TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e LANGOMAZINO (P0524)

M^e MENDÈS-GIL (P0173)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/13533

N° Portalis 352J-W-B7H-C2VTM

N° MINUTE : 6

Assignation du :

19 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 28 Janvier 2026

DEMANDERESSES

S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » (RCS de [Localité 12] 539 527 499)

[Adresse 5]

[Localité 8]

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U], ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » , par voie d’intervention volontaire

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentées par Maître Léa LANGOMAZINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0524

DÉFENDEUR

E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH (RCS de [Localité 12] 344 810 825)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Sébastien MENDÈS-GIL de la S.E.L.A.S. CLOIX & MENDÈS-GIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0173

Décision du 28 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13533 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VTM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 08 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026, puis prorogé au 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date des 27 novembre et 19 décembre 2012, l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH a donné à bail commercial à la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée d’une superficie approximative de 152,78 m² constituant le lot n°147029 d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 14] pour une durée de neuf années et trois mois à effet rétroactif au 15 décembre 2011 afin qu’y soit exercée une activité de gestion, d’animation et d’exploitation de savoir-faire dans le domaine de la matière, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 23.681 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Se plaignant de trois sinistres de dégâts des eaux survenus le 2 décembre 2019, le 2 avril 2022 et le 18 octobre 2022 ayant pour origine l’obstruction volontaire par Madame [E] [J], locataire de l’appartement à usage d’habitation situé au premier étage de l’immeuble, des canalisations d’eaux usées, la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 27 octobre 2022, mis en demeure l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH de lui verser sous huitaine la somme de 650.000 euros en indemnisation de ses préjudices ainsi que de consentir à la modification de la clause de destination insérée au contrat de bail commercial en vue de la cession de son droit au bail au profit d’une potentielle acquéreuse exerçant une activité de pharmacie.

Par courriel en date du 15 décembre 2022, l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH a transmis au conseil de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » un formulaire à remplir par la candidate cessionnaire.

Reprochant à l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH un manquement à son obligation de jouissance paisible, la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » l’a, par exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du code civil et des articles 145 et 834 du code de procédure civile, en désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le montant de ses préjudices immatériels.

Estimant que la locataire était déjà en possession des éléments comptables lui permettant de chiffrer, le cas échéant, le montant de ses préjudices, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 26 juin 2023, sur le fondement des dispositions des articles 145, 146 et 835 du code de procédure civile, et des articles 1719 et 1728 du code civil, notamment : débouté la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » de sa demande d’expertise judiciaire ; débouté l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH de sa demande reconventionnelle de provision ; débouté les parties de leur demande respective présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; et condamné la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » aux dépens.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » a fait assigner l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme de 630.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice immatériel et de son trouble de jouissance.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par jugement en date du 20 février 2024 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°47 A du 7 mars 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM », et désigné la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] en qualité de liquidatrice judiciaire.

Par lettre recommandée en date du 26 février 2024, l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH a adressé à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » une déclaration de créance d’un montant de 95.391,44 euros à titre privilégié.

Par lettre recommandée en date du 16 avril 2024 réceptionnée le 18 avril 2024, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » a notifié à l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH sa décision de résilier le contrat de bail commercial, sur le fondement des dispositions de l’article L. 641-12 du code de commerce.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 juin 2024, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » est intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire demande au tribunal, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– juger que l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH a été négligent et n’a pas fait cesser le trouble ayant concouru à la dégradation du showroom loué ;

– juger que l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH l’a évincée d’une jouissance paisible depuis le 2 décembre 2019, la privant ainsi de son local commercial et engageant sa responsabilité à son encontre ;

– juger que l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH est responsable de la perte de chance de transiger et de céder son droit au bail à un repreneur sérieux ;

– juger que l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH est responsable des pertes financières qu’elle a subies ainsi que de son placement en liquidation judiciaire ;

– en conséquence, condamner l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 578.850,32 euros, à parfaire au jour du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice immatériel résultant de l’éviction ainsi qu’en réparation de son trouble de jouissance ;

– débouter l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes ;

– débouter l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH de sa demande de rejet de la pièce communiquée n°26, laquelle a été intégralement traduite en français ;

– condamner l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH aux dépens, avec distraction au profit de Maître Léa LANGOMAZINO ;

– dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire fait valoir que le bailleur n’a jamais entrepris aucune action à la suite des trois sinistres de dégâts des eaux survenus dans les locaux donnés à bail, manquant ainsi à ses obligations de jouissance paisible, d’entretien et de réparation.

Elle indique qu’en raison de ces désordres, elle n’a plus été en mesure d’exposer ses matériaux ni de recevoir ses clients au sein de son showroom entre le 2 décembre 2019 et le 17 mars 2020, puis depuis le 2 avril 2022, ce qui lui a occasionné une perte de clientèle, de commandes et de chiffre d’affaires, ainsi qu’une perte de chance de pouvoir céder son fonds de commerce ou son droit au bail. Elle souligne que si elle a été indemnisée par son assureur de son préjudice matériel, elle demeure fondée à réclamer à titre de dommages et intérêts : la somme de 450.000 euros en réparation de la perte de valeur de son fonds de commerce ; la somme de 13.054,07 euros correspondant aux frais de licenciement de son salarié ; et la somme de 115.796,25 euros correspondant à l’apurement de ses autres charges et dettes.

Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles formées par le propriétaire, faisant observer que d’une part, la pièce n°26 rédigée en langue anglaise a fait l’objet d’une traduction libre en langue française, si bien que rien ne justifie qu’elle soit écartée des débats, et que d’autre part, l’arriéré locatif non contesté peut venir en déduction du montant des dommages et intérêts ayant vocation à lui être alloués.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1719 et 1728 du code civil, de :

– à titre principal, débouter la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de l’ensemble de ses demandes ;

– rejeter la pièce adverse n°26 faute de traduction en langue française ;

– à titre reconventionnel, fixer sa créance de loyers impayés au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » à la somme totale de 90.462,72 euros ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire aux dépens, avec distraction au profit de la S.E.L.A.S. CLOIX & MENDÈS-GIL.

Au soutien de ses demandes, l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH fait remarquer qu’à la suite des deux premiers sinistres de dégâts des eaux, il a fait intervenir la S.A.S. TEXA puis la S.A.S. POLYGON FRANCE, agissant promptement sans qu’aucun manquement à ses obligations de jouissance paisible, d’entretien et de réparation ne soit caractérisé, précisant que la réalité du troisième sinistre invoqué n’est nullement avérée.

Il s’oppose à toute indemnisation des préjudices immatériels allégués par la locataire, soulignant que ces derniers ne sont pas démontrés et ne lui sont pas imputables, ce qui justifie le rejet de l’intégralité des prétentions adverses.

À titre reconventionnel, il affirme que la pièce n°26 rédigée en langue anglaise communiquée par la preneuse n’est accompagnée que d’une traduction partielle en langue française, de sorte qu’elle doit être écartée des débats. Il expose être titulaire d’une créance de loyers et de charges locatives non réglés, laquelle doit être fixée au passif de la procédure collective.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 11 mars 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 8 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, puis prorogée au 28 janvier 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur le sort de la pièce n°26 communiquée par la locataire

Aux termes des dispositions de l’article 111 de l’ordonnance du 25 août 1539 sur le fait de la justice dite ordonnance de [Localité 16] : « Et pour ce que telles choses sont souvent advenues sur l’intelligence des mots latins contenus esdits arrests, nous voulons d’oresnavant que tous arrests, ensemble toutes autres procédures, soient de nos cours souveraines et autres subalternes et inférieures, soient de registres, enquestes, contrats, commissions, sentences testaments, et autres quelconques, actes et exploicts de justice, ou qui en dépendent, soient prononcés, enregistrés et délivrés aux parties en langage maternel françois et non autrement ».

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Décision du 28 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13533 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VTM

Il y a lieu de rappeler que l’ordonnance de [Localité 16] ne concerne que les actes de procédure (Com., 24 mai 2011 : pourvoi n°10-18608 ; Com., 21 janvier 2014 : pourvoi n°12-28695 ; Civ. 1, 22 septembre 2016 : pourvoi n°15-21176 ; Com., 8 juin 2017 : pourvoi n°16-12994), si bien que le juge est fondé, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, à retenir comme élément de preuve un document écrit dans une langue étrangère lorsqu’il en comprend le sens (Com., 27 novembre 2024 : pourvoi n°23-10433).

En l’espèce, il y a lieu de relever que d’une part, la pièce n°26 communiquée par la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire, constituée d’un document de six pages intitulé « COMMERCIAL EVALUATION OF THE COMPANY PARTI-PRIS-MINÉRAL DECEMBER 2018 » rédigé en langue anglaise, est accompagnée d’une traduction intégrale libre en langue française (pièce n°29 en demande) dont l’exactitude n’est pas contestée, et qu’en tout état de cause, la présente juridiction s’estime suffisamment compétente en langue anglaise pour en comprendre le sens et en appréhender le contenu, si bien que rien ne justifie qu’elle soit écartée des débats.

En conséquence, il convient de débouter l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°26 communiquée par la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire.

Sur l’action en responsabilité exercée par la locataire

Sur le manquement du bailleur à ses obligations de jouissance paisible, d’entretien et de réparation

Aux termes des dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 2°) d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, en application des dispositions de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il y a lieu de relever que suivant procès-verbal de compte rendu d’infraction en date du 8 juillet 2022, la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » s’est exprimée devant l’agent de police judiciaire du commissariat de police du [Localité 2] en ces termes : « Le 02/12/2019, j’ai eu un dégât des eaux dans ma boutique. Les pompiers sont intervenus et m’ont indiqué que ces dégâts étaient dus au fait que Madame [J] [E], qui habite au [Adresse 4] à [Localité 13], a bouché les canalisations. À la suite de ces dégâts, ma boutique a dû fermer jusqu’au 02/09/2020. Le 02/04/2022, j’ai eu un autre dégât des eaux, les pompiers sont intervenus et m’ont indiqué que ces dégâts sont encore une fois dus au fait que Madame [J] a bouché les canalisations. Les dégâts ont touché tous les murs de la partie gauche de mon showroom, le plancher et du matériel. À ce jour, ma boutique est encore fermée » (pièce n°2 en demande, page 2).

Or, il est établi que ces deux sinistres de dégâts des eaux ont donné lieu à l’établissement : d’un rapport d’expertise amiable contradictoire émis par la S.A.S. TEXA en date du 12 janvier 2021 faisant état de trois rendez-vous sur place intervenus le 25 mars 2020, le 16 juin 2020 et le 6 janvier 2021, et mentionnant « Cause : Point de départ : Parties communes : Engorgement : Il s’agit d’un engorgement de la descente des eaux usées de l’immeuble, refoulant par les installations sanitaires de l’appartement de Mme [J]. [Localité 12] Habitat a fait procéder au dégorgement de la descente. La cause est-elle supprimée ? Oui par un professionnel. […] Observations : compte tenu des causes et circonstances, la responsabilité de [Localité 12] HABITAT nous paraît pleinement engagée dans le présent dossier » ; et d’un rapport d’expertise amiable contradictoire émis par la S.A.S. ELEX FRANCE en date du 12 août 2022 faisant état de réunions intervenues le 2 juin et le 11 juillet 2022, et mentionnant « Causes et circonstances : […] Le sinistre est consécutif à un engorgement d’une colonne commune accessible d’eaux usées, provoquant un refoulement au rez-de-chaussée dans le local professionnel et occasionnant des dommages aux agencements locatifs et au contenu dans le magasin de vente PARTI PRIS MINÉRAL. À ce jour, les travaux de dégorgement ont eu lieu, la cause a été supprimée. […] Responsable : La responsabilité de votre assuré VRG [Localité 12] HABITAT-OPH, propriétaire immeuble locatif, est engagée » (pièces en défense n°2 pages 1, 3 et 8, et n°4 pages 1, 5 et 6).

En revanche, si la locataire a procédé à une nouvelle déclaration de sinistre auprès de son assureur en date du 18 octobre 2022, ce dernier indique que « concernant ce sinistre, l’expert de l’assurance de PH ne s’est pas déplacé. Le sinistre vient en superposition du sinistre précédent du 2 avril 2022, c’est la raison pour laquelle il n’a occasionné aucun dégât supplémentaire, seulement une dégradation de matériaux en sacs corrompus par l’eau » (pièce n°6 en demande), étant observé que la demanderesse ne produit aux débats aucun procès-verbal de constat par commissaire de justice ni même aucun cliché photographique afférent à ce troisième sinistre, de sorte que l’existence de celui-ci, lequel n’a pas pu être constaté contradictoirement, n’est pas établi.

En conséquence, il convient de retenir que l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH a manqué à ses obligations de jouissance paisible, d’entretien et de réparation au titre des deux sinistres de dégâts des eaux survenus le 2 décembre 2019 et le 2 avril 2022.

Sur les préjudices et le lien de causalité

Selon les dispositions de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article 1151 ancien dudit code dispose quant à lui que dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de relever que la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » a d’ores et déjà été indemnisée de ses préjudices matériels, la présente instance ayant uniquement pour objet la réparation de ses éventuels préjudices immatériels.

En l’espèce, la locataire invoque, en premier lieu, « une cessation d’activité dont la perte de clientèle créée et fidélisée depuis 20 ans s’évaluait à 80.000 €, en sachant que l’évaluation de la valeur totale de la société PARTI-PRIS-MINÉRAL était de 450.000 €, montant que le précédent acquéreur DAMASK était prêt à verser avec une poursuite de l’activité qui aurait permis au gérant de la société PARTI-PRIS-MINÉRAL et à son épouse d’assurer une continuité de revenus pour leur retraite en assurant à la fois une transition commerciale et technique mais aussi la formation des nouveaux employés », tout en reconnaissant que « le 1er sinistre est survenu le 02/12/2019 et a engendré la fermeture du showroom pendant 3 mois, du 02/12/2019 au 17/03/2020 » (pages 18, 21 et 22 de ses dernières conclusions).

Cependant, il ressort de la lettre en date du 23 septembre 2022 adressée par la société de droit grec DAMASK que : « Vous êtes naturellement venu nous voir en 2017 pour nous faire part de votre intention de faire valoir vos droits à une retraite bien méritée. Nos deux structures entretiennent des contacts commerciaux étroits depuis 2002. À cette époque, nous vous proposions de proposer vos produits à [Localité 15] dans notre nouveau showroom. […] Nous avons même envisagé en 2005 de nous associer pour créer un showroom commun à [Localité 11] à l’image de votre établissement à [Localité 12] et de notre lieu à [Localité 10]. […] Après plusieurs allers-retours, nous nous sommes mis d’accord sur une évaluation chiffrée de Parti-Pris-Minéral. Nous avons été très sensibles à votre souhait de participer à cette nouvelle aventure en acceptant de prendre en charge le volet formation, sujet en grande évolution actuellement qui permettra l’évolution rapide de notre secteur. Début 2020, votre showroom a subi un dégât des eaux qui a entraîné une fermeture de plus d’un an de votre établissement lors de la première phase du COVID. Cet arrêt prolongé nous a fait réfléchir à l’opportunité d’un tel investissement et vous avez su nous rassurer en nous assurant que l’outil conservait toute sa valeur. Nous avons appris en avril dernier votre nouvelle fermeture pour les mêmes causes et votre showroom est fermé depuis maintenant 6 mois. Deux années de fermeture en trois ans, ce n’est pas anodin et les échos que nous avons pu recueillir à ce sujet sont inquiétants. C’est pourquoi, ensemble avec nos financiers, nous avons pris la décision de décliner votre offre de vente » (pièces n°15 et n°22 en demande), si bien qu’il est démontré que la décision de cette société de ne pas procéder au rachat du fonds de commerce de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » est liée en réalité aux mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, les deux sinistres de dégâts des eaux précédemment examinés ayant entraîné une fermeture d’une durée de trois mois s’agissant du premier, de l’aveu même de la locataire, et de quatre mois s’agissant du second (soit du 2 avril 2022 au 12 août 2022, date du rapport d’expertise amiable constatant la disparition de la cause du sinistre), c’est-à-dire une durée totale maximale de sept mois, de sorte que les « deux années de fermeture » évoquées dans la lettre susvisée font nécessairement référence aux conséquences de la crise sanitaire des années 2020 et 2021.

Ceci est d’ailleurs corroboré par les déclarations de la preneuse elle-même contenues dans sa lettre recommandée en date du 19 septembre 2022, laquelle indique expressément : « En effet, dans des circonstances identiques au 2 décembre 2019, notre show-room a subi un important dégât des eaux usées à la suite de l’obstruction volontaire de la colonne d’eaux usées de l’immeuble par votre locataire du premier étage : Madame [E] [J]. […] Il est utile de préciser qu’il ne s’agit pas d’une première et que nous avons été victimes de ce même préjudice, intervenu le 2 décembre 2019, qui a entraîné la fermeture de notre établissement du 2 décembre au 17 mars 2020 pour le nettoyage, les devis de remise en état et l’attente des rapports d’experts pour le lancement des travaux obtenus le 17 mars 2020 – premier jour du confinement suite à la pandémie de COVID 19 – ce qui a fait que nous n’avons pu ouvrir notre établissement que début septembre pour le refermer deux mois plus tard du fait des restrictions imposées d’activité. Notre show-room est resté fermé pendant 11 mois. […] Il est facile à comprendre que près d’une année de fermeture en 2020 suivie de plusieurs mois en 2021 ont largement entamé notre potentiel commercial à venir […]. Sa fermeture de plus d’un an entre 2019 et 2021 a été très défavorablement interprétée par les acheteurs potentiels de notre entreprise artisanale venus acheter essentiellement notre clientèle et notre show-room » (pièce n°5 en demande, pages 1 et 2).

De même, si le conseil de la locataire a mentionné, dans sa lettre recommandée en date du 27 octobre 2022, « qu’une récente et nouvelle offre a été proposée à la société PARTI-PRIS-MINÉRAL portant sur la cession du bail. Il s’agit de la pharmacie du Viaduc, juxtaposée au showroom de la société PARTI-PRIS-MINÉRAL, qui propose la somme de 300.000 euros pour une cession du bail à son profit, en l’état », il ressort néanmoins du courriel de Madame [R] [C] [F] en date du 15 décembre 2022 que « je dois tout d’abord vous informer que la banque, qui m’avait donné son accord verbal en mai 2022, s’est désistée car actuellement les banques sont frileuses sur les accords de prêts. Aussi, je ne peux actuellement vous proposer qu’un droit au bail de 150.000 euros et cela sous réserve que le loyer ne prenne pas une envolée considérable » (pièces n°8 et n°12 en demande), si bien que là encore, il est établi que l’échec des négociations en vue de l’éventuelle cession du droit au bail est dû à l’absence de capacité financière suffisante de la potentielle cessionnaire, et non aux sinistres de dégâts des eaux.

En tout état de cause, si la demanderesse produit aux débats un document intitulé « COMMERCIAL EVALUATION OF THE COMPANY PARTI-PRIS-MINÉRAL DECEMBER 2018 » accompagné de sa traduction intégrale en langue française évaluant ses actifs à la somme de 502.000 euros (pièces n°26 et n°29 en demande), force est toutefois de constater que ce dernier a été rédigé unilatéralement par ses soins, sans être corroboré par de quelconques documents comptables ou financiers, si bien qu’il est insuffisant à emporter la conviction de la présente juridiction.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » échoue à apporter la preuve tant de l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre les sinistres de dégâts des eaux survenus et la perte de chance alléguée de céder son fonds de commerce ou son droit au bail, que du montant du dommage qu’elle invoque, ce qui justifie le rejet de ce premier poste de préjudice.

Décision du 28 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13533 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VTM

La preneuse se prévaut, en deuxième lieu, du « licenciement de son salarié, qui peut être chiffré à la somme de 13.054,07 € » (page 22 de ses dernières conclusions).

Cependant, il est démontré que ce licenciement a pour cause le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 20 février 2024 ayant prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » (pièce n°23 en demande), et non les sinistres de dégâts des eaux survenus dans les locaux, étant observé qu’en tout état de cause, les frais de licenciement ont été pris en charge, dans le cadre de la procédure collective, par l’association pour la gestion du régime de garantie des créances des salariés, ce qui justifie le rejet de ce deuxième poste de préjudice.

Enfin, la locataire invoque, en dernier lieu, « l’apurement des autres charges et dettes dont le montant s’est élevé à la somme de 115.796,25 € » (page 22 de ses dernières conclusions), ce montant correspondant à l’ensemble des créances déclarées dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire (pièce n°24 en demande).

Toutefois, comme précédemment exposé, il est établi que l’ouverture de la procédure collective a pour origine non pas les sinistres de dégâts des eaux survenus dans les locaux donnés à bail, mais la conjoncture économique consécutive aux mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, étant précisé qu’en tout état de cause, le paiement des créances déclarées par les divers créanciers de la locataire ne saurait être mis à la charge financière du bailleur, ce qui justifie le rejet de ce dernier poste de préjudice.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH en réparation de son préjudice immatériel et de son trouble de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur en fixation de créance

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas du I de l’article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du même code, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-25 dudit code, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L. 641-3, la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l’assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d’un tiers.

Le premier alinéa de l’article R. 622-20 de ce code, applicable en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions de l’article R. 641-23, dispose quant à lui que l’instance interrompue en application de l’article L. 622-22 est reprise à l’initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l’instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l’article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l’administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution du plan.

Le quatrième alinéa de l’article L. 641-4 du code susvisé énonce que le liquidateur exerce les missions dévolues à l’administrateur et au mandataire judiciaire par les articles L. 622-6, L. 622-20, L. 622-22, L. 622-23, L. 625-3, L. 625-4 et L. 625-8.

Les deux premiers alinéas de l’article 2332 du code civil prévoient pour leur part qu’outre celles prévues par des lois spéciales, les créances privilégiées sur certains meubles sont : 1°) toutes les sommes dues en exécution d’un bail ou de l’occupation d’un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d’exploitation et la récolte de l’année.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-16 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire en vertu des dispositions du dernier alinéa de l’article L. 641-12, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que par jugement en date du 20 février 2024 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°47 A du 7 mars 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM », et désigné la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] en qualité de liquidatrice judiciaire (pièce n°23 en demande).

De plus, l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH justifie avoir, par lettre recommandée en date du 26 février 2024, procédé à une déclaration de créance entre les mains de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » d’un montant de 95.391,44 euros à titre privilégié (pièce n°5 en défense).

Enfin, il ressort du décompte actualisé en date du 23 septembre 2024 qu’après restitution à la liquidatrice judiciaire du montant du dépôt de garantie, la créance locative du bailleur s’élève à la somme de 90.462,72 euros (pièce n°8 en défense), laquelle n’est pas discutée, la locataire reconnaissant expressément que « la société PPM ne conteste pas l’existence de la dette locative et n’est pas opposée à ce qu’elle vienne en déduction du montant d’indemnisation réclamé à la présente instance » (page 23 de ses dernières conclusions).

Décision du 28 Janvier 2026

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Cependant, il résulte de ce décompte que l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives s’élevait à la somme de 42.251,05 euros au 18 janvier 2022 (pièce n°8 en défense), c’est-à-dire antérieurement à la période biennale précédant l’ouverture de la procédure collective du 20 février 2024, si bien que cette somme revêt un caractère chirographaire, et que seul le montant de : 90.462,72 – 42.251,05 = 48.211,67 euros revêt un caractère privilégié.

En conséquence, il convient de fixer la créance de loyers, de charges et de taxes locatives de l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » à la somme de 90.462,72 euros, dont un montant de 48.211,67 euros à titre privilégié et un montant de 42.251,05 euros à titre chirographaire.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Enfin, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il y a lieu de rappeler que les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens (Com., 24 novembre 1998 : pourvoi n°94-19698 ; Civ. 3, 8 juillet 2021 : pourvoi n°19-18437).

En l’espèce, la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire étant la partie perdante, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

De même, il y a lieu d’admettre une créance d’indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°26 communiquée par la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire,

DÉBOUTE la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH en réparation de son préjudice immatériel et de son trouble de jouissance,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » la créance de loyers, de charges et de taxes locatives de l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH à la somme de 90.462,72 euros (QUATRE-VINGT-DIX MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-DEUX euros et SOIXANTE-DOUZE centimes), dont un montant de 48.211,67 euros (QUARANTE-HUIT MILLE DEUX CENT ONZE euros et SOIXANTE-SEPT centimes) à titre privilégié et un montant de 42.251,05 euros (QUARANTE-DEUX MILLE DEUX CENT CINQUANTE ET UN euros et CINQ centimes) à titre chirographaire,

DÉBOUTE la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [X] [U] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » la créance de frais irrépétibles de l’E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH à la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. PARTI-PRIS-MINÉRAL « PPM » les dépens de l’instance,

AUTORISE Maître Sébastien MENDÈS-GIL de la S.E.L.A.S. CLOIX & MENDÈS-GIL à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 12] le 28 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA