modificatif déposé en mairie (seul un plan de masse de juin 2021 sans récépissé des autorités administratives est produit).

Il apparaît en réalité que le projet a été abandonné dans la mesure où il était trop coûteux.

La société KP PROMOTION indique d’ailleurs au notaire dans un email en date du 16 décembre 2021 que « le bilan financier n’était plus à l’équilibre et que l’opération n’était plus viable financièrement ».

La faute de la société KP PROMOTION est constituée en l’espèce.

• Sur la mauvaise foi de la société KP PROMOTION :

Dans le même temps, il ressort d’un courrier de Madame [D] que celle ci a été approchée par la société KP PROMOTION postérieurement à la signature du compromis, sans la présence de son notaire afin de renégocier les termes du compromis.

Il lui a été proposé :

— soit de lui verser la somme de 500 000 euros et de constituer une SCCV dont elle serait associée afin de pouvoir obtenir les 200 000 euros manquants,

— soit de lui verser 500 000 euros et de lui attribuer un logement dans le projet,

— soit de lui verser 500 000 euros et de réaliser un paiement à terme pour le solde.

De telles manoeuvres illustrent la mauvaise foi de la société KP PROMOTION, professionnel de l’immobilier qui a sciemment indiqué au notaire de la venderesse que sa présence était inutile lors de cet échange prétextant vouloir uniquement montrer à Madame [D] les plans de l’opération projetée.

La société KP PROMOTION ne peut dès lors arguer de sa bonne foi afin d’échapper à l’application de la clause pénale.

Il apparaît que le projet de la société KP PROMOTION n’était pas suffisamment abouti.

L’opération immobilière projetée semblait donc indéterminée.

Or, Madame [D] n’a pas a subir l’inexécution fautive du compromis par le promoteur qui se devait de faire le nécessaire afin que les conditions suspensives soient levées ce dont il ne justifie pas dans la présente procédure.

La société KP PROMOTION n’a pas respecté ses engagements contractuels.

Madame [D] est dès lors bien fondée à solliciter l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente.

2 – Sur le montant de la clause pénale :

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure".

Il est constant en outre que le bien de Madame [D] a été bloqué pendant de nombreux mois. Il est justifié de la vente du bien à la somme de 670 000 euros seulement le 11 avril 2023.

Madame [D] a également dû assumer les taxes afférentes au bien durant une période plus conséquente (années 2022 et 2023).

Si la clause pénale ne permet pas de réparer l’immobilisation d’un bien elle a vocation à sanctionner le non-respect par la société KP PROMOTION de ses engagements.

Toutefois, le montant de la clause pénale convenue par les parties apparaît manifestement excessif, en l’absence de production par Madame [D] de tout élément probant permettant d’établir l’existence d’un préjudice effectif qui excéderait le simple retard apporté à la vente de son bien immobilier.

Il convient en conséquence de modérer le montant de celle ci.

En conséquence, la société KP PROMOTION sera condamnée à payer à Madame [D] la somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts de retard à compter de l’assignation et capitalisation pour autant que les intérêts soient dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

3 – Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure pénale et des dépens

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation (…) ».

La société KP PROMOTION qui succombe sera condamnée aux dépens et à payer à Madame [D] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

JUGE que l’exécution du compromis par la société KP PROMOTION est fautive ;

CONDAMNE la société KP PROMOTION à payer à Madame [X] [R] veuve [D] la somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts de retard à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour autant qu’ils soient dus pour une année entière ;

CONDAMNE la société KP PROMOTION à payer à Madame [X] [R] veuve [D] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance ;

REJETTE les autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE