Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00353 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYN5

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Lauren PAYET Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] PAR SON SYNDIC SAS IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [V] [O]

née le 27 Mars 1993 à

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Benjamin JOURDA de la SELARL ARÊGÔ, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [I] [S]

né le 09 Septembre 1991 à

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Benjamin JOURDA de la SELARL ARÊGÔ, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2025-3797 du 05/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Février 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1], agissant par son syndic en exercice (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1 243,54 euros à Mme [V] [O] et M. [I] [S].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [V] [O] et M. [I] [S] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, sollicitant leur condamnation à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 499,11 euros en application des articles 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 2332 du code civil, avec intérêts de droit à compter du commandement,

— les sommes correspondant aux éventuelles charges postérieures à la présente demande et impayées au jour de l’audience,

— le coût du commandement de payer,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre la condamnation de Mme [V] [O] et M. [I] [S] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 13 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande à la somme de 3 454,09 euros. Pour le surplus, il s’en est référé à ses conclusions aux termes desquelles il sollicite la condamnation solidaire de Mme [V] [O] et M. [I] [S] à lui verser :

. la somme de 3 604,09 euros au titre des charges de copropriétés (actualisée à l’audience à la somme de 3 454,09 euros) ;

. la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

. la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite en outre le rejet de l’ensemble des demandes de de Mme [V] [O] et M. [I] [S] et leur condamnation solidaire aux entiers dépens.

Il fonde ses demandes sur les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. S’agissant des sommes dont le paiement est contesté, il indique que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met expressément à la charge du débiteur défaillant les frais nécessaires exposés par le syndic et vise à ce titre les frais de mise en demeure, de relance ainsi que les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectués au profit de ce copropriétaire. Il ajoute que ces derniers frais peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant en vertu de l’article 17 du règlement de propriété.

Mme [V] [O] et M. [I] [S] ont été représentés par leur avocat qui a demandé au tribunal de déduire de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires la somme de 429,66 euros correspondant aux frais injustifiés et la somme de 150 euros correspondant au paiement réalisé le 1er décembre 2025.

Ils sollicitent des délais de paiement.

Ils demandent, enfin, au tribunal de rejeter la demande de dommages-intérêts, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la demande de condamnation aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, ils invoquent, notamment, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et affirme que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais ne sont donc, selon eux, nécessaires que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un avis de mutation ; la propriété n’est pas contestée ;

— le règlement de copropriété, avec état descriptif de division ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 15 juin 2023, 3 juillet 2024, approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel et les travaux ;

— les appels de fonds ;

— un relevé de compte du 2 décembre 2025.

Les défendeurs ne contestent pas l’arriéré de charge mais s’opposent, parmi les sommes figurant dans le décompte, au paiement :

— des honoraires de mise en demeure du 15 novembre 2023 ;

— des honoraires de relance après mise en demeure du 15 décembre 2023 ;

— des honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice du 18 janvier 2024 ;

— des honoraires vacations syndic – RECOUVREMENT – Suivi proc. TJ du 8 avril 2025 ;

— des frais d’assignation + copie des pièces du 13 mai 2025 : ils ont été déduits par le demandeur lorsqu’il a formulé sa demande à hauteur de 3 454,09 euros ;

— de tous frais analogues réclamés postérieurement : aucun frais analogue ne figure sur le décompte.

Le syndicat des copropriétaires souligne que la clause prévue à l’article 17 du règlement de copropriété mets à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais et dépenses supportées par le syndic.

Toutefois, l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 expose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 10-1 de la loi précitée précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic correspondants frais de transmission de dossier à l’auxiliaire de justice ou de suivi de procédure, ne peuvent pas être facturés au copropriétaire défaillant s’ils constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » (180 euros) et « honoraires vacations syndic – RECOUVREMENT – Suivi proc. TJ » (102 euros) portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles.

Sur ce fondement, seront retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance, les frais de mise en demeure et de relance, la copie des dites lettres ayant été versée aux débats (pièce n° 11 du demandeur).

Les défendeurs indiquent, par ailleurs, avoir effectué un versement de 150 euros postérieurement au 7 novembre 2025. Ce virement de 150 euros en date du 1er décembre figure sur le décompte produit le syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance de 3 172,08 euros au titre des charges impayées.

Le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité.

Le syndicat des copropriétaires justifie du coût du commandement de payer de 89,86 euros, qui s’analyse en frais nécessaires.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Mme [V] [O] et M. [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  3 172,08 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 2 décembre 2025, appels de charges du 1er octobre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 063,54 euros due à cette date (après déduction des frais d’honoraires dossiers transmis à l’auxiliaire de justice) et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;

—  89,86 euros au titre du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si les défendeurs produisent l’avis d’imposition 2024 sur leurs revenus 2023, les fiches de paye de M. [S] jusqu’en mars 2025 et le contrat de travail à durée indéterminée signé par Mme [V] [O] le 9 décembre 2013, ils ne produisent ni l’avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024, ni les fiches de paye de Mme [N].

A l’inverse, le créancier justifie de ses besoins et produit notamment la deuxième lettre de relance de la société THERMILEC.

Dans ces conditions et à défaut de pouvoir évaluer la situation financière du couple à l’heure actuelle, ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur la résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [V] [O] et M. [I] [S], ni d’un préjudice distinct du retard indemnisé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande de condamnation pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [O] et M. [I] [S] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et seront condamnés in solidum à payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [O] et M. [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1], agissant par son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  3 172,08 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 2 décembre 2025, appels de charges du 1er octobre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 063,54 euros due à cette date et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;

—  89,86 euros au titre du commandement de payer ;

DEBOUTE Mme [V] [O] et M. [I] [S] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1], agissant par son syndic en exercice de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [O] et M. [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1], agissant par son syndic en exercice la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [O] et M. [I] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, les jour, mois, et an susdits, et après lecture faite, le président a signé avec le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE