Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02753 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZQR

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Décembre 2025

ENTRE :

Monsieur [T] [W]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Franck-olivier LACHAUD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [K] [C], représenté par l’ENTRAIDE SOCIALE DE LA [Localité 4], agissant en qualité de curateur renforcé

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-yves DIMIER de la SELARL JEAN-YVES DIMIER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2024-5041 du 08/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 mai 2020 prenant effet le même jour, Monsieur [T] [W] a donné à bail à Monsieur [K] [C], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 400,00 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 45,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 400,00 euros.

Monsieur [T] [W] a fait délivrer le 3 janvier 2024 à Monsieur [K] [C] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 587,69 €.

Par courrier avec accusé de réception électronique en date du 5 janvier 2024, Monsieur [T] [W] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 mars 2024 et remise à personne, Monsieur [T] [W] a attrait Monsieur [K] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement la prononcer ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] ;

— de condamner Monsieur [K] [C] au paiement des sommes suivantes :

4 086,69 € au titre de sa créance locative arrêtée au 15 mars 2024, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;250,00 € à titre de dommages et intérêts ;250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [T] [W] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 28 mars 2024.

Par jugement en date du 19 septembre 2024, Monsieur [K] [C] a été placé sous mesure de curatelle renforcée, mesure de protection confiée à l’Entraide Sociale de la [Localité 4].

Le dossier a été appelé à l’audience du 08 octobre 2024 et renvoyé à celle du 19 novembre 2024 à la demande du défendeur, assisté de son curateur. Lors de cette audience, en l’absence du demandeur, la caducité de l’assignation a été constatée par le tribunal.

Le jugement de caducité du 19 novembre 2024, adressé à Monsieur [T] [W] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 janvier 2025, a fait l’objet d’un relevé de caducité suite à la demande écrite de ce dernier le 16 janvier 2025.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 2 septembre 2025 et le dossier a été renvoyé, à la demande des parties, à l’audience du 1er décembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [T] [W], représenté par son conseil, a déposé ses dernières conclusions écrites et actualisé à la somme de 2 104,14 € sa créance locative arrêtée au 10 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Dans ses dernières écritures, il sollicite, outre le bénéfice de son acte introductif d’instance, le rejet de la demande de délais formée par Monsieur [K] [C].

Monsieur [K] [C], assisté de son curateur et représenté lors de l’audience par son conseil, a déposé ses dernières conclusions écrites, aux termes desquels, il sollicite :

— le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [T] [W],

— la condamnation de ce dernier à produire les justificatifs de charges facturées,

— et à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses demandes, il conteste le montant de l’arriéré locatif en mettant notamment en avant le versement exceptionnel de la CAF en date du 10 février 2025, pour un montant de 2 579,00 euros. Il conteste également les montants facturés au locataire au titre des charges, faisant valoir l’absence de justificatif depuis le mois de mars 2024.

Pour un exposé complet des faits et des moyens, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, c’est ce délai qu’il convient de retenir.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que le commandement de payer, rappelant le délai contractuel, a été délivré à Monsieur [K] [C] le 3 janvier 2024 pour un arriéré de loyers de 3 587,69 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [K] [C] n’ayant pas réglé la dette locative dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 mars 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la Monsieur [T] [W] verse aux débats un décompte actualisé au 10 novembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 104,14 €, échéance du mois de novembre incluse.

Ce montant est contesté par Monsieur [K] [C], lequel verse au débat, un tableau réalisé par son curateur, établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 095,41 euros en septembre 2025.

Au regard des pièces produites, il convient tout d’abord de relever qu’il est établi par les deux parties que Monsieur [K] [C] s’acquitte, depuis plusieurs mois, en plus du montant de son loyer résiduel, de la somme de 100 euros par mois pour apurer sa dette.

En ce qui concerne le versement exceptionnel réalisé par la CAF en février 2025 d’un montant de 2 579,00 au bénéfice du bailleur, il ressort des pièces produites que ce dernier a viré cette somme le 07 avril 2025 sur un compte au nom de Monsieur [K] [C] à la demande, selon lui, de l’Entraide Sociale de la [Localité 4].

Cet élément n’est pas contesté par Monsieur [K] [C].

Dès lors, au regard des justificatifs fournis, la créance du bailleur est justifiée tant dans son principe que dans son montant à hauteur de 2 104,14 €, échéance du mois de novembre incluse.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [C] à payer la somme de 2 104,14 €, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que des pièces produites que Monsieur [K] [C] a repris au jour de l’audience, le paiement du loyer courant et verse au bailleur la somme supplémentaire de 100,00 euros par mois pour apurer sa dette.

Au regard de l’échéancier mis en place, de la diminution de la dette et des efforts fournis par le locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois sur une période de 22 mensualités et selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande d’expulsion

Il doit être préalablement rappelé que faute pour Monsieur [K] [C], assisté de son curateur et représenté par son conseil, d’avoir demandé le bénéfice de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, et le tribunal ne pouvant en faire application d’office, les délais de paiement ainsi accordés n’ont pas pour effet de suspendre les effets de la résolution du contrat de bail.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [C] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [T] [W].

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [C] à verser cette indemnité à Monsieur [T] [W] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de production de pièces

Il convient de constater que cette demande est devenue sans objet dès lors que les factures sollicitées par le locataire ont été produites par le bailleur dans le cadre de la procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [K] [C].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la Monsieur [T] [W] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [W] l’ensemble des frais qui ne rentrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Monsieur [K] [C] au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 6 mai 2020 entre Monsieur [T] [W] et Monsieur [K] [C] concernant le bien sis [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 4 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [K] [C] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et AUTORISE Monsieur [T] [W] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] à payer à Monsieur [T] [W] la somme de 2 104,14 €, arrêtée au 10 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [K] [C] à se libérer en 21 mensualités de 100,00 euros, la 22ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure ;

DIT en revanche qu’à défaut de payement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [C] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [T] [W] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [K] [C] de ses demandes ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [K] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] à payer à Monsieur [T] [W] la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE