TRIBUNAL JUDICIAIRE

de SAINT- GAUDENS

[Adresse 1]

[Localité 1]

JCP FOND

N° RG 26/00017 – N° Portalis 46CZ-W-B7K-UG3

Nature de l’Affaire:

5AA

Jugement du 30 Mars 2026

Minute n° 2026 /

Notifié le

1 FE + 1 ccc Me [T]

1 ccc dossier

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 30 mars 2026 ;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Julien SCHMIDT lors des débats et de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l’audience du 02 Février 2026,

l’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.P.I KYANEOS PIERRE, SCPI au capital de 760 000 euros, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 839 154 614, prise en la personne de son représentant légal la Société KYANEOS ASSET MANAGEMENT, elle-même représentée par son Président Monsieur [Y] [N], domiciié es-qualité de président audit siège, demeurant [Adresse 2]

non comparante, représenté par Me [F], avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me [M] avocat au barreau de Saint Gaudens

c/

DEFENDEUR

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

***********************

RAPPEL DES FAITS

La SCI SANFRED aux droits de laquelle vient la SCPI KYANEOS Pierre a donné à bail à M. [C] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat en date du 4 janvier 2020, pour un loyer mensuel de 350 €.

Par courrier reçu le 12 août 2024, M. [C] [W] a donné son préavis pour quitter l’appartement. Le bailleur a acté son départ pour le 12 novembre 2024. Un procès verbal de reprise a été dressé par un commissaire de justice le 27 février 2025.

La SCPI KYANEOS Pierre a ensuite fait assigner M. [C] [W] par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2026, devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] pour obtenir le payement de l’arriéré locatif et des dégradations locatives.

A l’audience du 2 février 2026, la SCPI KYANEOS Pierre comparait – représentée par Maître [T]. Elle maintient l’ensemble des demandes formulées dans l’assignation, à savoir la condamnation de M. [C] [W] à lui verser :

— la somme de 1810,02 € au titre des loyers impayés ;

— la somme de 7149,91 € au titre des frais de remise en état du logement,

— la somme de 750 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [C] [W] ayant fait l’objet d’un procès verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

La SCPI KYANEOS Pierre produit le contrat de bail signé par M. [C] [W] le 4 janvier 2020, et un décompte selon lequel ce dernier reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1810,02 € à la date du 27 février 2025.

Or, M. [C] [W] a donné son préavis le 12 août 2024 qui a été acté par son bailleur à la date du 12 novembre 2024. Rien ne permet de déterminer que M. [C] n’a pas quitté le logement loué à cette date et les raisons pour lesquelles le procès-verbal de reprise des lieux a eu lieu plus de 3 mois plus tard.

Dans ces conditions, il convient de retenir la date du 12 novembre 2024 comme départ des lieux du locataire et de le condamner aux sommes dues jusqu’à cette date uniquement. Le compte de départ mentionne un solde au 12 novembre 2024 de 538,02 euros, somme qu’il convient de retenir au titre de l’arriéré locatif. Les sommes au titre du loyer du 13 novembre 2024 au 27 février 2025 et des provisions sur charges de la même période seront écartées.

M. [C] [W] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 538,02 euros au titre de l’arriéré locatif.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT POUR DEGRADATIONS LOCATIVES :

En application des dispositions de l’article 1730 du Code civil, le locataire doit rendre l’immeuble d’habitation tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux établi avec son bailleur, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé […] :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives […], sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En application de cet article, le locataire supporte une présomption de responsabilité à raison des dégradations et pertes subies par le logement durant la durée de son occupation et il incombe au locataire de prouver que les désordres ne lui sont pas imputables.

Pour sa part, le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant les “travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution des travaux pour lesquels il demande réparation (voir notamment Cass 3ème civ. 30 janvier 2002, CA [Localité 4] 07 mai 2013 et Rép. min. n° 77691) et donc à la production de factures.

En l’espèce, le bailleur ne produit pas l’état des lieux d’entrée mais le procès verbal de reprises dressé par un commissaire de justice le 27 février 2025 qui a constaté que le logement loué a été restitué très sale avec des murs jaunis et présentant les dégradations suivantes :

— dans l’entrée : la placoplâtre est enfoncé, détérioré dans toute la partie inférieure, les trois portes coulissantes du placard sont cassées, la patère murale est cassée

— dans la cuisine : le plan de travail est râpé, la plaque chauffante est cassée, les portes du meuble de cuisine sont partiellement affaissées

— dans le séjour : la porte en bois est totalement cassée et dégradée, très sommairement reconstituée par des plaques de bois intérieures

— dans la salle d’eau : la robinetterie du lavabo est descellée, il n’y a pas de bonde, le meuble est hors d’usage, la robinetterie de la douche est cassée

— plusieurs meubles et appareils hors d’usage ont été laissés à l’intérieur de l’appartement ainsi que deux carcasses de scooter et une épave de véhicule à l’extérieur.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du code civil prévoit que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La durée de la location permet en outre d’évaluer le “coefficient de vétusté” de l’immeuble loué. Il est admis qu’au fil du temps, un logement a besoin de rafraichissement en raison de l’usage normal qui en est fait. Ce rafraichissement est, par principe, à la charge du propriétaire (voir notamment Cass 3ème civ. 21 décembre 2017). En l’espèce, compte tenu des constatations réalisées par l’huissier de justice, il n’est pas possible de considérer que les dégradations relevées procèdent d’un simple usage normal de la chose pendant les presque cinq années de location.

Au soutien de sa demande indemnitaire, la SCPI KYANEOS Pierre produit deux facture de la société AMG SERVICES du 3 avril 2025 concernant un chantier sis [Adresse 5] à [Localité 5] pour des montants de 19.068,39 euros et 891 euros. Plusieurs lignes de la facture sont barrées et un calcul manuel est réalisé pour un montant de 7479,91 euros.

M. [C] [W], non comparant, n’apporte par définition aucune contestation quant à l’imputation des dégradations ou au montant des réparations. Cependant, au regard des constatations réalisées lors de l’état des lieux de sortie, il apparaît que le locataire n’a pas à supporter la totalité des dépenses engagées par le propriétaire et listées dans ces deux devis, certaines des réparations listées ne lui incombant pas.

Il convient de retenir au titre des dégradations commises par M. [C] [W] dans le logement et facturés par la société AMG SERVICES : le remplacement des mitigeurs dans la salle de bains, la fourniture d’une porte de placard et d’une porte palière, le déménagement des encombrants avec location d’un camion benne, une partie de la réfection du placo dans la cuisine ainsi que la peinture, le robinet d’alimentation des toilettes soit un total de 3780 euros TTC

Conformément à la demande de SCPI KYANEOS Pierre il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie soit 350 €.

Dès lors, M. [C] [W] sera condamné à verser à la SCPI KYANEOS Pierre la somme de 3430 euros

Cette créance n’étant pas contractuelle mais délictuelle et fixée de manière certaine seulement par le présent jugement, ce dernier servira de point de départ aux intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [W] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCPI KYANEOS Pierre, M. [C] [W] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [W] à verser à la SCPI KYANEOS Pierre la somme de 3430 € au titre des dégradations locatives et du défaut d’entretien du logement et de 538,02€ au titre de l’arriéré locatif du logement sis [Adresse 6] [Localité 6], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [C] [W] aux dépens;

CONDAMNE M. [C] [W] à verser à la SCPI KYANEOS Pierre une somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal judiciaire, le 30 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame SENDRANE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame BOUDON, Greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux

de la protection,