TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 25/08346 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ZEF

AFFAIRE :

S.A.R.L. ENZO (M^e David INNOCENTI)

Monsieur [R] [Y] (M^e David INNOCENTI)

C/

Mme [K] [N] épouse [P] (M^e Véronique ALDEMAR)

Madame [V] [J] [P] (M^e Véronique ALDEMAR)

Madame [M] [D] [P] épouse épouse [C] (M^e Véronique ALDEMAR)

S.A.R.L. BATI FACADE (M^e Guilhem RIOU)

Mutuelle MATMUT (Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

S.A. GAN ASSURANCES (Maître Paul RENAUDOT de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Décembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

S.A.R.L. ENZO

immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°501 822 191,

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 14]

représentée par M^e David INNOCENTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R] [Y]

né le 19 Mai 1973 à [Localité 12] (ARMENIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 17] – [Localité 14]

représenté par M^e David INNOCENTI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Madame [K] [N] épouse [P]

née le 06 Décembre 1940 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représentée par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [J] [P]

née le 03 Mai 1964 à [Localité 15]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 16] – [Localité 2]

représentée par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [D] [P] épouse épouse [C]

née le 12 Mars 1969 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. BATI FACADE

immatriculée au RCS de Marseille sous le n°510 061 435,

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 3]

représentée par M^e Guilhem RIOU, avocat au barreau de MARSEILLE

Mutuelle MATMUT

immatriculé au Siren 775 701 477

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 10]

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A. GAN ASSURANCES

immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n°542 063 797

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 11] – [Localité 9]

représentée par Maître Paul RENAUDOT de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocats au barreau de GRASSE

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [N] [K] épouse [P], Madame [P] [V] [J], Madame [P] [M] [D] épouse [C] (venant aux droits de Madame [N] [J]) sont propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 14].

Elles louent les locaux du rez-de-chaussée à usage de bar à la SARL ENZO, suivant un bail commercial en date du 29 septembre 1999, renouvelé une fois, et qui s’est ensuite poursuivi par tacite prolongation.

Depuis 2019, la Sarl ENZO subit des dégâts des eaux récurrents.

Suivant acte en date du 10 septembre 2021, la Sarl ENZO a fait citer les consorts [P] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Marseille à l’effet de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 26 novembre 2021, le Juge des référés a désigné Monsieur [U] en qualité d’expert judiciaire, avec mission notamment de déterminer les causes et origines de ces infiltrations, et d’évaluer le coût des travaux de reprises et les préjudices subis.

Les consorts [P] ont sollicité la récusation de Monsieur [U].

Cette demande a été rejetée par le Juge chargé du contrôle des expertise suivant ordonnance du 19 octobre 2022.

Par acte du 15 novembre 2022, la SARL ENZO a saisi le Juge des référés à l’effet de voir condamner les consorts [P] à lui payer la somme de 80 086,00 € à titre provisionnel à valoir sur sa perte d’exploitation, du fait que l’établissement était fermé à cause des dégâts des eaux.

Par ordonnance du 2 juin 2023, le Juge des référés a jugé « S’il est ainsi avéré que la société ENZO subit une perte d’exploitation en raison de la fermeture de son établissement consécutive aux désordres, il existe toutefois une contestation sérieuse sur la répartition entre bailleurs et preneur de la prise en charge des travaux à réaliser pour la remise en état des locaux, cette question relevant manifestement de la compétence du juge du fond »

Un arrêté de mise en sécurité, procédure urgente a été pris le 27 avril 2023, interdisant toute occupation du local situé au rez-de-chaussée (bar), et faisant injonction aux consorts [P] de prendre les mesures préconisées pour assurer la sécurité publique et faire cesser le danger imminent.

Le 27 juillet 2023, la société BATIFACADE assurée auprès de la compagnie GAN ASSURANCES, a réalisé l’étaiement des locaux, puis a effectué les travaux de reprises du plancher.

Le 30 novembre 2023, un nouvel arrêté de mise en sécurité était pris faisant injonction aux consorts [P] de mettre fin durablement à tout danger en réalisant les travaux de réparation dans un délai de 4 mois, et confirmant que le vide sanitaire et le local commercial demeuraient interdit à toute occupation et utilisation.

Les travaux ont été achevés le 13 décembre 2023.

Suivant exploit du 3 mai 2024, les consorts [P] ont fait citer la société BATI FACADE par devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Marseille à l’effet de voir déclarer communes et opposables à la société BATI FACADES et à la société MATMUT (l’assureur des consorts [P]), l’ordonnance de référé du 26 novembre 2021, et les opérations d’expertise confiées à Monsieur [G] [U].

Suivant ordonnance en date du 8 novembre 2024, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Marseille a rendu les opérations d’expertises communes et opposables à la société BATI FACADE et la société MATMUT (es qualité d’assureur de Mesdames [P]), et la mission de Monsieur [U] a été étendue. Par ordonnance du 11 juillet 2025, les opérations d’expertises ont été rendues communes à GAN.

Le 14 juillet 2025, Monsieur [U] a déposé son rapport.

Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2025, la SARLU ENZO a assigné la SARL BATI FACADE, [K], [V] et [M] [P], GAN ASSURANCES, MATMUT devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de les voir assigner à jour fixe.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 15 octobre 2025, au visa des articles 840 et suivants du code de procédure civile, 1719 et 1240 du code civil, la SARLU ENZO et [R] [Y] sollicitent de voir :

« JUGER que Madame [N] [K] épouse [P], Madame [P] [V] [J], Madame [P] [M] [D] épouse [C], engagent leur responsabilité en qualité de bailleresse à l’égard de la SARL ENZO en raison de l’impossibilité pour le preneur d’exploiter son activité dans le local.

JUGER que la société BATI FACADE engage sa responsabilité à l’égard de la SARL ENZO sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

CONDAMNER in solidum Madame [N] [K] épouse [P], Madame [P] [V] [J], Madame [P] [M] [D] épouse [C] et leur assureur LA MATMUT, la société BATI FACADE et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES à payer à la SARL ENZO la somme de 80 196,57 € au titre de l’indemnisation des préjudices matériels.

CONDAMNER in solidum Madame [N] [K] épouse [P], Madame [P] [V] [J], Madame [P] [M] [D] épouse [C], et leur assureur la MATMUT, à payer à la SARL ENZO la somme de 29 784,85 € TTC au titre de l’indemnisation des préjudices matériels.

CONDAMNER in solidum Madame [N] [K] épouse [P], Madame [P] [V] [J], Madame [P] [M] [D] épouse [C] et leur assureur LA MATMUT, la société BATI FACADE et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES à payer à la SARL ENZO la somme de 152 665,00 € (somme à parfaire) au titre de l’indemnisation du préjudice financier.

CONDAMNER in solidum Madame [N] [K] épouse [P], Madame [P] [V] [J], Madame [P] [M] [D] épouse [C] et leur assureur LA MATMUT, la société BATI FACADE et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES à payer à la SARL ENZO la somme de 50 000,00 € au titre de l’indemnisation du préjudice d’image.

CONDAMNER in solidum Madame [N] [K] épouse [P], Madame [P] [V] [J], Madame [P] [M] [D] épouse [C] et leur assureur LA MATMUT, la société BATI FACADE et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES à payer à Monsieur [R] [Y] la somme de 75 000,00 € au titre du préjudice moral subi.

CONDAMNER in solidum la société BATI FACADE et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES à payer à la SARL ENZO la somme de 31 961,49 € au titre du préjudice de jouissance (compte arrêté au mois d’octobre 2025) somme à parfaire.

CONDAMNER in solidum Madame [N] [K] épouse [P], Madame [P] [V] [J], Madame [P] [M] [D] épouse [C], la MATMUT, la société BATI FACADE et GAN ASSURANCES à payer à la SARL ENZO la somme de 10 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

JUGER que les condamnations financières seront prononcées avec intérêts au taux légal, avec anatocisme en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de la demande en justice.

RAPPELER l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNER in solidum Madame [N] [K] épouse [P], Madame [P] [V] [J], Madame [P] [M] [D] épouse [C], la MATMUT, la société BATI FACADE et GAN ASSURANCES aux dépens en ce compris les frais d’expertise. »

Au soutien de ses prétentions, la SARLU ENZO affirme que :

— le local ne peut être exploité pour l’activité prévue compte tenu de son état imputable aux bailleurs (plafond déposé, travaux de la dalle inachevés laissant passer les nuisibles, peintures non réalisées des murs et plafond dégradés, soubassements en bois détériorés par les travaux non remplacés…).

— Les travaux de démolition et reconstruction du plancher par l’entreprise mandatée par mesdames [P] ont dégradé définitivement les locaux, le comptoir, le mobilier, ne permettant plus à l’exploitant de poursuivre son activité alors que le bailleur doit garantir la jouissance paisible.

— Les travaux réalisés par la société BATI FACADE ont dégradé l’intérieur du local du rez-de chaussée. L’absence de précaution dans l’exécution des travaux est fautive alors que la société BATIFACADE a été alertée sur ses manquements,

— les garanties responsabilités facultatives de GAN sont mobilisables. La définition du contrat d’assurance s’applique au préjudice de jouissance du local.

— plusieurs devis ont été établis en janvier 2024, et que si un taux de vétusté devait être appliqué venant se cumuler à l’augmentation des prix, l’indemnité reçue par la SARL ENZO serait insuffisante pour lui permettre de réparer le local et acheter les meubles nécessaires.

— la SARL ENZO subit divers préjudices.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 15 octobre 2025, au visa des articles 1240, 1719, 1720, 1242 alinéa 1 du code civil, les consorts [P] sollicitent de voir :

« • A titre principal,

Ecarter des débats les pièces suivantes de la société ENZO : photographies non énumérées par le bordereau de pièce (pièce 31,47 et 51) et les textos annexés sous les numéros 7 et 10,

Débouter la société ENZO, Monsieur [Y] et la société BATIFACADE de l’intégralité des demandes,

A titre subsidiaire,

Condamner la société MATMUT à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre eux,

Débouter la société ENZO de ses demandes relatives au rebouchage de la dalle et à l’habillage,

Chiffrer les prétentions de la société ENZO pour la réparation de ses préjudices matériels à 65 061 et 21 937,27 euros,

Autoriser Madame [P] à faire effectuer les travaux relatifs à la réparation des préjudices matériels de la société ZNEO qui seraient reconnus par des entreprises de leur choix,

A titre reconventionnel,

Condamner la société ENZO et Monsieur [Y] à verser à Madame [K] [P] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Condamner in solidum tous succombants à verser aux consorts [P] une somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens avec distraction au profit de Maître ALDEMAR.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [P] font valoir que :

— il n’y aucune urgence au sens de l’article 840 du code de procédure civile, en ce que la société ENZO n’est pas pressée de reprendre l’exploitation de son fond, dans un quartier très paupérisé et qui la confronterait à l’obligation de reprendre le paiement des loyers et d’apurer sa dette locative d’un montant de 92 000 euros,

— l’obligation de délivrance issue de l’article 1719 a lieu lors de la prise à bail,

— l’obligation d’entretien issue de l’article 1720 n’est pas mobilisable en raison des clauses du bail mettant toutes les réparations, hors 606, à la charge du preneur,

— les prix doivent être exprimés HT dans la mesure où il n’est pas démontré que la SARL ENZO n’est pas assujettie à la TVA,

— le bail comporte une clause d’exonération de responsabilité pour les fuites et les bailleresses n’en sont pas responsables. En tout état de cause, le preneur à refuser l’intervention proposée par le bailleur.

— le rebouchage de la dalle incombe à BATIFACADE, de même que les chaises, la banquette

— les bailleurs n’ont pas été informés du risque de dégradation du matériel,

— elle subi un préjudice moral lié au conflit judiciaire l’opposant à son locataire, lequel n’a jamais tenté de démarche amiable.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 10 octobre 2025, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, la SARL BATI FACADE sollicite de voir :

« • A titre principal,

DEBOUTER la SARL ENZO et Monsieur [Y] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la société BATI FACADE ;

DEBOUTER les consorts [P] et la compagnie Mutuelle Assurance des Travailleurs Mutualistes (MMA) de toutes demandes qu’ils pourraient formuler à son encontre ;

• A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, une condamnation devait être prononcée à l’encontre de la société BATI FACADE du fait de la dégradation des banquettes, des chaises et du bar et de l’installation frigorifique ;

APPLIQUER un coefficient de vétusté qui ne saurait être inférieur à 60 % du coût des frais de réfection ;

Déduire ce coefficient du montant des réparations mises à la charge de la société BATI FACADE ;

CONDAMNER in solidum Madame [K] [N] épouse [P], Madame [V] [P], Madame [M] [P] épouse [C], ainsi que leur assureur, la compagnie Mutuelle Assurance des Travailleurs Mutualistes (MMA) à relever et garantir la société BATI FACADE des condamnations prononcées, relatives aux banquettes, aux chaises et au frais de ménage ; Si une condamnation devait être prononcée à l’encontre de la société BATI FACADE au profit de Monsieur [Y] au titre du préjudice moral allégué et au profit de la société ENZO au titre du préjudice financier, du préjudice d’image, du trouble de jouissance allégués,

CONDAMNER in solidum Madame [K] [N] épouse [P], Madame [V] [P], Madame [M] [P] épouse [C] ainsi que leur assureur, la compagnie Mutuelle Assurance des Travailleurs Mutualistes (MMA) à relever et garantir la société BATI FACADE des condamnations prononcées ;

• En tout état de cause,

CONDAMNER la compagnie GAN à relever et garantir la société BATI FACADE indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant au titre du préjudice matériel que du préjudice immatériel ;

DEBOUTER la SARL ENZO et Monsieur [Y] de leur demande d’application de l’intérêt au taux légal avec anatocisme.

DIRE n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum tous succombants à verser à la compagnie BATI FACADE, la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil ;

CONDAMNER in solidum tous succombants aux entiers dépens distraits au profit de Maître Guilhem RIOU sur sa due affirmation de droit et conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Au soutien de ses prétentions, la SARL BATI FACADE fait valoir que :

— s’agissant du rebouchage de la dalle, l’absence d’actualisation de ce coût consécutivement à l’intervention de la société BATI FACADE et le refus de la société ENZO de voir la société intervenir pour achever ses travaux doit conduire à rejeter cette demande.

— s’agissant du remplacement des banquettes et chaises, elle reconnaît avoir dégradé une banquette mais conteste avoir dégradé le reste du mobilier. L’expert a simplement relevé le nombre de banquettes et chaises en mauvais état sans que rien ne permette de mettre en lien cet état avec l’intervention de la société BATI FACADE, les photos pouvant tout à fait être antérieures. En outre le mobilier était en mauvais état car ancien, soumis à un usage intensif et quotidien du fait de sa destination professionnelle et au surplus, stocké dans un local humide et affecté sur un temps long par des venues d’eau.

— s’agissant de la remise en état du bar et de l’installation frigorifique, la société BATI FACADE ne saurait se voir imputer le coût de remise à neuf intégral de l’habillage du comptoir et de l’installation frigorifique en l’absence de démonstration de fautes précises en lien avec des dommages précis, le seul passage d’un ouvrier avec une brouette derrière le comptoir ne démontrant pas un dommage. En outre, le comptoir était particulièrement vétuste,

— La nécessité d’engager des frais de nettoyage provient pour partie du choix des consorts [P] et de la société ENZO de ne pas avoir évacué les meubles meublant ainsi que de ne pas avoir empaqueté et remisé le petit matériel avant l’intervention de la société BATI FACADE.

— Les demandes indemnitaires relatives au préjudice financier, au préjudice d’image et au préjudice moral et aux pertes d’exploitation et remboursement du coût des loyers sont mal dirigées en ce qu’elle vise la société BATI FACADE qui n’est pas concernée par le conflit bailleur, preneur.

— la société BATI FACADE est intervenue dans un commerce déjà fermé et dont la fermeture se prolonge à ce jour pour des motifs qui ne relèvent pas de sa sphère d’intervention.

— La compagnie GAN ne conteste pas la mobilisation de ses garanties au titre de la police souscrite par la société BATI FACADE assurant notamment sa responsabilité civile délictuelle, à l’exclusion cependant des travaux de rebouchage qui relèvent de l’achèvement et des dommages immatériels consécutifs, toutefois les garanties de GAN sont mobilisables pour le tout.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 octobre 2025, au visa des articles 1240 et 1353 du code civil et 514 du code de procédure civile, GAN sollicite de voir :

« Juger que le quantum de la réclamation de la SARL ENZO au titre du préjudice matériel devra être réduit à la somme de 42.577,47 € HT à l’égard de la compagnie GAN ASSURANCES ;

Débouter la SARL ENZO de ses demandes indemnitaires au titre du préjudice financier et de la perte d’image ;

Débouter Monsieur [Y] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

Condamner in solidum Madame [K] [N] épouse [P], Madame [V] [P] et Madame [M] [P] épouse [C] et la compagnie MUTUELLE ASSURANCE DES TRAVAILLEURS MUTUALISTES à relever et garantir indemne la compagnie GAN ASSURANCES de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

Juger que la compagnie GAN ASSURANCES sera fondée, en cas de condamnation, à faire application des franchises et plafond de garantie prévus au contrat, lesquels seront opposables aux tiers s’agissant des garanties facultatives.

Débouter la SARL ENZO et Monsieur [Y] de leur demande d’application de l’intérêt au taux légal avec anatocisme.

Juger n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner in solidum tous succombants à verser à la compagnie GAN ASSURANCES la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens distraits au profit de Maître Paul RENAUDOT, membre de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT sous sa due affirmation de droit et conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Au soutien de ses prétentions, GAN expose que :

— le rebouchage de la dalle ne peut être pris en garantie par la compagnie GAN ASSURANCES, dès lors que cette prestation consiste en l’achèvement des travaux qui doit être réalisé uniquement par la société BATI FACADE,

— La compagnie GAN ASSURANCES n’est susceptible de voir ses garanties mobilisées que pour la somme de 65.503,80 € HT à laquelle doit être soustraite un coefficient de vétusté de 35%,

— L’attestation comptable est très critiquable dès lors qu’elle constitue la constitution d’une preuve à soi-même puisque cette attestation émane du cabinet d’expertise comptable de la SARL ENZO,

— le préjudice de perte d’image et moral n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum et n’est pas la conséquence de l’intervention de la société BATI FACADE ;

— elle ne prend pas en charge les dommages immatériels,

— l’application de l’anatocisme n’est nullement justifiée concernant la société BATI FACADE et son assurance GAN ASSURANCES.

— GAN ASSURANCES sera, en cas de condamnation, fondée à faire application des franchises et plafond de garantie prévus au contrat, lesquels seront opposables aux tiers s’agissant des garanties facultatives.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

A titre liminaire, il convient de relever que les consorts [P] soulèvent une argumentation relative à l’absence d’urgence et à la nullité du rapport d’expertise, toutefois ils n’en tirent aucune conséquence juridique de sorte que ces moyens ne seront pas examinés.

S’agissant des pièces à écarter, l’ensemble des pièces apparait visé par le bordereau de sorte qu’il n’apparait pas nécessaire de les écarter.

Sur la responsabilité des consorts [P] :

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

La délivrance et la jouissance paisible du bien loué sont des obligations continues du bailleur, exigibles pendant toute la durée du bail.

