TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Copies délivrées

le :

— M^e GUIZARD / CCC

— M^e MITTON SMADJA / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/00555

N° Portalis 352J-W-B7F-CTSTQ

N° MINUTE : 2

Contradictoire

Assignation du :

31 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. TERREIS (RCS [Localité 6] 431 413 673)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Aude GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0020

DÉFENDERESSE

S.A.S. RE-MIND (RCS [Localité 5] 497 860 734)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1136

Décision du 27 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/00555 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTSTQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Elisette ALVES, Vice-présidente

assistées de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025, tenue en audience publique, devant Madame Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2014, la société TERREIS a donné à bail commercial à la société RE-MIND, des locaux sis à [Adresse 7], pour une durée de douze ans du 1er décembre 2014 au 30 novembre 2026, un usage de « BUREAUX » et un loyer annuel de 115 520 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux loués sont décrits au contrat ainsi qu’il suit :

« Au 3ème étage de l’immeuble, un plateau de bureaux d’une surface d’environ 272 m2 (quote part des parties communes incluses) selon plan ci-joint.

Au 1e sous-sol : deux emplacements de parkings n°1 & 2 ».

Par avenant en date du 12 novembre 2014, les parties ont décidé d’échanger la place de parking n°1 contre la place de parking n°15.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 28 octobre 2020, la société TERREIS a délivré à la société RE-MIND un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer une somme principale de 34 928,90 euros au titre d’un arriéré de loyer et charges, outre la somme de 698,57 euros au titre de la clause pénale et le coût de l’acte de 275,52 euros, soit une somme totale de 35 902,99 euros.

Par acte d’huissier de justice signifié le 31 décembre 2020, la société TERREIS a assigné la société RE-MIND à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin qu’il prononce la résiliation du contrat de bail, ordonne l’expulsion de cette dernière ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 35 627,47 euros au titre notamment de divers travaux et de la taxe foncière 2020.

La société RE-MIND, par acte d’huissier de justice du 24 mai 2023, a donné congé à la société TERREIS pour le 30 novembre 2023 et lui a restitué les locaux à cette date.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, la société TERREIS demande au tribunal de :

« Prendre acte que la SAS RE-MIND a donné congé des locaux loués le 24 mai 2023 à effet du 30 novembre 2023 et qu’en conséquence, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande de résiliation du bail ;

— Juger néanmoins que la SAS RE-MIND a manqué à ses obligations issues du bail en ne payant pas son loyer et ses accessoires (charges et taxes) et/ou en les payant avec retard et que les sanctions prévues par le bail demeurent en conséquence applicables;

EN CONSEQUENCE,

— Condamner la SAS RE-MIND à payer à la société TERREIS la somme de 30.617,91euros à parfaire, en deniers ou quittance, au titre de sa quote-part des travaux de remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble et de divers travaux d’entretien annexes, des travaux de rénovation des deux ascenseurs, des majorations facturées en raison de ses divers retards de règlement et des frais d’huissier et après prise en compte des régularisations de charges 2021 à 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Dire le dépôt de garantie acquis à la société TERREIS à titre de clause pénale, conformément au contrat de bail ;

— Condamner la SAS RE-MIND à payer à la société TERREIS la somme de 38.284,54 euros TTC au titre de la remise en état des locaux loués et Subsidiairement, si le Tribunal devait considérer que le dépôt de garantie ne saurait être conservé par la société TERREIS à titre de clause pénale, à la somme de 5.391,33 euros, après compensation des frais de remise en état avec le dépôt de garantie.

En tout état de cause,

— Débouter la société RE-MIND de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SAS RE-MIND à payer à la société TERREIS la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— La condamner aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2020 et du procès-verbal de saisie conservatoire de créances du 4 décembre 2020 et de sa dénonciation en date du 9 décembre 2020

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, en tant que de besoin l’ordonner. ».

La société TERREIS expose que :

— le contrat de bail met expressément à la charge de la société RE-MIND les travaux dont elle demande le paiement ; l’article VII du contrat de bail contient en effet l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances visés à l’article L.145-40-2 du code de commerce et précise la méthode de répartition applicable entre les locataires, un tableau de répartition des tantièmes par lots ayant été annexé au contrat ainsi qu’à l’avenant et certaines charges, comme les charges d’ascenseur, faisant l’objet de tantièmes spécifiques ;

— en ce qui concerne les travaux relatifs à la porte d’entrée de l’immeuble, le contrat de bail met à la charge du locataire les travaux de remplacement des équipements même s’ils ont été rendus nécessaires par la vétusté ;

— en ce qui concerne les travaux relatifs aux ascenseurs, il s’agit seulement de travaux de mise en conformité et de modernisation qui ne peuvent être assimilés aux grosses réparations de l’article 606 du code civil ;

— les montants facturés sont conformes aux factures et devis ainsi qu’au compte travaux et il y a lieu de tenir compte également des provisions pour imprévus, du coût de l’assurance dommages ouvrage et des honoraires de suivi de son gestionnaire IMODAM ;

— la société RE-MIND ne saurait invoquer un prétendu défaut d’information dans la mesure où, d’une part, à la date d’échéance de la première période triennale elle n’avait nullement projeté d’effectuer ces travaux et, d’autre part, aucune sanction n’étant prévue par l’article L.145-40-2 du code de commerce à défaut d’information triennale, la société RE-MIND ne peut prétendre être dispensée du règlement des charges ;

— le contrat de bail prévoit, à titre de clause pénale, l’application, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d’une majoration de 2% sur les sommes dues, en cas de défaut de règlement du loyer et de ses accessoires ; chacune des majorations facturées est donc bien justifiée et n’est pas excessive ;

— les actes d’huissier de justice dont elle demande le remboursement correspondent aux commandement délivrés en raison des retard de paiement et constituent un préalable prescrit par la loi ;

— aucune mauvaise foi ne saurait lui être reprochée puisqu’elle n’a fait qu’appliquer les clauses du bail et qu’elle a attendu le mois de novembre 2020 pour délivrer un commandement alors que le compte de la société RE-MIND était débiteur depuis le mois d’avril 2020 et que sa dette s’élevait à la somme de 35 627 euros à la date du commandement ;

— les locaux ont été restitués en mauvais état ainsi que le montre l’état des lieux dressé le 20 novembre 2023 par procès-verbal de constat, alors qu’ils avaient été loués en bon état et qu’aux termes du bail ils devaient être maintenus en bon état d’entretien et de réparation et en parfait état de propreté, le preneur ayant à sa charge toutes les réparations y compris celles résultant de la vétusté ou de la mise en conformité, sauf celles relevant de l’article 606 du code civil ; les devis communiqués ne portent que sur un rafraîchissement partiel des locaux et non une remise à l’état neuf et le fait que les travaux n’aient pas encore été réalisés n’a aucune incidence sur l’obligation du locataire de prendre à sa charge les travaux nécessaires à la remise en état des locaux ;

— en ce qui concerne la demande de la société RE-MIND quant aux provisions pour travaux facturées en 2021 et 2023, il s’agit de travaux de rénovation énergétique qui ne constituent pas de grosses réparations et qui, aux termes du bail, sont à la charge du preneur.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, la société RE-MIND demande au tribunal de :

«- Débouter la Société TERREIS de ses demandes irrecevables et mal fondées à toutes fins qu’elles comportent,

Accueillant les demandes reconventionnelles de la société RE-MIND,

— Annuler le commandement de payer du 28 novembre 2020 délivré à la société RE-MIND par la société TERREIS et le juger de nul effet,

Annuler les facturations de majorations pour clause pénale appelées par la société TERREIS depuis le 1er avril 2017 et condamner la Société TERREIS à rembourser à la Société RE-MIND la somme de 7.690,52 € réglée au titre de clauses pénales non justifiées, avec intérêts au taux légal à compter de la date des présentes écritures, et subsidiairement réduire la pénalité à de plus justes proportions,

— Condamner la Société TERREIS à rembourser à la Société RE-MIND la somme de 580,03 € au titre de frais d’huissier indus, avec intérêts au taux légal à compter de la date des présentes écritures,

— Condamner la Société TERREIS à rembourser à la Société RE-MIND la somme de 1.934,91 € à titre de trop versé sur les loyers, taxes et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date des présentes écritures,

— Condamner la société TERREIS à rembourser à la société RE-MIND la somme de 32.893,21€ correspondant au montant du dépôt de garantie,

— Subsidiairement, ordonner la compensation à due concurrence entre le montant du dépôt de garantie de 32.893,21 € et toutes sommes que la société RE-MIND serait condamnée à payer à la société TERREIS, et plus généralement la compensation entre toutes créances réciproques entre les parties,

— Condamner la Société TERREIS à payer à la Société RE-MIND la somme de 9.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Sylvie MITTON-SMADJA, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, ».

La société RE-MIND expose que :

— les travaux qui lui ont été facturés les 28 mai et 09 juin 2020 ne sont pas dus car le bail ne contient pas d’annexe relative à l’inventaire précis et limitatif des charges avec l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire, ni la clef de répartition de calcul des charges entre les différents locataires de l’immeuble, et aucune information préalable ne lui a été donnée sur les travaux de remplacement des ascenseurs et du remplacement de la porte d’entrée, ainsi que l’exigent les articles L. 145-40-2, R.145-36 et R.145-37 du code de commerce ;

— en ce qui concerne les travaux de remplacement de l’ascenseur, ils constituent de grosses réparations dès lors qu’ils concernent des éléments essentiels et qu’ils sont indispensables à la jouissance des locaux conformément à leur destination et doivent rester à la charge du bailleur en application de l’article 606 du code de procédure civile ;

— en ce qui concerne les travaux de remplacement de la porte d’entrée, ils doivent rester à la charge du bailleur puisqu’ils assurent la mise en sécurité et la clôture de l’immeuble et qu’en l’espèce ils sont inclus dans le changement de façade du hall d’entrée ; il n’est en outre pas justifié de la répartition des sommes dues entre les locataires de l’immeuble ;

— les majorations en application de la clause pénale ne sont pas justifiées tant dans leur principe que dans leur calcul et sont en tout état de cause manifestement excessives ; elles devront lui être remboursées en application de l’article 1152 devenu 1231-5 du code civil, étant souligné qu’elle n’a jamais reçu de mise en demeure préalable avant leur facturation ;

— le coût des actes d’huissier doit lui être remboursé en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution car ils n’ont été suivis d’aucune procédure ;

— les provisions pour travaux ne peuvent être mises à sa charge à défaut de justification des travaux correspondants réalisés et payés ;

— en vertu de l’article 1104 (1134 ancien) du code civil, le commandement de payer du 28 novembre 2020 doit être jugé nul et de nul effet car il a été délivré de mauvaise foi par la société TERREIS puisqu’ elle n’était alors débitrice que des facturations isolées des charges litigieuses et que la taxe foncière n’avait été appelée que le 22 octobre 2020 et la clause pénale le 27 octobre 2020 ;

— le dépôt de garantie doit lui être restitué car le bail a pris fin en raison de son congé et non par sa faute ; subsidiairement, la clause du bail qui autorise le bailleur à conserver le dépôt de garantie du seul fait de la résiliation du bail, est une clause pénale manifestement excessive au regard de l’inexistence de tout préjudice qui subsisterait pour la bailleur et doit être réduite à zéro en application des articles 1126 et 1152 anciens du code civil ; à titre infiniment subsidiaire il y aura lieu à compensation à concurrence de la dette en application de l’article 1347 du code civil ;

— il ressort des articles 1147, 1149 et 1732 du code civil que l’inexécution des réparations par le preneur ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux sans qu’il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur ; or, selon l’état des lieux d’entrée, les locaux ont été loués en état d’usage et le bailleur ne saurait donc exiger leur restitution à l’état neuf ou en meilleur état que celui dans lequel il les a donnés à bail ; la société TERREIS ne rapporte pas la preuve de son préjudice puisqu’elle n’a pas fait réaliser de réparations locatives dans les locaux ni ne lui a adressé préalablement à son départ une demande de réalisation de travaux ; en tout état de cause, les sommes avancées sont exorbitantes et injustifiées.

Par ordonnance en date du 22 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience à juge rapporteur du 11 septembre 2025 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « prendre acte », « juger que » et « rappeler que », qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1 – Sur la demande de la société TERREIS en paiement d’un arriéré locatif

a) Sur le paiement du coût des travaux relatifs à l’ascenseur et au remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble

Selon l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

L’article R.145-35 du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Il est acquis que les dispositions susvisées n’imposent pas que l’inventaire des catégories de charges soit établi sous forme d’une annexe mais exigent que cet inventaire figure au contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article VII :

— « Le PRENEUR s’engage à rembourser en sus du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestations fournies par le BAILLEUR. Ces charges concernent tous les frais d’entretien, de réparation et de remplacement, la mise aux normes, l’amélioration de l’immeuble et ses équipements communs ainsi que les réparations faisant suite à une injonction de l’administration, à un cas de vétusté ou de force majeure, tous les travaux de mise en conformité prescrits par la législation et la réglementation en vigueur, présente ou à venir (…).

Figurent notamment parmi ces dépenses :

— les frais de nettoyage, d’entretien, de mise aux normes et de réparation des parties communes ou à usage commun, en ce compris les réparations pouvant résulter de l’usage, de la vétusté, d’un vice caché ou de l’évolution des normes, sauf les grosses réparations énumérées à l’article 606 du Code Civil,

— les frais d’élimination des déchets communs,

— les frais d’entretien, de réparations, de renouvellement du matériel et de l’outillage nécessaires à la gestion, la maintenance et l’exploitation de l’immeuble,

— les frais d’entretien, de réparation, de maintenance, de contrôle obligatoire et de contrôle périodique de conformité, de remplacement des éléments d’équipements de l’immeuble et de toutes installations nécessaires à son bon fonctionnement tels que notamment les ascenseurs, monte-charges, nacelles de nettoyage, groupes électrogènes, autocommutateurs, transformateurs, armoires électriques, chaudières, climatiseurs, contrôle d’accès, gestion technique centralisée …, en ce compris les réparations pouvant résulter de l’usage, de la vétusté, d’un vice caché ou de l’évolution des normes, à l’exception des grosses réparations énumérées à l’article 606 du Code Civil,

— les frais de mise en conformité existante ou à venir avec toute réglementation,

— les travaux d’amélioration et d’embellissement

— les rémunérations, charges sociales et charges annexes comprises, du personnel affecté à l’immeuble,

— les honoraires de suivi technique d’un montant de 2,50% HT du loyer HT, les honoraires du syndic, (…) » ;

— « La refacturation des charges, impôts et taxes est calculée et celles-ci devront être payées de la manière suivante :

1- La contribution de chaque locataire aux charges sera calculée proportionnellement à la surface des locaux, objets du présent bail, par rapport à la surface totale de l’immeuble loué, ou aux millièmes de charges résultant du règlement de copropriété.

2- Le règlement des charges par le PRENEUR se fera par le versement d’une provision par terme trimestriel, calculée par rapport aux charges antérieures. Ces provisions viendront en déduction des charges calculées annuellement. (…) ».

Il apparaît ainsi que le contrat de bail ne donne aucune clef explicite de la quote-part du preneur puisque si les modalités de calcul de cette quote-part sont mentionnées, les surfaces des locaux et de la totalité de l’immeuble qui permettraient de la déterminer ne sont pas indiquées.

En outre, le tableau des tantièmes par lot annexé au contrat de bail ne permet pas davantage de déterminer la part de la société RE-MIND car le numéro du lot correspondant aux locaux loués n’est pas précisé, que ce soit dans le tableau ou dans le contrat.

Enfin, si le tableau de répartition des travaux entre les locataires mentionne le nombre de tantièmes attribués à la société RE-MIND, ce nombre n’est pas confirmé par le contrat de bail et ce tableau n’a aucun caractère contractuel.

Il doit donc être considéré que le montant réclamé par la société TERREIS à la société RE-MIND au titre des charges relatives au travaux d’ascenseur et aux travaux de la porte d’entréede l’immeuble, outre frais annexes, n’a pas été déterminé selon des modalités précises et contractuellement acceptées par cette dernière, et ce sans qu’il soit nécessaire de déterminer au préalable si ces charges pouvaient lui être imputées.

Par conséquent, elle ne peut lui en demander le paiement.

b) Sur le remboursement des majorations au titre de la clause pénale

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1152 du même code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, le contrat de bail stipule : « A défaut de paiement à son échéances exacte d’un terme de loyer et des accessoires, le montant de la quittance sera majoré de plein droit, sans mise en demeure et sans aucune formalité, de 2% à titre de clause pénale expresse, cette clause ne faisant pas obstacle à l’application des intérêts de retard et à l’application de l’article XIV Clause résolutoire. ».

Il précise également que le loyer ainsi que les taxes et droits y afférents sont payables par terme trimestriel d’avance.

Il ressort de son décompte arrêté au 13 décembre 2021 et d’un avis d’échéance du 07 juin 2024 que la société TERREIS met à la charge de la société RE-MIND diverses sommes d’un montant de 58 euros, 75 euros, 95 euros, 125 euros, 145 euros, 165 euros, 791,46 euros, 175 euros, 875,47 euros, 698,57 euros et 700 euros au titre d’une « majoration clause pénale » sans qu’il soit justifié que les conditions d’application de la clause pénale susvisée sont remplies.

En effet, s’il ressort de la clause qu’elle s’applique de plein droit sans mise en demeure préalable de payer, il n’est pas indiqué à quel paiement tardif s’applique chaque majoration ni le montant de l’échéance concernée, de sorte que le bien fondé de la majoration et l’exactitude de la somme demandée ne peuvent être contrôlés.

En outre, la société TERREIS indique que certaines des sommes correspondraient à des frais de relance alors que le règlement de tels frais n’est pas prévu par le contrat de bail et qu’aucun justificatif n’est produit.

Dès lors, la société TERREIS est tenue de rembourser à la société RE-MIND la somme indument perçue au titre des majorations, soit 7 690,52 euros.

c) Sur le remboursement des frais d’huissier de justice

Selon l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Il ressort de son décompte arrêté au 13 décembre 2021 que le 1er octobre 2019 la société TERREIS met à la charge de la société RE-MIND deux sommes de 290,54 euros et 289,49 euros qui correspondraient aux coûts des commandements de payer qui auraient été délivrés à cette dernière.

Cependant, la société TERREIS ne justifiant ni des commandements délivrés ni de leur coût, elle est tenue de rembourser à la société RE-MIND la somme de 580,03 euros.

d) Sur le remboursement d’un trop versé de loyer, taxes et charges

La société RE-MIND ne peut, sans se contredire, prétendre à la fois ne pas devoir l’arriéré locatif qui lui est réclamé par la société TERREIS et solliciter le remboursement d’un trop versé au titre des charges qu’elle déduit de cet arriéré pour, en conséquence, se prétendre créditrice d’une somme de 1 934,91 euros.

*****

Par conséquent, la demande de la société TERREIS de condamnation de la société RE-MIND à lui payer la somme de 30 617,01 euros au titre de sa quote-part des travaux de remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble et de divers travaux d’entretien annexes, des travaux de rénovation des deux ascenseurs, des majorations facturées en raison de ses divers retards de règlement et des frais d’huissier et après prise en compte des régularisations de charges 2021 à 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sera rejetée.

La société TERREIS sera condamnée à payer à la société RE-MIND :

— la somme de 7 690,52 euros en remboursement des majorations pratiquées en application de la clause pénale,

— la somme de 580,03 euros en remboursement des frais d’huissier de justice,

outre intérêts au taux légal à compter du jugement sur ces deux sommes.

La demande de la société RE-MIND de condamnation de la société TERREIS à lui rembourser la somme de 1 934,91 euros à titre de trop versé sur les loyer, taxes et charges, avec intérêts au taux légal à compter de ses conclusions, sera rejetée.

2 – Sur la demande de la société TERREIS en paiement du coût de la remise en état des locaux

Il ressort des articles 1730 à 1732 du code civil que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d’entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Ces articles ne sont cependant pas d’ordre public et le contrat de bail peut y déroger.

En outre, aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1149 du même code et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Toutefois, le juge, chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition.

Au cas d’espèce, le bail stipule en son article VI que :

— « 2- Le PRENEUR s’engage à tenir les lieux loués en bon état de réparations et d’entretien pendant toute la durée du bail et effectuer, le cas échéant, toutes réparations, petites ou grosses, sans distinction, sauf celles prévues par l’article 606 du Code Civil, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance, en bon état de réparations et d’entretien. (…)

Le PRENEUR devra maintenir en parfait état de propreté, de fonctionnement, de sécurité et de mises en conformité, y compris environnementale, les locaux ainsi que tous les éléments techniques et équipements.

Le PRENEUR s’engage à entretenir, réparer ou remplacer, à ses frais les fermetures, volets, rideaux de fermetures, vitrages et n’exercer aucun recours contre le BAILLEUR pour cause d’infiltrations provenant de ces éléments d’équipement.

Il devra, de la même façon, notamment procéder à la réfection des peintures, revêtements de sol et muraux, et remédier à l’apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollement, et faire entretenir les glaces, vitres, vitrines, parquets, carrelages, boiserie, etc…

Le PRENEUR s’engage à entretenir, mettre en conformité et remplacer à ses frais, quelle que soit l’importance des travaux et réparations, toutes installations, canalisations, équipements, gros ou petits (ascenseurs, climatisation, ventilation, installations électriques et téléphoniques, etc.), appareils, fermetures et plus généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués, à l’exception des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil.

Le PRENEUR accepte qu’à défaut d’avoir effectué lui-même tous travaux d’entretien, de réparation et de remplacement mis à sa charge, le BAILLEUR entreprenne, trente jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, et sauf le cas d’urgence, d’effectuer en ses lieu et place lesdites réparations et travaux, le PRENEUR s’engageant à en rembourser le coût effectif, en ce compris tous frais et honoraires s’y rapportant, dans les quinze jours de l’état qui lui sera adressé par le BAILLEUR. (…) » ;

— « 3- Il devra user des lieux loués en bon père de famille et les rendre en fin de location, en bon état d’entretien et de réparations, quelles que soient les conditions dans lesquelles ils ont été pris à bail et ce par dérogation expresse aux dispositions des articles 1730 et 1755 du Code civil. (…) ».

Dès lors qu’il résulte des stipulations claires et précises du contrat de bail que la société RE-MIND devait restituer les locaux à la société TERREIS en bon état d’entretien et de réparations, il convient d’étudier les locaux à la date de leur restitution, le 30 novembre 2023, afin de déterminer si la société RE-MIND a respecté son obligation.

Or, lors de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 30 novembre 2023, il a notamment été constaté que :

— les dalles et armatures du faux plafond sont tachées, déformées, dégradées ou manquantes dans plusieurs des pièces ;

— les peintures sont défraichies et présentent des traces sombres, des éclats et/ou des trous non rebouchés ;

— des dalles de moquette sont tachées ou présentent des traces d’usure ;

— plusieurs poignées de fenêtre sont manquantes ou branlantes et les encadrements des fenêtres sont noircis ;

— plusieurs spots d’éclairage ne fonctionnent pas ;

— les carrelages de la cuisine et des sanitaires sont en état d’usage, sales ou tachés, le plan de travail de la cuisine est taché de calcaire et les miroirs des sanitaires dépolis.

Il apparaît ainsi que la société RE-MIND a commis un manquement contractuel en restituant les locaux loués dans un état dégradé qui ne correspond pas au bon état d’entretien et de réparations exigé par le contrat de bail.

Cependant, la société TERREIS n’invoque ni ne rapporte la preuve qu’elle a subi un préjudice en raison de l’absence de remise en état des locaux par la société RE-MIND. Il est d’ailleurs observé qu’elle ne produit que des devis de remise en état. Elle reconnaît en outre ne pas avoir pu réaliser les travaux de remise en état en raison des travaux de rénovation énergétique, qu’elle qualifie de travaux de grande ampleur, qu’elle est tenue de réaliser dans l’immeuble en application du « Décret Tertiaire » (notamment remplacement des façades et des rideaux, remplacement de tous les équipements, remplacement des réseaux de ventilation, chauffage, électricité et éclairage) et qui vont avoir des conséquences sur les locaux considérés. Il est dès lors possible que ces travaux de rénovation énergétique nécessiteront une remise en état des locaux qui absorbera celle qu’il convenait de réaliser à la suite du départ de la société RE-MIND.

Dans ces conditions, sa demande de condamnation de la société RE-MIND à lui payer la somme de 38 284,54 euros au titre des travaux de remise en état des locaux sera rejetée.

3 – Sur la demande de la société TERREIS de conservation du dépôt de garantie et la demande de la société RE-MIND de restitution du dépôt de garantie

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article V du contrat de bail relatif au dépôt de garantie versé par le preneur stipule notamment :

« Cette somme sera conservée par le BAILLEUR pendant toute la durée du bail, jusqu’au règlement définitif de toute indemnité que le preneur pourrait devoir au BAILLEUR à l’expiration du bail et à sa sortie des lieux loués ; (…) Si le bail est résilié pour inexécution des conditions ou pour toute cause imputable au PRENEUR, ce dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi. ».

Le contrat de bail ayant été résilié en raison du congé donné par la société RE-MIND le 24 mai 2023 pour le 30 novembre 2023, et non pour inexécution des conditions du bail ou pour toute autre cause imputable à celle-ci, la société TERREIS ne peut prétendre à la conservation du dépôt de garantie.

En outre, la société RE-MIND ne devant aucune indemnité à la société TERREIS, cette dernière est tenue de lui restituer le dépôt de garantie.

Par conséquent, la demande de la société TERREIS de conservation du dépôt de garantie de 32 893,21 euros sera rejetée et elle sera condamnée à payer à la société RE-MIND la somme de 32 893,21 euros en restitution du dépôt de garantie.

4 – Sur la demande de la société RE-MIND d’annulation du commandement de payer du 28 octobre 2020

L’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1315 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Est privé d’effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

Il est souligné que la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer n’est pas de nature à emporter la nullité de celui-ci mais à en écarter l’efficacité quant à l’application de la clause résolutoire.

En l’espèce, la société RE-MIND demande l’annulation d’un commandement de payer qui lui a été signifié le 28 novembre 2020 par la société TERREIS alors que le commandement communiqué par cette dernière a été signifié le 28 octobre 2020. Il sera considéré qu’il s’agit d’une erreur matérielle.

Aux termes de ce commandement du 28 octobre 2020, la société TERREIS demande à la société RE-MIND de lui payer une somme principale de 34 928,90 euros au titre d’un arriéré de loyer et charges, outre la somme de 698,57 euros au titre de la clause pénale et le coût de l’acte de 275,52 euros, soit une somme totale de 35 902,99 euros.

Cependant, la société RE-MIND ne démontre pas qu’en lui délivrant ce commandement de payer, la société TERREIS a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Le caractère infondé de la créance invoquée ne peut en effet suffire à établir la mauvaise foi du créancier.

Dès lors sa demande d’annulation du commandement sera rejetée.

5 – Sur les demandes accessoires

La société TERREIS, qui succombe, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société RE-MIND la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société TERREIS de condamnation de la société RE-MIND à lui payer la somme de 10 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de la société TERREIS de condamnation de la société RE-MIND à lui payer la somme de 30 617,01 euros au titre de sa quote-part des travaux de remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble et de divers travaux d’entretien annexes, des travaux de rénovation des deux ascenseurs, des majorations facturées en raison de ses divers retards de règlement et des frais d’huissier et après prise en compte des régularisations de charges 2021 à 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la société TERREIS à payer à la société RE-MIND :

— la somme de 7 690,52 euros (sept mille six cent quatre-vingt-dix euros et cinquante-deux centimes) en remboursement des majorations pratiquées en application de la clause pénale,

— la somme de 580,03 euros (cinq cent quatre-vingt euros et trois centimes) en remboursement des frais d’huissier de justice,

outre intérêts au taux légal à compter du jugement sur ces deux sommes ;

Rejette la demande de la société RE-MIND de condamnation de la société TERREIS à lui rembourser la somme de 1 934,91 euros à titre de trop versé sur les loyers, taxes et charges, avec intérêts légal à compter de ses conclusions ;

Rejette la demande de la société TERREIS de condamnation de la société RE-MIND à lui payer la somme de 38 284,54 euros au titre des travaux de remise en état des locaux ;

Rejette la demande de la société TERREIS de conservation du dépôt de garantie de 32 893,21 euros ;

Condamne la société TERREIS à payer à la société RE-MIND la somme de 32 893,21 euros (trente-deux mille huit cent quatre-vingt-treize euros et vingt-et-un centimes) en restitution du dépôt de garantie ;

Rejette la demande de la société RE-MIND d’annulation du commandement de payer qui lui a été signifié le 28 octobre 2020 par la société TERREIS ;

Condamne la société TERREIS aux dépens ;

Condamne la société TERREIS à payer à la société RE-MIND la somme de 6 000 euros (six mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société TERREIS de condamnation de la société RE-MIND à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 27 Novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER