TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 27 mars 2025

à M^e CANOVAS-ALONSO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2025

à M^e FILALI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01771 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4WF4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIS MEDITERRANEE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [B]

née le 23 Avril 1989

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nawel FILALI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 7 juillet 2023, la société anonyme (SA) de logement et gestion immobilière pour région méditerranéenne (LOGIREM) a donné à bail à Madame [E] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 572,80 euros, charges comprises.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [E] [B] le 13 juillet 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 710,38 euros, en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, la SA LOGIREM a fait assigner Madame [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Madame [E] [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,

— ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [E] [B] à payer à la SA LOGIREM la somme provisionnelle de 876,23 euros au titre de sa dette locative, correspondant aux loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation dues, arrêtée à la date du 17 janvier 2024,

— condamner Madame [E] [B] à payer à la SA LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

— condamner Madame [E] [B] à payer à la SA LOGIREM la somme de 600 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [E] [B] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

Au soutien de ses prétentions, la SA LOGIREM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 13 juillet 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, la SA LOGIREM, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 1.651,50 euros, selon décompte expurgé des frais de procédure en date du 14 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus. Elle s’en rapporte sur la somme de 7,62 euros imputée sur le compte locataire en l’absence de retour de justificatifs de conditions de ressources qui permettent de maintenir la RLS.

Elle indique que Madame [E] [B] n’a plus effectué de paiement depuis le mois d’août 2024 alors même qu’un plan d’apurement de la dette avait été en mis en place à compter du mois de janvier 2024, à raison d’un paiement de 50 euros par mois en plus du loyer courant. Elle s’oppose donc aux délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [E] [B] au titre du trouble de jouissance lié à l’absence de lumière pendant 8 mois, elle expose que celle-ci ne le démontre pas dès lors que ni l’état des lieux d’entrée ni le sms du 27 octobre 2023 ne permettent d’asseoir la thèse de la locataire.

Madame [E] [B], représentée par son avocat, reconnaît la dette locative qui devra être expurgée des frais de procédure et de la pénalité de 7,62 euros au titre de l’enquête ressource et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique être mère célibataire et avoir trois enfants à charge et souhaiter rester dans les lieux. Elle fait valoir une situation personnelle et financière difficile, étant à la recherche d’un emploi mais ne percevant actuellement que le revenu de solidarité active.

A titre reconventionnel, elle expose que le logement occupé n’est pas un logement décent dès lors que le réseau électrique n’a pas permis un éclairage suffisant, ni même existant dans certaines pièces jusqu’à l’intervention d’un électricien le 27 octobre 2023. Elle sollicite une indemnité provisionnelle de 1.000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle a ainsi subi.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 7 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 14 des conditions générale) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juillet 2023 pour la somme en principal de 710,38 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [E] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [E] [B] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit 605,01 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [E] [B] reste devoir la somme de 1.560,06 euros après déduction des frais de justice (216,33) et des frais d’enquête non justifiés (91,44 euros), à la date du 14 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, il convient de déduire les frais de justice (166,74 euros) et les frais d’enquête non justifiés (32 x 7,62 euros +15,24 euros).

Madame [E] [B] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1.560,06 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [E] [B] justifie percevoir des revenus de l’ordre de 1.600 euros au titre des prestations sociales. Il résulte du décompte actualisé au 15 janvier 2025 que Madame [E] [B] n’a pas effectué de versement depuis le mois d’août 2024 et qu’elle n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle au titre d’un trouble de jouissance

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité,

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble.

En l’espèce, Madame [E] [B] expose que le logement loué n’est pas un logement décent dès lors que le réseau électrique n’a pas permis un éclairage suffisant, ni même existant dans certaines pièces pourtant principales, à savoir le salon et une chambre sur les trois, jusqu’à l’intervention d’un électricien le 27 octobre 2023. Elle indique que l’état des branchements électriques n’était pas constaté lors de l’état des lieux d’entrée.

Elle sollicite une indemnité provisionnelle de 1.000 euros à valoir sur son indemnisation en réparation de son préjudice de jouissance.

La SA LOGIREM s’oppose à cette demande en déclarant que Madame [E] [B] n’établit pas qu’elle a subi un trouble de jouissance lié à l’absence de lumière pendant 8 mois.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si Madame [E] [B] se prévaut d’un dysfonctionnement électrique pendant 8 mois dans le logement qu’elle occupe, elle ne verse aux débats que l’état des lieux d’entrée qui ne comporte pas d’indication sur le réseau électrique et une capture d’écran d’un message du 27 octobre 2023 confirmant au bailleur que l’électricien est « bien passé comme prévu et m’a remis toutes les lumières dans l’appartement (en 10 min cela a été réglé). »

S’il est admis qu’un bailleur est tenu de respecter son obligation de délivrer un logement décent, sans qu’il soit nécessaire pour le locataire de le mettre en demeure, il reste que Madame [E] [B] n’établit pas la durée pendant laquelle l’électricité de son logement a dysfonctionné.

Dès lors, l’obligation pour la SA LOGIREM de réparer le préjudice de jouissance subi par Madame [E] [B] à la suite d’un manquement à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible se heurte à une contestation sérieuse.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA LOGIREM les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2023 entre la SA LOGIREM et Madame [E] [B] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 septembre 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [E] [B] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LOGIREM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [B] à verser à la SA LOGIREM, venant aux droits de la SA LOGIREM, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges soit 605,01 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, due à compter du 15 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [E] [B] à verser à la SA LOGIREM, venant aux droits de la SA LOGIREM, à titre provisionnel, la somme de 1.560,06 euros, décompte arrêté au 14 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement en réparation d’un trouble de jouissance ;

CONDAMNE Madame [E] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE la SA LOGIREM de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE