VP/CT

Jugement N°

du 24 JANVIER 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 22/02602 – N° Portalis DBZ5-W-B7G-IR5C / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

[N] [V]

[W] [F]

Contre :

[E] [Z]

S.A.S. J2D IMMOBILIER

Grosse : le

la SELARL AVK ASSOCIES

M^e François-Xavier DOS SANTOS

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies électroniques :

la SELARL AVK ASSOCIES

M^e François-Xavier DOS SANTOS

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Monsieur [N] [V]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Madame [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentés par M^e François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

Madame [E] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Lydie JOUVE de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.A.S. J2D IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentées par M^e Charles-Philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDERESSES

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

Madame Valérie PIRELLO, Juge,

En présence de Madame [S] [I], auditrice de justice,

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 25 Novembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé rédigé par la SAS J2D IMMOBILIER le 18 juin 2021, un compromis de vente, portant sur un appartement et un jardin sur lequel est édifié une grange-garage, situés [Adresse 3] à [Localité 11] (63) cadastrés section AC n° [Cadastre 7], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et AC n° [Cadastre 4] a été signé entre Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F].

Une convention d’occupation précaire a été signée le 25 octobre 2021 permettant aux acheteurs d’occuper le bien à compter de cette date.

Suivant acte authentique en date du 29 octobre 2021 dressé par Maître [M] [J], notaire à [Localité 10] (63), Madame [E] [Z] a vendu à Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F] les biens précités moyennant la somme de 225 000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 09 décembre 2021, les consorts [V]-[F], par le biais de leur conseil, ont sollicité une réduction du prix de vente à hauteur de 60 400 € en raison du fait que la surface de la grange est de 40m2 et non d’environ 80m2 tel que figurant sur l’annonce diffusée par la société J2D IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET.

Par actes de commissaire de justice en date des 24 et 27 juin 2022, les consorts [V]-[F] ont assigné la société J2D IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET et Madame [E] [Z] devant le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 30 novembre 2023, ils sollicitent du tribunal de :

juger Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F] fondés en leurs demandes,

juger que la société J2D IMMOBILIER SAS a manqué à ses obligations professionnelles,

juger que Madame [Z] a délibérément manqué à son obligation de délivrance conforme, à son obligation d’information du vendeur et à la garantie décennale pour les travaux qu’elle a réalisés,

condamner Madame [Z] à payer et porter à Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F] une indemnité de 3 000 € en réparation des préjudices matériels et immatériels subis, notamment à raison du caractère insalubre de la ventilation de la maison,

condamner in solidum la société J2D IMMOBILIER SAS et Madame [Z] à payer et porter à Monsieur [V] et Madame [F] la somme de 60 400 € en réparation du préjudice subi par le manquement délibéré au devoir de conseil,

les condamner in solidum à payer et porter à Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

les condamner in solidum aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat établi par la SELARL CM JUSTITIA le 2 mars 2022,

juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

débouter les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions contraires aux présentes.

Ils reprochent à la société J2D IMMOBILIER d’avoir méconnu ses obligations professionnelles et à Madame [Z] d’avoir délibérément manqué à son obligation de délivrance conforme, à son obligation d’information et recherchent sa garantie décennale pour les travaux qu’elle a réalisés.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 31 août 2023, Madame [E] [Z] s’y oppose et demande au tribunal de :

débouter Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F] de leurs demandes, fins et conclusions formulées au visa des articles 1103, 1604 et 1792 du code civil à l’encontre de Madame [Z],

A titre subsidiaire,

condamner la société SAS J2D IMMOBILIER à garantir intégralement Madame [E] [Z] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

condamner Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F] à payer et porter à Madame [E] [Z] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

condamner les mêmes aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle estime avoir délivré un bien conforme à l’acte authentique.

Elle rappelle les dispositions de la Loi CARREZ qui, exige la mention exacte de la surface du bien en copropriété sur la promesse de vente, mais ne prévoit pas cette même obligation concernant les garages.

Elle affirme que les demandeurs et en particulier Monsieur [V], professionnel du bâtiment, ont pu se convaincre de la surface réelle du garage avant la réitération de l’acte authentique puisqu’ils ont occupé la maison une semaine avant sa signature.

Elle ajoute que les demandeurs ne peuvent considérer un prix identique au m2 pour l’appartement et pour le garage qui ne comprend que de la surface de stockage sans surface d’habitation, précisant que deux véhicules peuvent y etre stationnés.

Elle conteste toute responsabilité au titre des travaux réalisés soulignant que les demandeurs ne font état que d’une ventilation insuffisante sans rapporter la preuve que les travaux qu’elle a réalisés ne sont pas conformes aux règles de l’art.

Subsidiairement, elle demande la garantie de la société J2D IMMOBILIER.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 27 septembre 2024, la SAS J2D IMMOBILIER sollicite du tribunal de :

débouter Monsieur [V] et Madame [F] de l’ensemble de leurs conclusions demandes, fins et prétentions,

débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses conclusions demandes, fins et prétentions, à l’encontre de la société J2D IMMOBILIER,

A titre subsidiaire,

débouter Monsieur [V] et Madame [F] en ce qu’ils ne souffrent d’aucune perte de chance,

En tout état de cause,

condamner Monsieur [V] et Madame [F] à payer et porter à la société J2D IMMOBILIER la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur [V] et Madame [F], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens,

écarter l’exécution provisoire.

La société J2D IMMOBILIER partage l’analyse de Madame [Z] concernant le champ d’application de la loi CARREZ et rappelle qu’à son niveau elle ne disposait pas du diagnotic des surfaces précisant qu’au moment de la rédaction de l’annonce le garage était encombré donc non mesurable.

Elle rappelle que les demandeurs ont fait plusieurs visites et ont occupé les lieux une semaine avant la réitération de l’acte authentique ce qui leur permettait de se convaincre de la surface du garage.

Elle réfute toute information donnée par les acheteurs au sujet du caractère déterminant du stationnement dans le garage.

Elle s’oppose à la demande en garantie formulée par Madame [Z].

L’ordonnance de clôture date du 03 octobre 2024.

L’affaire a été entendue à l’audience du 25 novembre 2024 et mise en délibéré. La date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 24 janvier 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions pour un exposé plus ample des faits de la cause et des moyens des parties.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la SAS J2D IMMOBILIER

L’article 1240 du Code civil dispose “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

L’agent immobilier qui concourt à la rédaction d’un acte, en l’espèce un compromis de vente, est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte recherchée par les parties.

Il doit également vérifier, en procédant à toutes les diligences et recherches nécessaires, la véracité des informations qu’il mentionne sur l’annonce qu’il diffuse.

Il est constant que l’annonce rédigée par l’agence immobilière mentionne une grange d’une surface “d’environ 80m2 au sol avec mezzanine de même superficie”; alors qu’elle présente en réalité une surface au sol “légèrement inférieure à 50m2" et “une mezzanine d’environ 40m2" ainsi que cela résulte du constat dressé par commissaire de justice.

En ne procédant pas à la vérification de la surface de la grange avant de l’indiquer sur son annonce, la SAS J2D IMMOBILIER a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle envers Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F].

Elle ne peut s’en dégager au motif qu’au moment de la rédaction de l’annonce elle ne disposait pas du diagnostic des surfaces, que le local était encombré, et que les acheteurs auraient dû se convaincre par eux-même de la surface réelle de la grange, ces circonstances n’étant pas de nature à la décharger de sa responsabilité.

Sur la responsabilité de Madame [E] [Z]

Au titre de la surface de la grange

L’article 1104 du code civil dispose :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public."

En l’espèce, Madame [Z] divorcée [R] est mandataire immobilier depuis le 05 septembre 2019.

Elle a acquis la parcelle sur laquelle est érigée la grange en juillet 2019 et l’a vendue le 29 octobre 2021 aux demandeurs.

Concernant la surface de la grange, elle a fourni une information inexacte à l’agence immobilière ne pouvant s’assimiler à une simple erreur compte tenu, à la fois de sa qualité de mandataire immobilier et de l’écart important représentant environ 70m2 entre ce qui a été annoncé, et la réalité mise en évidence par procès-verbal de commissaire de justice.

Les mentions figurant tant dans le compromis de vente que dans l’acte authentique concernant cette parcelle ne permettaient pas aux acheteurs d’avoir des éléments de mesure quantifiables à mettre en perspective avec l’information donnée dans l’annonce, puisque seule la surface totale de la parcelle concernée est indiquée.

Dès lors, il appartenait à la vendeuse d’informer les acheteurs de cette différence de surface avant la signature du compromis de vente.

S’étant abstenue de le faire, elle a contrevenu à son obligation d’information qui pesait d’autant plus sur elle qu’elle est une professionnelle de la vente immobilière face à des profanes.

Elle ne saurait justifier son propre manquement à l’obligation de négocier de bonne foi par la qualité de professionnel de bâtiment de Monsieur [V] alors que ce dernier est ouvrier, ni par l’occupation à titre précaire des lieux par les acheteurs cinq jours avant la réitération de l’acte authentique alors qu’ils avaient donné congé de leur ancien logement et que la grange litigieuse était largement encombrée par les effets de la vendeuse ne permettant même pas l’accès à la mezzanine.

Dès lors la responsabilité de Madame [Z] est retenue.

Au titre des désordres

L’article 1792 du code civil dispose :

“Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.”

L’article 1792-1 2° du même code prévoit qu’est réputé constructeur de l’ouvrage “toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire”.

L’article 1792-2 du même code énonce :

“La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.”

En l’espèce, l’acte authentique mentionne en page 15 : “le vendeur déclare qu’à sa connaissance aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les 10 dernières années.”

Madame [Z] a acquis le bien litigieux en 2019 et l’a vendu en 2021.

Elle indique dans ses écritures page 6 : “les demandeurs n’établissent pas que les travaux réalisés ne seraient pas conformes aux règles de l’art (…)”.

Ce faisant, elle admet avoir réalisé des travaux contrairement à ce qu’elle a déclaré devant le notaire instrumentaire.

Les demandeurs, recherchant la responsabilité de Madame [Z] sur le fondement exclusif de l’article 1792 du code civil, produisent un constat dressé le 02 mars 2022 par la SELARL CM JUSTITIA, commissaire de justice à [Localité 10] révélant :

— qu’un trou dans le placoplâtre dans la cuisine a été dissimulé par une planche de bois présentant des traces de moisissures (page 4 du constat),

— absence de VMC et de tout système d’aération dans la salle de bain au niveau séjour/cuisine, dans le dégagement en haut de l’escalier,avec traces de moisissures(pages 6 à 10 du constat),

— dans la chambre les grilles d’aération des ouvrants des fenêtres ne comportent pas de sortie vers l’extérieur, présence de moisissures importantes (page 11 à 16 du constat).

Cependant aucune pièce versée au dossier ne permet d’établir quels travaux la venderesse a réalisés avant de vendre le bien aux consorts [V] et [F], si bien que le tribunal n’est pas en mesure d’établir que les désordres survenus sont en lien avec les travaux réalisés par Madame [Z].

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la réparation du préjudice

Monsieur [V] et Madame [F] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice sur la base de 755 € du m2 pour 80m2.

Les défendeurs s’y opposent indiquant que le prix du m2 pour les surfaces habitables ne saurait servir de base à une éventuelle indemnisation dans la mesure où la grange litigieuse est non habitable.

La valeur d’une annexe est calculée en fonction de sa praticité, son potentiel, la qualité de la construction, l’agencement, voire son cachet dans certains cas. Sa valeur est calculée en fonction du prix au m2 des surfaces habitables pondéré à un tiers ou un quart en fonction des crtières précités.

La grange est une annexe destinée à abriter les véhicules automobiles et deux roues de la famille ainsi qu’à stocker divers matériels.

La surface au sol est légèrement inférieure à 50 m2 et la mezzanine est d’environ 40m2.

Bien que les demandeurs indiquent qu’ils ne peuvent y garer qu’un seul véhicule automobile exposant que l’entrée du bâtiment est plus étroite que le fond, ils n’en rapportent pas la preuve.

Cependant, la différence d’environ 70m2 entre ce qui était annoncé et la réalité est importante et justifie d’appliquer une pondération d’un tiers du prix du m2 pour les surfaces habitables.

Dès lors, le préjudice de Monsieur [V] et de Madame [F] sera justement évalué à 17 640 € ( 70 m2 X 252 €).

Madame [Z] et la SAS J2D IMMOBILIER seront condamnés in solidum à payer cette somme à Monsieur [V] et à Madame [F].

Sur l’appel en garantie de Madame [Z]

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés ou de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.

En l’espèce, Madame [Z] et la SAS J2D IMMOBILIER sont contractuellement liés entre eux.

Eu égard aux fautes de chacun des intervenants considérés, et à leur sphère d’intervention respective, le partage de responsabilité doit être fixé par moitié pour chacun.

Il convient également de condamner la SAS J2D IMMOBILIER à garantir Madame [Z], des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 50%, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile Madame [Z] et la SAS J2D IMMOBILIER, seront condamnés, in solidum, aux dépens.

L’article 695 du code de procédure civile dresse la liste limitative des frais inclus dans les dépens.

Les frais de constat par commissaire de justice exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 al. 1 er I du code de procédure civile.

Monsieur [V] et Madame [F] seront déboutés de leur demande d’inclusion dans les dépens du procès-verbal de constat dressé par la SELARL CM JUSTITIA du 02 mars 2022.

Madame [Z] et la SAS J2D IMMOBILIER succombant seront condamnées in solidum, à payer à Monsieur [V] et à Madame [F] la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE in solidum Madame [E] [Z] et la SAS J2D IMMOBILIER à payer à Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F] la somme de 17 640 € ;

DEBOUTE Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F] de leur demande au titre des désordres ;

DIT que dans les rapports entre co-obligés le partage de responsabilité s’effectue par moitié ;

CONDAMNE la SAS J2D IMMOBILIER à garantir Madame [E] [Z], des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 50%, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [Z] et la SAS J2D IMMOBILIER à payer à Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F] la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [Z] et la SAS J2D IMMOBILIER aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [N] [V] et Madame [W] [F] de leur demande d’inclusion dans les dépens du coût du constat de commissaire de justice du 02 mars 2022 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Président