Minute N° 25/00135

10 Juin 2025

2ème chambre civile

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N° RG 25/00091 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DT7Z

Copie exécutoire

le

à

Copie certifiée conforme

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : BURON Annabelle, Juge, juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Saint-Malo

Greffier : BENARD Sandra

Débats à l’audience publique du 13 Mai 2025 ;

Décision réputée contradictoire par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : Mme [D] [M] (Autre) munie d’un pouvoir spécial

comparante

DÉFENDERESSE :

Madame [C], [N] [U] épouse [V]

née le 25 Mars 1984 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparante

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Par contrat du 6 avril 2018, la S.A. d’HLM Aiguillon Construction a donné à bail à Mme [C] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 484,78 euros outre 88,79 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d'[Adresse 8] a fait signifier à Mme [C] [V] un commandement de payer les loyers le 10 octobre 2024 pour la somme en principal de 3402,72 euros et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, la S.A. d’HLM Aiguillon Construction a ensuite fait assigner Mme [C] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers et provisions sur charges y afférents, expulsion des lieux au besoin avec le concours de la force publique. La S.A. d'[Adresse 8] sollicite également sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2988,19 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 10 décembre 2024, et ce avec intérêt de droit à compter de la date du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation à compter du 11 décembre 2024, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation,

— des entiers dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer.

A l’audience du 13 mai 2025, la S.A. d’HLM Aiguillon Construction représentée par Mme [D] [M], régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes, s’en référant aux termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 4749,33 euros.

Mme [C] [V] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 6 avril 2018 contient une clause résolutoire (article XI Contrat de location – Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2024 pour la somme en principal de 3402,72 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 10 décembre 2024.

En l’absence de demande par l’une des parties quant à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, les conditions de la clause précitée s’imposent au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 10 décembre 2024, l’indemnité d’occupation et l’expulsion.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

La S.A. d'[Adresse 8] verse aux débats un relevé de compte arrêté à la date du 12 mai 2025 démontrant que Mme [C] [V] reste lui devoir la somme de 4749,33 euros à cette date, échéance d’avril 2025 comprise et compte tenu du versement opéré le 5 mai 2025 de la somme de 1026,16 euros.

La défenderesse non comparante n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la dette ni en son principe ni en son montant. Cependant, il convient de relever que le décompte inclut des pénalités d’assurance à hauteur de 104,38 euros, non justifiées et ce alors que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« Est réputée non écrite toute clause : h) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

Il convient donc de déduire ces montants et de condamner Mme [C] [V] au paiement de la somme de 4644,95 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3402,72 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

À toutes fins utiles, il convient de préciser que si l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”, aucune demande n’a été formée en ce sens par les parties et la condition d’une reprise du versement intégral du loyer courant n’est pas remplie (rejet prélèvement avril 2025). Aucun délai de paiement ne peut être accordé.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [C] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024 (et non celui délivré en 2021 qui n’a pas conduit à une procédure dans les mois qui suivent).

Au regard de la situation économique de la locataire, il convient de rejeter la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2018 entre la S.A. d’HLM Aiguillon Construction et Mme [C] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [C] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. d’HLM Aiguillon Construction pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [C] [V] à verser à titre provisionnel à la S.A. d'[Adresse 8] la somme de 4644,95 euros (décompte arrêté au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3402,72 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [C] [V] à verser à titre provisionnel à la S.A. d’HLM Aiguillon Construction une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS la demande de la S.A. d'[Adresse 7] Construction au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [C] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes formées par la S.A. d'[Adresse 8] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 11] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,