Le bail stipule que les preneur s’oblige à faire à ses frais exclusifs, pendant toute la durée du bail, tous les travaux qui deviendraient nécessaires aux lieux loués. Toutes les réparations, même foncières, sont à la charge du preneur à l’exception des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil

Le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux dans les lieux loués, s’affranchir de son obligation de délivrance. Le propriétaire reste tenu, malgré une clause mettant les travaux à la charge du locataire, de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté de l’immeuble et tenu des vices structurels de l’immeuble.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur.

En l’espèce, un arrêté de mise en sécurité, procédure urgente a été pris le 27 avril 2023, interdisant toute occupation du local situé au rez-de-chaussée (bar) et enjoignant aux bailleurs de prendre les mesures préconisées pour assurer la sécurité publique et faire cesser le danger imminent, lequel a été suivi d’un second arrêté de mise en sécurité le 30 novembre 2023.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que :

— un premier dégât des eaux est survenu en juillet 2019 au plafond du bar pour lequel la bailleresse a obtenu une indemnisation de son assurance sans que les travaux ne soient réalisés. L’expert relève qu’une entreprise missionnée par Madame [P] est venue détruire une partie du faux-plafond. Puis, des travaux de plomberie ont été réalisés par une entreprise missionnée par la bailleresse. Ces travaux ont dans un premier temps éradiqué les fuites, mais deux malfaçons sont demeurées et deux nouvelles fuites sont apparues en sous-face du plancher haut du bar. Lors de l’accédit du 18 décembre 2024, l’expert a constaté que la canalisation avait été reprise, avec un diamètre supérieur mais le coffrage n’avait pas été réalisé.

— le second désordre d’infiltration est survenu en 2021 et concerne la descente générale des eaux usées et vanne, qui est à l’origine de la forte dégradation des poutrelles du plancher du local commercial. A cet égard, le bailleur soutient que les dégâts survenus dans le bar sont liés à un problème de condensation lié au fait que le preneur a maintenu fermée une aération. Toutefois cette hypothèse est écartée par l’expert et corroborée par aucun élément.

Dès lors, il résulte des éléments versés au débat que deux dégâts des eaux provenant de l’étage supérieur et de la colonne des eaux usées sont survenus dans l’immeuble en 2019 et 2021 et ont gravement endommagé les locaux pris à bail par la SARL ENZO, les faux plafonds ayant été dégradés ainsi que le plancher ce qui a empêché l’usage du local par la SARL ENZO depuis 2021 et jusqu’à ce jour.

Les dégâts, imputables au bailleur, n’ont pas été pris en charge, ou de manière particulièrement lacunaire et tardive par le bailleur. Pour expliquer leur retard, Mesdames [P] ont soutenu que Monsieur [Y] se serait opposé à la venue de plombiers et/ou de maçons, ce qui n’est étayé par aucun élément.

Les travaux ont été achevés le 13 décembre 2023. Si l’arrêté de main levée a été pris le 5 février 2024, l’expert judiciaire, de même que le rapport de visite technique du service de sécurité de la Ville de [Localité 13] en date du 24 janvier 2024 confirment que le bar ne peut toujours pas être exploité et ce depuis 2021. En effet si la dalle a été réalisée, plusieurs malfaçons demeurent, les fuites sont toujours présentes, la colonne d’évacuation des eaux n’est pas reprise, le mobilier est endommagé et les travaux de reprise du plafond et de peinture n’ont pas été réalisés.

L’ingénieur de la ville de [Localité 13] relève que d’une manière générale, les travaux ont été exécutés pour répondre strictement aux critères de la levée de péril, sans aucun égard à l’esthétique ou la fonctionnalité des locaux concernés (présence d’ajours dans la dalle du RDV, carrelages de sol sans plinthes, absence de protection adéquat du mobilier, etc… »)

En conséquence il ressort de l’ensemble de ces éléments que les consorts [P] ont gravement manqué à leur obligation de délivrance et engagent leur responsabilité contractuelle.

Ces derniers seront en conséquence condamnés à verser à la société ENZO les sommes suivantes :

-7994,50 euros au titre de la reprise du plafond,

-5592,75euros au titre de la reprise des peintures,

-7950 euros au titre de la reprise du TGBT

-5074,54 euros au titre de l’habillage

soit la somme totale de 26611,79 euros HT au titre des préjudices matériels,

Les consorts [P] seront également condamnés à verser :

— la somme de 124 607,5 euros au titre de la perte financière liée à une absence d’exploitation entre 2021 et octobre 2025, sur la base de la perte de marge brute annuelle calculée par l’expert comptable de la SARL ENZO, professionnel tiers à la procédure, soit 30033 euros, soustraite de la somme de 20552 euros au titre des aides covid perçues en 2021.

-5000 euros au titre du préjudice d’image de la SARL ENZO qui a souffert d’un état très dégradé avant d’être fermé pendant plusieurs années, ce qui a incontestablement nuit à l’image de la société.

Les consorts [P] seront également condamnés à verser à Monsieur [Y], gérant de la société ENZO, qui a subi la carence des bailleurs pendant des années et justifie d’un état de santé dégradé, la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur la prise en charge de la MATMUT :

Au vu de la police souscrite, les sinistres (dégâts des eaux) et leurs conséquences qui sont accidentelles relèvent donc bien de la garantie de la compagnie d’assurances MATMUT, en qualité d’assureur du bailleur.

La somme de 6760 euros déjà versée par la MATMUT au titre du sinistre survenue en 2019 a servi à effectuer les travaux de dépose du faux plafond et reprise de la canalisation au cours des opérations d’expertise, lesquels se sont révélés insuffisants.

En conséquence, la MATMUT sera condamnée à relever et garantir son assuré de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Sur la responsabilité de la société BATI FACADE :

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte du rapport d’expertise que le plancher a été totalement refait par l’entreprise BATIFACADE, toutefois plusieurs endroits nécessitent une reprise, notamment la dalle. De plus le matériel a été entreposé sans prendre les précautions nécessaires. L’expert de préciser que lors des travaux de dépose des faux plafonds, le mobilier était rangé dans la pièce du fond et protégé par du polyane alors que lors des travaux de remplacement de la dalle, le mobilier fut entreposé de manière anarchique, sans aucune protection. Le résultat étant catastrophique, les canapés éventrés par les pieds de canapés posés les uns par dessus les autres.

Avant de débuter les travaux, la société BATI FACADE n’a émis aucune remarque ni réserve sur la présence du mobilier dans le local et la SARL ENZO n’était plus en mesure d’accéder aux locaux du fait de l’arrêté de péril de sorte que cette dernière ne saurait s’exonérer de sa faute.

L’expert indique que les banquettes, les chaises, le comptoir, le nettoyage et le rebouchage de la dalle doivent être imputés à la société BATIFACADE pour un montant de 66 950 euros HT.

Il résulte des photographies et du constat d’huissier du 4 mai 2021 versés au débat qu’avant les travaux, le mobilier était très ancien mais en bon état et le bar dans un très bon état d’entretien. Dès lors, il sera appliqué un coefficient de vétusté de 35%, tel que retenu par l’expert, sur les devis produits par la SARL ENZO.

En conséquence, la société BATIFACADE sera condamnée à verser à la SARL ENZO les sommes suivantes :

-16734,8 euros – 35% = 10877,62 au titre de la dégradation des banquettes

-3799,9 – 35% = 2469,93 au titre du remplacement des chaises

-1890 euros au titre du nettoyage

-1446,30euros au titre du rebouchage de la dalle poste qui sera réduit de moitié pour tenir compte de l’intervention déjà réalisée par BATIFACADE en cours d’expertise et non prise en compte, soit la somme de 723,15 euros.

Soit la somme de 15 960,7 euros.

S’agissant du comptoir, il résulte du constat d’huissier en date du 25 septembre 2023 que ce dernier était en très mauvais état et il n’est apporté aucune précision quant au fonctionnement de l’installation frigorifique notamment. S’il est établi avec certitude que les ouvriers de la société BATIFACADE ont été particulièrement négligents, il n’est pas établi de dégradations rattachables avec certitude à l’intervention de cette dernière s’agissant du comptoir, à l’exception de l’affaissement du bar que cette dernière ne conteste pas, estimée à un montant de 3525 euros par la société MBPG.

La société BATIFACE sera également condamnée à participer au préjudice d’exploitation de la SARL ENZO entre décembre 2023 et octobre 2025, soit 23 mois sur 58 mois au total, soit un pourcentage de 40%. Toutefois, il convient de considérer que c’est principalement les travaux imputables aux bailleurs qui sont à l’origine de l’impossibilité d’exploiter de sorte que la société BATIFACE sera condamnée in solidum avec les bailleurs s’agissant de ce poste de préjudice à hauteur de 20%.

Le préjudice de jouissance sollicitée par la SARL ENZO apparaît redondant avec le préjudice financier et de ce d’autant plus que cette dernière ne verse plus le montant des loyers aux bailleurs, de sorte qu’il sera écarté.

S’agissant du préjudice d’image, le bar des amis était déjà fermé au public lors des travaux réalisés par la société BATIFACADE de sorte que ce poste de préjudice ne lui apparaît pas imputable.

La société BATIFACADE sera également condamnée in solidum avec les bailleurs à hauteur de 20% du préjudice moral subi par Monsieur [Y].

En dépit de sa carence incontestable, le bailleur n’apparaît pas directement responsable des dégâts causés par la société BATIFACADE. Toutefois, il est établi par les échanges de SMS versés au débat que celui-ci a refusé de financer l’évacuation du matériel de la SARL ENZO, de sorte qu’il doit être condamné in solidum avec la société BATIFACADE.

Sur la prise en charge de GAN :

La compagnie GAN ne conteste pas la mobilisation de ses garanties au titre de la police responsabilité civile souscrite par BATIFACE, à l’exclusion des travaux de rebouchage relevant de l’achèvement. L’ensemble des préjudices pécuniaires en ce compris les préjudices d’image et de jouissance doivent également relever de la garantie.

En conséquence, la société GAN sera condamnée à relever et garantir la société BATIFACADE des condamnations prononcées contre elle.

Sur l’anatocisme :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice.

Il convient de l’ordonner.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [P] :

Madame [P] sollicite la condamnation de la SARL ENZO et Monsieur [Y] à la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral en raison du conflit judiciaire l’opposant à un de ses locataires, toutefois elle n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande et ne rapporte pas la preuve d’une faute, le fait de ne pas rechercher de solution amiable n’étant pas en soi constitutif d’une faute.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum les consorts [P], la MATMUT, la société BATIFACADE et GAN aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner in solidum les consorts [P], la MATMUT, la société BATIFACADE et GAN à verser à la SARL ENZO et Monsieur [Y] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE in solidum [K] [N] épouse [P], [V] et [M] [P] et la MATMUT à payer à la SARL ENZO :

-26611,79 euros HT au titre des préjudices matériels ;

-5000 euros au titre du préjudice d’image ;

CONDAMNE in solidum [K] [N] épouse [P], [V] et [M] [P] et la MATMUT à hauteur de 80% et la société BATIFACADE et GAN à hauteur de 20% à payer à la SARL ENZO 124 607,5 euros au titre de la perte financière ;

CONDAMNE in solidum [K] [N] épouse [P], [V] et [M] [P] et la MATMUT à hauteur de 80% et la société BATIFACADE et GAN à hauteur de 20% à payer à [R] [Y] la somme de 15000 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum [K] [N] épouse [P], [V] et [M] [P] et la MATMUT et la société BATIFACADE et GAN à payer à la SARL ENZO la somme de 19 485,7 euros HT au titre des dégâts causés au mobilier ;

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE l’anatocisme ;

DEBOUTE Madame [K] [N] épouse [P] de la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [K] [N] épouse [P], [V] et [M] [P] et la MATMUT et la société BATIFACADE et GAN aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum [K] [N] épouse [P], [V] et [M] [P] et la MATMUT et la société BATIFACADE et GAN à verser à [R] [Y] et la SARL ENZO la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE