TRIBUNAL JUDICIAIRE

de SAINT- GAUDENS

Place du Palais

31806 SAINT-GAUDENS CEDEX

JCP FOND

N° RG 24/00258 – N° Portalis 46CZ-W-B7I-R5R

Nature de l’Affaire:

5AA

Jugement du 02 Juin 2025

Minute n° 2025 /

Notifié le

1 FE + 1 ccc M^e GONDER

1 ccc dossier

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 02 juin 2025 ;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l’audience du 31 Mars 2025,

l’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR, poursuites et diligences de son représentant légal, SIRET 353508955, demeurant 65-67 Rue de la Victoire – 75439 PARIS CEDEX 09

non comparante représentée par Me [D], avocat au barreau de BORDEAUX

c/

DEFENDEUR

Monsieur [M] [S], demeurant 1 PLACE COLETTE – 31800 SAINT-GAUDENS

non comparant, ni représenté

Madame [E] [S], demeurant 2 rue des Filateurs – 31800 SAINT GAUDENS

non comparante, ni représentée

***********************

RAPPEL DES FAITS

Mme [X] [U] et M. [B] [N] ont donné à bail à M.[S] [M] et Mme [S] [E] un local à usage d’habitation situé 2, rue des filateurs Appartement 1 31800 SAINT GAUDENS par contrat en date du 15 avril 2021, pour un loyer mensuel de 525 €.

Les bailleurs ont souscrit avec la société SOLLY AZAR un contrat de garantie des loyers.

M.[S] [M] et Mme [S] [E] ont quitté les lieux loués le 16 novembre 2023.

La SAS SOLLY AZAR a établi deux quittances subrogatives en date des 10 et 18 janvier 2024 pour des montants respectifs de 409 et 1638 euros versés à [U] et [C] [X] et [N] [B] pour un arriéré locatif et des dégradations.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR a ensuite fait assigner M.[S] [M] et Mme [S] [E], par actes d’huissier en date des 18 décembre 2024, devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Gaudens pour obtenir le payement de l’arriéré locatif et des dégradations locatives.

A l’audience du 31 mars 2025, la SAS GROUPE SOLLY AZAR comparait – représentée par Maître GONDER. Elle maintient l’ensemble des demandes formulées dans l’assignation, à savoir la condamnation de M.[S] [M] et Mme [S] [E] à lui verser, avec exécution provisoire :

— la somme de 2283,29 au titre des loyers impayés et des dégradations avec intérêts de droit;

— la somme de 800 € pour résistance abusive et injustifiée,

— la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR demande la condamnation des locataires à lui verser les sommes dues au titre des loyers ainsi que des dégradations occasionnées dans le logement. Elle soutient avoir respecté l’obligation de tentative de conciliation prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile en mettant en place la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances.

M.[S] [M] et Mme [S] [E], ayant fait l’objet d’un procès verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu ni personne pour les représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de considérer, comme le soutient la SAS GROUPE SOLLY AZAR, que la mise en place de la procédure de recouvrement des petites créances remplit la condition préalable posée à l’article 750-1 du code de procédure civile.

I SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

La SAS GROUPE SOLLY AZAR produit le contrat de bail signé par M.[S] [M] et Mme [S] [E] le 15 avril 2021, et un décompte démontrant que ces derniers restaient devoir la somme de 409 € à la date du 16 novembre 2023, date de leur départ des lieux loués .

M.[S] [M] et Mme [S] [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 409€.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT POUR DEGRADATIONS LOCATIVES :

En application des dispositions de l’article 1730 du Code civil, le locataire doit rendre l’immeuble d’habitation tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux établi avec son bailleur, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé […] :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives […], sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En application de cet article, le locataire supporte une présomption de responsabilité à raison des dégradations et pertes subies par le logement durant la durée de son occupation et il incombe au locataire de prouver que les désordres ne lui sont pas imputables.

Pour sa part, le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant les “travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution des travaux pour lesquels il demande réparation (voir notamment Cass 3ème civ. 30 janvier 2002, CA Reims 07 mai 2013 et Rép. min. n° 77691) et donc à la production de factures.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement en présence des deux parties le 15 avril 2021 et celui dressé dans les mêmes conditions à la sortie le 16 novembre 2023 que si le logement a globalement été loué dans un bon état, il a été restitué sale et présentant les dégradations suivantes :

« sol HS » dans trois pièces indéterminées

volet gauche et volet porte fenêtre HS ainsi que fenêtre et volet roulant cassés dans deux autres pièces non déterminées;

La durée de la location permet en outre d’évaluer le “coefficient de vétusté” de l’immeuble loué. Il est admis qu’au fil du temps, un logement a besoin de rafraîchissement en raison de l’usage normal qui en est fait. Ce rafraîchissement est, par principe, à la charge du propriétaire (voir notamment Cass 3ème civ. 21 décembre 2017). En l’espèce, compte tenu des éléments repris dans l’état des lieux de sortie, il n’est pas possible de considérer que les dégradations relevées procèdent d’un simple usage normal de la chose pendant les 2 années de location.

Au soutien de sa demande indemnitaire, la SAS GROUPE SOLLY AZAR produit un décompte des travaux devant être mis à la charge du locataire pour un montant de 2108 € TTC duquel SAS GROUPE SOLLY AZARsouhaite déduire le dépôt de garantie d’un montant de 470 €. Ils produisent un devis pour une fenêtre d’un montant de 2465 euros ainsi qu’une facture de 114,08 euros pour un sol et un carrelage mural.

M.[S] [M] et Mme [S] [E], non comparants, n’apportent par définition aucune contestation quant à l’imputation des dégradations ou au montant des réparations.

Au regard des constatations réalisées lors de l’état des lieux de sortie, il apparaît que les sommes réclamées par la SAS SOLLY AZAR, subrogée dans les droits du propriétaire sont justifiées et il convient de mettre à la charge des locataires la somme de 2108 € au titre des dégradations locatives.

Conformément à la demande de la SAS GROUPE SOLLY AZAR il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie soit 470 €.

Dès lors, M.[S] [M] et Mme [S] [E] seront condamnés à verser à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 1638 € TTC.

Cette créance n’étant pas contractuelle mais délictuelle et fixée de manière certaine seulement par le présent jugement, ce dernier servira de point de départ aux intérêts.

III SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Faute de démonstration de l’abus dans l’exercice du droit et du préjudice qui en serait résulté pour le demandeur, la demande de ce dernier à ce titre sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M.[S] [M] et Mme [S] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS GROUPE SOLLY AZAR, M.[S] [M] et Mme [S] [E] seront condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M.[S] [M] et Mme [S] [E] à verser à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 1638 € au titre des dégradations locatives et du défaut d’entretien du logement et de 409 € au titre de l’arriéré locatif du logement sis 2, rue des filateurs Appartement 1 31800 SAINT GAUDENS, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M.[S] [M] et Mme [S] [E] aux dépens ;

CONDAMNE M.[S] [M] et Mme [S] [E] à verser à la SAS GROUPE SOLLY AZAR une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame SENDRANE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame BOUDON, Greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux

de la protection,