TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CHARDIGNY

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e FALTE

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/01416 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C354E

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Juin 2019

JUGEMENT

rendu le 20 Janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Madame [L] [B] épouse [X]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentés par Maître Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0391

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.S. REFLET IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2154

Décision du 20 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/01416 – N° Portalis 352J-W-B7I-C354E

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [Z] [X] et Mme [L] [B] épouse [X] sont propriétaires du lot n°17 constitué d’un appartement au deuxième étage de l’immeuble.

Par acte du 18 juin 2019, M. et Mme [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal en annulation des résolutions n°21, 22 et 23 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2019.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 décembre 2020 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 1er avril 2022.

Par décision du 1er avril 2022, l’ordonnance de clôture a été révoquée et il a été fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

L’affaire a ensuite été radiée par ordonnance du 30 mai 2023 et rétablie au rôle par conclusions du syndicat des copropriétaires du 2 février 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, M. et Mme [X] sollicitent de :

Décision du 20 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/01416 – N° Portalis 352J-W-B7I-C354E

« DIRE ET JUGER que les 21ème, 22ème et 23ème résolutions mises au vote lors de l’assemblée générale de copropriété du 25 mars 2019 portant sur un projet de travaux de création d’une descente eaux vannes sont irrégulières et infondées, faute d’information préalable et technique suffisante.

En conséquence,

A titre préliminaire,

ORDONNER une médiation judiciaire, la médiation ordonnée par Ordonnance du Juge de la Mise en état du 8 avril 2022 n’ayant pas été suivie d’effets ;

En tout état de cause,

ANNULER les 21ème, 22ème et 23ème résolutions de l’assemblée générale extraordinaire du 25 mars 2019 notifiée selon procès-verbal par lettre du 18 avril 2019, comme étant irrégulières et infondées ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], faussement dénommée SDC [Adresse 2] et pris en la personne de son syndic la société REFLET IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à tort à l’encontre de Monsieur [Z] [X] et de Madame [L] [B] épouse [X] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société REFLET IMMOBILIER à payer à Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [B] épouse [X], la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour abus de majorité, à la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Benoît FALTE, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [B] épouse [X], demandeurs, étant exonérés en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, s’agissant d’une action engagée le 18 juin 2019. »

Selon ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

« Dire et juger que les résolutions n°21, 22 et 23 de l’assemblée générale du 25 mars 2019 du SDC [Adresse 5] sont valables et régulières.

En conséquence,

Débouter Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [B] épouse [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [B] épouse [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 20.000 euros à titre de dommage intérêts en raison de l’abus de minorité commis à l’égard du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2]

Condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [B] épouse [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], le surcout engendré par leur opposition aux travaux objet de la résolution n°21, sur la base du devis retenu par le conseil syndical, soit la somme de 4.827,90 euros TTC

Condamner solidairement Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [B] épouse [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner solidairement Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [B] épouse [X] aux entiers dépens, et autoriser Maitre Sophie Chardigny à recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 24 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de médiation

Selon l’article 1534 du code civil, à moins qu’il n’en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation. La conciliation ou la médiation peut porter sur tout ou partie du litige. La décision interrompt le délai de péremption de l’instance jusqu’à l’issue de la conciliation ou de la médiation.

Le juge de la mise en état a déjà fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur par ordonnance du 8 avril 2022. Le syndicat des copropriétaires est opposé à une nouvelle mesure de médiation, en sorte que les conditions des dispositions précitées ne sont pas remplies.

La demande sera par conséquent rejetée.

II. Sur la demande d’annulation des résolutions n°21, 22 et 23 de l’assemblée générale du 25 mars 2019

Au visa des articles 24,25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [X] font valoir que les résolutions contestées sont nulles en ce que les copropriétaires n’ont pas reçu d’éléments techniques suffisants en amont de l’assemblée générale pour apprécier la portée des travaux projetés alors que ceux-ci ont une incidence sur leur lot privatif, en particulier l’absence d’information préalable précise quant au passage de la nouvelle descente d’eaux au niveau de chacun des lots impactés par étage.

Le syndicat des copropriétaires fait observer que les demandeurs n’invoquent aucun fondement juridique et réplique que la résolution n°20, non soumise au vote mais à vocation d’information, comportait suffisamment d’éléments techniques permettant d’éclairer les copropriétaires quant à la portée des résolutions suivantes et qu’il appartenait aux époux [X] de se rendre à l’assemblée générale pour poser leurs questions et obtenir davantage d’explications s’ils le souhaitaient.

Les dispositions invoquées par les demandeurs concernent les actions en contestation des décisions d’assemblée générale et les règles de majorité applicables, qui ne sont pas pertinentes par rapport aux moyens qu’ils formulent. M. et Mme [X] fondent en réalité leurs demandes sur l’absence d’information suffisante reçue en amont de l’assemblée générale, ce qui correspond à l’article 11 3° du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dont il appartient au juge, tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, de vérifier les conditions d’application.

L’article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable au litige dispose notamment que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision : les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi.

En application de ces dispositions, il appartient au syndic de justifier avoir joint les documents permettant aux copropriétaires d’apprécier les conditions essentielles de la réalisation des travaux. Au regard d’une jurisprudence constante sur ce point, la notification des conditions essentielles n’impose pas au syndic de transmettre, avec une obligation d’exhaustivité, l’ensemble des documents préalables ou des conditions d’exécution des travaux. Le caractère suffisant des informations fournies relève de l’appréciation souveraine du tribunal, et doit permettre à chaque copropriétaire d’émettre un vote éclairé lors de l’assemblée générale.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 25 mars 2019, ont été adoptées les résolutions n°21 à 23 portant sur des travaux de création d’une descente eaux vannes, le mandat donné au conseil syndical pour le choix de l’entreprise en charge de la réalisation de ces travaux et la mission de maîtrise d’œuvre confiée au cabinet TERRITOIRES Architectes pour le suivi de ces travaux.

La résolution n°21.1 était rédigée comme suit : « L’assemblée générale, au vu des débats en séance et après en avoir délibéré, connaissance prise de l’avis du conseil syndical et des éléments du cabinet TERRITOIRES Architectes annexés à la convocation décide de réaliser les travaux de création d’une descente eaux vannes en parties privatives suivant le descriptif du devis de l’entreprise [K] dans le cadre d’un budget maximum d’un montant de 24 013,88 euros TTC, auquel il convient d’ajouter un budget pour :

— Aléas d’un montant de 1 200 euros TTC (5% du budget travaux),

— Provision désordres périphériques divers pour un montant de 1 500 euros HT soit 1 650 euros TTC,

— Provision dévoiement pour structure pour un montant de 2 500 euros HT soit 2 750 euros TTC,

Et donc dans le cadre d’un budget global maximum d’un montant de 32 363,88 euros TTC.

Le financement des travaux se fera par le compte de provisions spéciales.

Les travaux seront effectués suivant le planning ; à partir de septembre 2019. »

Lors de cette assemblée générale, était également inscrite à l’ordre du jour une résolution n°20 intitulée « Information à propos des missions confiées à Territoires Architectes – [Localité 9] d’entretien, d’amélioration des caves et création d’une descente d’eau » n’ayant pas fait l’objet d’un vote, mentionnant notamment que : « Le conseil syndical a demandé que la position de la descente soit modifiée (dans l’angle intérieur de l’entrée, vers l’appartement) ; le conseil syndical demande également que la descente soit créée avec un piquage bas mis à disposition par étage, mais sans réaliser les raccordements, qui seront à charge privative. Cette modification de position implique deux conséquences : certains appartements étant raccordés dans le sol et la descente étant située dans une zone de circulation (voir plan joint), les piquages devront être réalisés dans le sol notamment au R+3) ; il est préconisé de manière générale d’éviter que toute zone de raccordement soit prise dans de la maçonnerie, ce qui ne sera pas le cas, la seconde conséquence étant, dans certains cas de figure, une diminution de la largeur du passage. Considérant que les travaux de raccordement privatifs seront réalisés après intervention et que pour certains ils dépendent de futurs projets d’aménagement, les propriétaires des appartements informeront le cabinet Territoires préalablement aux travaux de création de la colonne de la hauteur à laquelle le piquage devra être disposé. »

La convocation adressée à M. et Mme [X] pour cette assemblée générale comporte en annexe des devis et le dossier de consultation du cabinet TERRITOIRES Architectes, que le syndicat des copropriétaires produit aux débats. Il comporte un descriptif des ouvrages à réaliser sur deux pages et un paragraphe détaillant les interventions spécifiques à chaque appartement par étage. Tous les étages y sont mentionnés à l’exception du deuxième étage où se situe l’appartement des époux [X].

La description des ouvrages comprend cependant une liste des travaux généraux mentionnant notamment : l’ouverture propre des planchers et des cloisons en partie haute pour raccordement des piquages privatifs; la fourniture et la pose d’une descente en fonte type SME de diamètre 100 avec toutes sujétions, culotte haute orientée vers les piquages privatifs ; le raccordement de ces piquages ; la pose d’un té de dégorgement dans chaque lot ; la réalisation d’un coffrage en BA 13 avec trappe de visite au droit du Té de dégorgement ; la mise en peinture des coffrages des murs et des plafonds ; la reprise des plâtres et mise en peinture.

De plus, le devis de l’entreprise KYP Plomberie décrit de la façon suivante les interventions dans tous les étages, y compris le deuxième étage : rebouchage et mise en peintures, création d’un coffrage en BA 13 avec trappe de visite.

Le dossier comporte en outre une note de synthèse rédigée par M.[V] [C], architecte DPLG au sein du cabinet TERRITOIRES Architectes mentionnant au titre des aléas de chantier prévisibles l’éventuel dévoiement de la descente d’eaux vannes en cas de présence de poutres sur le trajet initialement prévu.

Décision du 20 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/01416 – N° Portalis 352J-W-B7I-C354E

Les copropriétaires disposaient donc avant l’assemblée générale d’éléments techniques quant à la nature des travaux réalisés dans chaque lot, les matériaux fournis, outre les délais d’exécution et le budget des travaux. L’assemblée générale était en outre informée de l’existence d’un aléa quant à la présence de poutres sur le trajet initialement prévu et a néanmoins choisi de voter les travaux en connaissance de cause.

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au tribunal d’apprécier l’opportunité des décisions d’assemblée générale.

Par ailleurs, les demandeurs ne sont pas fondés à se prévaloir d’échanges avec le président du conseil syndical, préconisant la réalisation d’une pré-étude pour vérifier la présence de poutrelles métalliques avant les travaux, alors que ces messages, datés du 26 juin 2023, sont postérieurs à l’assemblée générale et ne permettent pas d’éclairer le tribunal sur le niveau d’information dont disposaient les copropriétaires avant l’assemblée générale du 25 mars 2019.

Il ressort de l’ensemble des éléments versés aux débats que les copropriétaires étaient suffisamment informés de la nature des travaux et de l’incidence de ceux-ci sur les lots privatifs avant l’assemblée générale du 25 mars 2019 et ont souverainement choisi d’engager les travaux malgré un aléa sur la localisation exacte du passage de la nouvelle colonne.

La demande d’annulation des résolutions contestées sera donc rejetée.

III. Sur la demande indemnitaire de M. et Mme [X]

Les demandeurs soutiennent que le syndicat des copropriétaires a commis un abus de majorité en ce que le syndicat des copropriétaires a fait voter des résolutions techniquement incomplètes et infondées.

Le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de majorité et rappelle la souveraineté de l’assemblée générale.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

M. et Mme [X] n’allèguent pas l’existence d’une intention de nuire ou de leur porter préjudice, ni l’adoption des résolutions contestées sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires. Ils n’invoquent pas davantage une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Ils n’apportent de surcroît aucun élément démontrant ces critères de l’abus de majorité.

Décision du 20 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

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Les résolutions contestées ont été motivées, d’après le dossier de présentation du cabinet TERRITOIRES Architectes, par la nécessité de rationaliser l’installation existante et la purge d’une grande partie des réseaux présents dans la cage d’escalier, ce qui constitue un motif valable allant dans l’intérêt collectif des copropriétaires.

M. et Mme [X] échouent dans ces conditions à démontrer l’existence d’un abus de majorité et leur demande indemnitaire sera dès lors rejetée.

IV. Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires soutient que les époux [X] commettent un abus de minorité en contestant judiciairement des résolutions sans s’être présentés à l’assemblée générale et en empêchant de ce fait la réalisation des travaux utiles à l’intérêt collectif des copropriétaires. Ils font état à ce titre d’un préjudice lié à la situation de blocage pour la copropriété et au surcoût lié au retard des travaux du fait de l’inflation.

Les demandeurs contestent tout abus de minorité.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’abus de minorité suppose que la minorité use de ses droits sans profit pour elle-même et dans l’intention de nuire, ou au moins pour un but autre que celui pour lequel le droit lui a été réservé ou attribué, la décision adoptée ayant été prise dans un intérêt distinct de l’intérêt collectif.

Ce comportement peut être sanctionné par l’octroi de dommages et intérêts, à la condition de relever une faute de l’auteur du vote incriminé, de nature à faire dégénérer en abus l’exercice de son droit de vote

Le moyen tiré de l’abus de minorité est inopérant en l’espèce alors que les résolutions contestées ont été adoptées à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés en l’absence de M. et Mme [X].

Le syndicat des copropriétaires soutient en réalité que la procédure des époux [X] serait abusive mais ne produit aucun élément démontrant leur mauvaise foi ou leur intention de nuire dans l’introduction de la présente action. Le seul fait que les époux [X] aient été absents lors de l’assemblée générale de mars 2019 ne suffit pas à établir leur mauvaise foi, alors que le caractère défaillant d’un copropriétaire est l’une des conditions de recevabilité de l’action en contestation des décisions d’assemblée générales en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires seront donc rejetées.

Décision du 20 Janvier 2026

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V. Sur les autres demandes

M. et Mme [X], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens, avec recouvrement direct au bénéfice de Maître Sophie Chardigny dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et Mme [X], tenus in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande réciproque sera rejetée.

Selon l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.

L’exécution provisoire de la décision, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire en l’espèce, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de médiation judiciaire formée par M. [Z] [X] et Mme [L] [B] épouse [X] ;

REJETTE la demande d’annulation des résolutions n°21 à 23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2019 formée par M. [Z] [X] et Mme [L] [B] épouse [X] ;

REJETTE la demande indemnitaire de M. [Z] [X] et Mme [L] [B] épouse [X] ;

REJETTE les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS REFLET IMMOBILIER ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [X] et Mme [L] [B] épouse [X] aux dépens avec recouvrement direct au bénéfice de Maître Sophie Chardigny dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [X] et Mme [L] [B] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS REFLET IMMOBILIER, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M. [Z] [X] et Mme [L] [B] épouse [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 10] le 20 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente