TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DE COMBLES DE NAYVES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ADLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/03626 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5BV

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 18 juillet 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. WINGY,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître ADLER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E167

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [S],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître DE COMBLES DE NAYVES, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0005

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 avril 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 18 juillet 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/03626 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5BV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2017, à effet du 2 janvier 2018, M. [F] [C] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [S] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.200 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

L’appartement loué à M. [I] [S] a fait l’objet d’une cession à la SARL WINGY qui est venue aux droits de M. [F] [C] en sa qualité de bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 20.600 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire nouveau un commandement de payer la somme principale de 43.330,32 euros au titre de l’arriéré locatif couvrant la période du 1er octobre 2020 au 1er avril 2022, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par courrier du 11 avril 2022, la société WINGY a demandé à M. [I] [S] de justifier de l’assurance habitation du logement.

Par assignation du 25 avril 2022, la société WINGY a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat aux torts de M. [I] [S] pour défaut d’occupation personnelle, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [S], ainsi de tout occupant de son chef, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,43.330,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022, date de la signification du commandement de payer,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire est venue pour la première fois à l’audience du 16 septembre 2022 et après plusieurs renvois, a été retenue pour être plaidée à l’audience du 4 septembre 2023.

À cette audience, la SARL WINGY et M. [F] [C], intervenant volontaire à la procédure, déposent des conclusions au titre desquelles ils forment les demandes suivantes :

Recevoir M. [F] [C] en son intervention volontaire,Condamner M. [I] [S] au paiement à la SARL WINGY de la somme de 43.330,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022, date de la signification du commandement de payer,Condamner M. [I] [S] au paiement à la SARL WINGY de la somme de 18.096 euros à titre de dommages et intérêts, au titre des dégradations commises dans l’appartement loué et dans les parties communes de l’immeuble,Condamner M. [I] [S] au paiement à M. [F] [C] de la somme de 8 553 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la soustraction d’une partie des meubles dont l’inventaire a été dressé le 2 janvier 2018 au moment de la prise d’effet du contrat de location,Débouter M. [I] [S] de ses demandes reconventionnelles,Condamner M. [I] [S] au paiement à la SARL WINGY de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du procès-verbal de constat du 4 novembre 2022.

La société WINGY, représentée par son conseil, expose que M. [I] [S] a libéré les lieux le 1er novembre 2022 sans en avoir informé préalablement la bailleresse qui a fait réaliser un état des lieux de sortie le 4 novembre 2022 par un commissaire de justice à la suite duquel il est apparu que l’appartement avait été dégradé et que des meubles avaient été soustraits. Elle ajoute que la dette locative de 43.330,32 euros mentionnée dans le commandement de payer du 8 avril 2022 tient compte des règlements effectués par le locataire jusqu’à cette date et qu’à la date de libération des lieux, il était redevable de la somme de 40.229 euros, échéance d’octobre 2022 incluse. S’agissant des réparations locatives, elle précise que celles-ci résultent de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie et qu’elles tiennent compte des dégradations consécutives au dégât des eaux, les travaux correspondant ayant été déduits. Sur les demandes reconventionnelles, la société WINGY indique qu’elle n’a pas failli à son obligation de délivrance, ayant effectué les déclarations de sinistre nécessaires à la suite des deux dégâts des eaux qui ont fait l’objet de réparations rapides. Elle ajoute que la taxe d’habitation est due par le locataire et que la facture de désinsectisation doit rester à la charge de celui-ci dès lors qu’il n’est aucunement établi que la prétendue infestation du logement constatée quatre ans après la prise de possession des lieux par le locataire soit de la responsabilité du bailleur.

M. [I] [S] représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues à l’audience, au titre desquelles il forme les demandes suivantes :

— Débouter la société WINGY de ses demandes,

— A titre reconventionnel,

— Condamner la société WINGY à verser à M. [I] [S] les sommes suivantes :

2.699 euros en remboursement de la facture laissée à la charge du locataire,14.400 euros en réparation du préjudice résultant de l’occupation du logement dans les conditions décrites dans le constat d’huissier en date du 22 septembre 2022,2.501 euros au titre de l’indemnisation du montant correspondant au paiement de la taxe d’habitation,858 euros au titre de la facture de désinfection,2.000 euros en réparation du préjudice de jouissance.M. [I] [S] conteste le montant réclamé au titre des loyers, ne reconnaissant devoir que la somme de 2.400 euros, après déduction du dépôt de garantie de 4.800 euros. Concernant les réparations locatives, il estime que le constat établi par le commissaire de justice le 4 novembre 2022 ne lui est pas opposable n’étant pas contradictoire. Il ajoute que ce constat établi plusieurs jours après son départ des lieux ne permet d’établir que la disparition de certains meubles lui serait imputable. A titre reconventionnel, il estime que le bailleur a failli à son obligation de délivrance du logement, notamment au regard des dégâts des eaux à répétition et de la présence de nuisibles ayant entraîné la nécessité de désinfecter le logement. Il sollicite la réparation des divers préjudices qu’il estime avoir subi à la suite de la défaillance de la bailleresse.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 novembre 2023 et a fait l’objet d’une prorogation au 12 janvier 2024 puis au 15 mars 2024.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée et les parties ont été convoquées à l’audience du 22 avril 2024.

A cette audience, les parties ont maintenues les demandes formées à l’audience du 4 septembre 2023.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties reprises oralement à l’audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2024, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 18 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

Il convient de constater que les lieux ont été libérés et que la bailleresse se désiste de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion du locataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société WINGY versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 octobre 2022, M. [I] [S] restait lui devoir la somme de 40.229 euros, déduction faite de la somme de 36,570,56 euros versée par le locataire sur la période d’avril 2020 à octobre 2022, période pendant laquelle les loyers ont été facturés pour la somme de 76.800 euros.

M. [I] [S] conteste devoir cette somme mais n’apporte aucun élément pour contredire le montant réclamé par la bailleresse, celle-ci ayant déduit de son décompte tous les règlements effectués par le locataire.

Faute d’apporter des éléments permettant de contredire la créance de loyer calculée par la société WINGY, M. [I] [S] sera condamné au paiement de la somme de 40.229 euros arrêtée à son départ des lieux, de laquelle sera déduit le dépôt de garantie de 4.800 euros, soit la somme de 35.429 euros.

Cette somme sera augmentée des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 8 avril 2022.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.».

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre la bailleresse et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En vertu du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, et notamment les plafonds et murs doivent être maintenus en état de propreté, menus raccords de peinture et tapisseries, remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïques, ainsi que les rebouchages des trous rendus assimilables à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

En l’espèce, un état des lieux a été établi contradictoirement entre les parties lors de l’entrée dans le 2 janvier 2018 duquel il résulte que l’appartement était en très bon état en ce qui concerne les peintures et en bon état pour le reste.

Un état des lieux de sortie contradictoire n’a pu être établi du fait du locataire qui a adressé sa lettre de congé la veille de son déménagement, le 1er novembre 2022, laquelle a été réceptionnée par la bailleresse, le 2 novembre 2022, alors que les clés avaient déjà été remises à la gardienne.

Afin de pallier la carence du locataire, la bailleresse a fait constater l’état de l’appartement dès le 4 novembre 2022 par un commissaire de justice.

Il résulte de ce constat que l’appartement a été restitué dans un état sale et encombré de détritus, que le vitrail du salon était endommagé, que le parquet était dégradé et taché à certains endroits, que des prises étaient descellées du mur, que le mur du bureau était dégradé par des graffitis, que les joints de la salle de bains n’avaient pas été correctement entretenus et que les fenêtres et les murs des parties communes avaient été endommagés lors du déménagement.

Ces dégradations qui n’ont pas été relevées lors de l’état des lieux d’entrée relèvent de la responsabilité du locataire qui ne peut arguer du caractère non contradictoire du constat du 4 novembre 2022 dès lors qu’il a quitté les lieux et remis les clés à la gardienne sans laisser la possibilité à la bailleresse d’établir un état des lieux contradictoire.

En conséquence, M. [I] [S] sera déclaré responsable, en sa qualité de locataire des dégradations ci-dessus relevées.

S’agissant des réparations locatives, il convient de relever que la bailleresse sollicite la somme de 15 456 euros, cette somme correspondant aux travaux de remise en état du logement, hors travaux de peinture des parties du logement touchées par le dégât des eaux et à l’exception des plafonds.

Il sera fait droit à cette demande.

En revanche, la société WINGY sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 2.640 euros correspondant aux travaux de remise en état des parties communes dès lors que le préjudice a été subi par le syndicat des copropriétaires et non la société WINGY et que cette dernière ne justifie pas avoir réglé lesdits travaux et être subrogée dans les droits de ce dernier.

En conséquence, M. [I] [S] sera condamné au paiement de la somme de 15 456 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de remboursement des meubles

M. [F] [C] sollicite le paiement de la somme de 8.553 euros correspondant au coût de remplacement des meubles manquant par rapport à la liste établie lors de l’état des lieux d’entrée.

Cependant, le demandeur ne produit pas d’inventaire du mobilier réalisé lors de la sortie des lieux.

En effet, le constat de commissaire de justice du 4 novembre 2022 ne comporte pas d’inventaire des meubles trouvés sur place de sorte qu’il n’est pas possible d’établir la liste des meubles manquants et d’établir le préjudice subi.

En conséquence, M. [F] [C] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [I] [S]

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

M. [I] [S] fait grief à la bailleresse d’avoir failli à ses obligations au motif qu’il aurait subi de dégâts des eaux à répétition et qu’il aurait dû procéder à la désinfection du logement.

S’agissant des dégâts des eaux, le bailleur justifie avoir les déclarations de sinistre nécessaires et qu’il a été procédé aux recherches de fuite puis aux réparations de celle-ci dans un court délai après leur signalement.

Il en résulte que son manquement n’est pas établi, ce d’autant que le locataire n’a jamais reproché le moindre manquement à la bailleresse avant que la présente procédure ne soit initiée.

S’agissant de la désinsectisation du logement, il sera relevé que celle-ci est intervenu plus de trois ans après la prise de possession des lieux par le locataire de sorte que la responsabilité de la bailleresse dans la présence de nuisible dans l’appartement n’est pas établie.

Il sera relevé à titre surabondant que le locataire n’établit pas avoir réglé le coût de cette désinsectisation, la facture produite étant au nom de Mme [C], gérante de la société WINGY.

S’agissant de la demande de remboursement de la taxe d’habitation, cette demande n’est aucunement justifiée dès lors que cette taxe est à la charge de l’occupant des lieux.

Il résulte de ce qui précède que le manquement de la société WINGY n’est pas établi et que M. [I] [S] ne pourra qu’être débouté de ses demandes d’indemnisation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1.500 euros à la demande la SARL WINGY concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société WINGY se désiste de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion de M. [I] [S], concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4],

CONDAMNE M. [I] [S] à payer à la société WINGY la somme de 35.429 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2022, déduction faite du dépôt de garantie de 4.800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 avril 2022,

CONDAMNE M. [I] [S] à payer à la société WINGY la somme de 15 456 euros au titre des réparations locatives,

DEBOUTE la société WINGY du surplus de ses demandes,

DEBOUTE M. [F] [C] de ses demandes,

DEBOUTE M. [I] [S] de ses demandes reconventionnelles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [S] à payer à la société WINGY la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [S] aux dépens, en ce non compris le constat de commissaire de justice du 4 novembre 2022 qui restera à la charge de la société WINGY.

La Greffière La Juge