TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [Localité 11] (R0169)

M^e REGNAULT (K0055)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/03547

N° Portalis 352J-W-B7F-CT6M2

N° MINUTE : 4

Assignation du :

02 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2025

DEMANDERESSES

S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA (RCS de [Localité 12] 809 650 211)

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSÉPHONE SPA, par voie d’intervention forcée

[Adresse 10]

[Localité 9]

S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. FREE PERSÉPHONE SPA, par voie d’intervention volontaire

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentées par Maître Emmanuel FLEURY de l’A.A.R.P.I. LMT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0169

DÉFENDERESSE

S.C.I. RASPAIL JEJA (RCS de [Localité 12] 820 126 886)

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’A.A.R.P.I. OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03547 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6M2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, la S.N.C. SNC RASPAIL VENTURE (aux droits de laquelle vient la S.C.I RASPAIL JEJA) a donné à bail à la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] ([Adresse 7], pour une durée de 10 ans à compter du 20 février 2015 moyennant un loyer principal annuel de 85.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité à titre principal dans le secteur du bien-être, de l’esthétique et de la remise en forme. Le bail précise que les locaux pourront être utilisés, à titre accessoire, pour un usage de salon de thé.

Par avenant en date du 15 avril 2016, les parties sont convenues de modifier plusieurs stipulations contractuelles et notamment celles relatives à la durée de la franchise de loyer initialement accordée et au règlement trimestriel des loyers.

Par acte authentique en date du 21 juillet 2016, la S.C.I. RASPAIL JEJA a acquis les locaux loués par la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA.

Par acte extrajudiciaire du 25 août 2016, la S.C.I. RASPAIL JEJA a fait délivrer à la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA un commandement d’avoir à payer la somme de 9.672,88 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 7 juillet 2017, la S.C.I. RASPAIL JEJA a fait délivrer à la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA un commandement d’avoir à payer la somme de 10.427,38 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 6 octobre 2017, la S.C.I. RASPAIL JEJA a fait délivrer à la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA un commandement d’avoir à payer la somme de 16.442,75 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 23 novembre 2017, la S.C.I. RASPAIL JEJA a assigné la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, aux fins d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ainsi que le règlement de la somme de 17.525,21 euros correspondant à de prétendus loyers et provisions sur charges restés impayés, outre les sommes de 966,40 euros en application d’une clause pénale et 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ayant trouvé un accord le 21 mars 2018, la S.C.I. RASPAIL JEJA s’est finalement désistée de son instance et de son action.

Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2019, la S.C.I. RASPAIL JEJA a fait délivrer à la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA un commandement d’avoir à payer la somme de 17.577,85 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 9 janvier 2020, la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA a saisi la présente juridiction aux fins de voir dire et juger que le commandement visant la clause résolutoire du 10 décembre 2019 était imprécis et condamner la S.C.I. RASPAIL JEJA à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que 40.526,16 euros, sauf à parfaire, correspondant aux provisions indûment versées au titre des charges, impôts et taxes appelés entre le mois de janvier 2015 et le mois de décembre 2019.

Par ordonnance en date du 31 juillet 2020, le juge de la mise en état a désigné Madame [N] [G] en qualité de médiateur judiciaire pour tenter une résolution amiable. Cette médiation n’a pas abouti.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG n°20/00783 devenu par la suite le numéro de RG 21/12285 à la suite de la réinscription au rôle de cette affaire ayant fait l’objet d’une radiation.

Par acte extrajudiciaire du 2 février 2021, la S.C.I. RASPAIL JEJA a fait délivrer à la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA un commandement d’avoir à payer la somme de 44.535,26 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 2 février 2021, la S.C.I. RASPAIL JEJA a fait délivrer à la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA un commandement d’avoir à produire une attestation d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 2 mars 2021, la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA a assigné la S.C.I. RASPAIL JEJA devant la présente juridiction, aux fins de :

« Constater que les manquements listés aux commandements de payer et de faire visant la clause résolutoire délivrés le 2 février 2021 sont infondés.

En conséquence,

Constater que les commandements de payer et de faire visant la clause résolutoire délivrés le 2 février 2021 ne peuvent produire aucun effet.

A titre subsidiaire,

Suspendre les effets du commandement et de la clause résolutoire.

Accorder les plus larges délais de règlement des sommes restées dues au titre du commandement de payer.

En tout état de cause,

Condamner la société Raspail Jeja qui a commis une faute en faisant délivrer un commandement imprécis, sans fondement et en l’assortissant de la menace d’une résiliation de plein droit de son bail, à verser à la société Free Perséphone la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner la Société Raspail Jeja à rembourser à la société Free Perséphone la somme globale de 11 768,77 euros, augmentée du montant des intérêts légaux à compter de la date de chacun des versements appelés, en conséquence du caractère non écrit de la clause d’indexation.

Condamner la Société Raspail Jeja à rembourser à la société Free Perséphone la somme globale de 41 182,05 euros, sauf à parfaire correspondant aux provisions versées au titre des charges, impôts et taxes appelées entre le mois de mars 2016 et le mois de février 2021.

Dire et juger que cette somme viendra se compenser avec l’éventuel solde restant dû à la Société Raspail Jeja par la société Free Perséphone.

Condamner la société Raspail Jeja à verser à la société Free Perséphone Spa la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance."

Cette procédure d’opposition à commandement a été enrôlée sous le numéro de rôle général 21/03547.

Par jugement en date du 6 octobre 2021, le tribunal de commerce de PARIS a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et désigné la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA.

Par acte extrajudiciaire du 10 août 2022, la S.C.I. RASPAIL JEJA a assigné en intervention forcée Maître [I] [E], en sa qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 22/10003.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 9 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 21/12285 et 22/10003 avec celle inscrite sous le numéro de RG 21/3547, les affaires étant désormais appelées sous ce seul numéro.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2023, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA sont intervenus à la présente procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA demandent au tribunal, aux visas des articles L. 145-39, L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce, 1226, 1231-5 et 1347 du code civil, et L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, de :

« A titre principal,

Dire et juger que les commandements de payer visant la clause résolutoire ne peuvent produire aucun effet à raison de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire par jugement en date du 6 octobre 2021.

Condamner la société Raspail Jeja à verser la somme de 8 000 euros à la société Free Perséphone en raison de sa particulière mauvaise foi dans la délivrance de commandements de payer infondés.

Débouter la société Raspail Jeja de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en ce compris sa demande d’inscription au passif de la société Free Perséphone Spa de la somme de 132 824,04 euros.

Condamner la société Raspail Jeja à verser à la société Free Perséphone Spa la somme globale de 15 737,49 euros, augmentée du montant des intérêts légaux à compter de la date de chacun des versements appelés, en conséquence du caractère non écrit de la clause d’indexation, augmentée du montant des intérêts légaux à compter de chacun des versements indus opérés.

Condamner la société Raspail Jeja à rembourser la société Free Perséphone Spa la somme globale de 64 890,25 euros HT, correspondant aux provisions versées au titre des charges, au regard de leur caractère non justifié et incluant le coût du chauffage contractuellement exclu, appelés entre le mois de février 2015 et le mois de mai 2023, augmentée du montant des intérêts légaux à compter de chacun des appels de charge.

Condamner la société Raspail Jeja à rembourser la société Free Perséphone Spa la somme globale de 9 275,89 euros HT, correspondant au cumul des montants appelés au titre des provisions pour la taxe foncière, appelés entre le mois de février 2015 et le mois de mai 2023, augmentée du montant des intérêts légaux à compter de chacun des appels de charge.

Condamner la société Raspail Jeja à rembourser la société Free Perséphone Spa la somme globale de 3 170,40 euros HT, correspondant au cumul des montants versés au titre d’honoraires de gestion technique au cours de l’année 2020, augmentée du montant des intérêts légaux à compter de chacun des versements indus opérés.

A titre subsidiaire,

Ordonner la compensation de toutes les sommes éventuellement restées dues par la société Free Perséphone Spa à la société Raspail Jeja avec celles dues par la société Raspail Jeja à la société Free Perséphone Spa.

En tout état de cause,

Dire et juger irrecevable la demande de reconstitution du dépôt de garantie, ce dernier ne devant aucunement être reconstituée à la date des débats.

Condamner la société Raspail Jeja à verser à la société Free Perséphone Spa la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, la S.C.I. RASPAIL JEJA demande au tribunal, de :

« - FIXER au passif de la procédure collective de la société FREE PERSEPHONE SPA, et au bénéfice de la société RASPAIL JEJA, la somme de 132.824,04 euros correspondant à

o 98.101,76 euros à titre privilégié et 13.424,89 euros à titre chirographaire, correspondant aux impayés de loyers, de charges, d’intérêt conventionnel, de clause pénale et de frais d’huissier dus en vertu du bail commercial ;

o 21.297,39 euros au titre de l’obligation de reconstitution du dépôt de garantie

— JUGER que le dépôt de garantie de 21.250 euros s’est compensé avec la dette locative de la société FREE PERSEPHONE SPA ;

— En conséquence, RAMENER la créance de la société RASPAIL JEJA au montant de 111.574,04 euros et la fixer au passif de la société FREE PERSEPHONE SPA, et ce à titre privilégié pour 98.101,76 euros et à titre chirographaire pour 13.472,28 euros ;

— CONDAMNER la société FREE PERSEPHONE SPA au paiement de la somme de 21.297,39 euros correspondant à son obligation de reconstitution du dépôt de garantie ;

— DEBOUTER la société FREE PERSEPHONE SPA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société FREE PERSEPHONE SPA au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la société FREE PERSEPHONE SPA aux entiers dépens ;

— MAINTENIR l’exécution provisoire".

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03547 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6M2

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 23 novembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge rapporteur initialement fixée au 23 septembre 2025 a été avancée à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 15 janvier 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions aux fins de voir « juger » ou de « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de fixation de la créance de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA

La S.C.I. RASPAIL JEJA soutient que la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA ne règle plus ses loyers depuis le mois de décembre 2020. Elle affirme que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 98.101,76 euros au titre de l’arriéré locatif ; que la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA est également redevable de la somme de 3.389,06 euros au titre des intérêts conventionnels, de la somme de 9.801,76 euros au titre de la clause pénale et de la somme de 225,65 euros au titre des frais d’huissier (août 2020).

La S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA soutiennent que les montants dont le règlement est sollicité dans le cadre de la présente action judiciaire au titre des loyers, des charges, des honoraires de gestion, des frais d’huissier et de l’application d’une clause pénale et des intérêts de retard ne sont nullement fondés.

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas du I de l’article L. 622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du même code, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-25 dudit code, la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l’assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d’un tiers.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

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D’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 622-20 de ce code, l’instance interrompue en application de l’article L. 622-22 est reprise à l’initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l’instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l’article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l’administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution du plan.

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 2332 du code civil, outre celles prévues par des lois spéciales, les créances privilégiées sur certains meubles sont : 1°) toutes les sommes dues en exécution d’un bail ou de l’occupation d’un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d’exploitation et la récolte de l’année.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-16 du code de commerce, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, d’après les dispositions de l’ancien article 1315 du code susvisé, dans sa version applicable au présent litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est établi que par jugement en date du 6 octobre 2021, le tribunal de commerce de PARIS a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et désigné la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA.

De plus, la S.C.I. RASPAIL JEJA justifie avoir adressé à la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA une déclaration de créance d’un montant de 132.824,05 euros à titre privilégié par lettre recommandée réceptionnée le 21 décembre 2021.

La S.C.I. RASPAIL JEJA produit un décompte locatif (pièce n°7) faisant apparaître une créance de 75.751,21 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 13 juillet 2021.

Le tribunal relève que ce décompte est difficilement lisible et ne correspond pas aux sommes réclamées.

En effet, la S.C.I. RASPAIL JEJA fait état d’une dette de loyer de 76.006,37 euros HT (décembre 2020 au 5 octobre 2021), auquel il faudrait ajouter 15.201,30 euros de TVA, soit 91.207,67 euros TTC. Elle fait également état d’une créance de 4.081,90 euros TTC au titre des charges locatives. Toutefois, force est de constater que ces montants ne ressortent pas du décompte produit et qu’ils ne sont justifiés par aucune autre pièce. Il en est de même de la créance de 2.812,20 euros TTC de taxe foncière pour laquelle il n’est pas précisé l’année afférente. Au demeurant, ce montant ne correspond à aucun des avis de taxe foncière produit.

La S.C.I. RASPAIL JEJA ne justifie pas davantage de la méthode de calcul utilisée pour retenir ces créances au regard du décompte produit dont le solde ne distingue pas les sommes dues au titre du loyer, des charges locatives et de la taxe foncière. Or, il convient de relever qu’il ne revient pas au tribunal d’interpréter le décompte produit pour y retrouver les sommes réclamées par la bailleresse.

De même s’agissant des frais d’huissier d’un montant de 225,65 euros d’août 2020, ces frais ne sont pas justifiés et ne ressortent pas davantage du décompte produit qui vise uniquement une somme de 725,65 euros.

Dès lors, la S.C.I. RASPAIL JEJA ne justifiant pas de sa créance sera déboutée de sa demande de fixation de sa créance ainsi que de ses demandes subséquentes au titre de la clause pénale, des intérêts conventionnels, de compensation avec le dépôt de garantie et de reconstitution du dépôt de garantie, sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres moyens soulevés par les demanderesses.

Sur la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause d’indexation du bail

La S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA soutiennent qu’en vertu du contrat de bail, le loyer varie chaque année uniquement si la variation de l’indice est positive ; que la variation du loyer ne peut donc intervenir à la baisse ; que la clause d’échelle mobile prévue au contrat de bail doit être réputée non écrite dans son intégralité comme organisant une distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.

La S.C.I. RASPAIL JEJA ne conteste pas que la clause d’indexation prévue au bail n’autorise la variation du loyer qu’à la hausse et qu’elle doit être réputée non écrite. Elle soutient en revanche que la clause est divisible et qu’elle reste valable après retrait de la stipulation réputée non écrite.

En vertu de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-5, L. 145-37, L. 145-4, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 du même code.

Aux termes de l’article L. 145-39 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevenant aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et devant être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code.

L’article 6-3 du contrat de bail intitulé « Indexation » que "Le loyer afférent aux Locaux Loués variera automatiquement tous les ans, proportionnellement aux variations de l’ILAT publié trimestriellement par l’INSEE.

Il est ici précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se réfère pas à la révision triennale légale prévue par les articles L145-37. L145-38 du Code de Commerce.

Le réajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause tous les ans au 1er janvier, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice choisi, si la variation est positive. L’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.

Pour la première indexation, il sera pris en compte, comme indice de base, le dernier indice connu au jour de la Date de Prise d’Effet du Bail, et comme indice d’ajustement, celui du 2ème trimestre de l’année précédant celle de l’indexation.

Ensuite, pour chaque année N d’indexation suivante, il sera pris en compte, comme indice de base, l’ILAT du 2ème trimestre de l’année N-2, et comme indice d’ajustement, celui du 2ème trimestre de l’année N-1.

Si l’indice d’ajustement n’était pas publié à ladite date, il serait fait application du dernier indice publié sans préjudice d’une régularisation ultérieure, à la date de parution de l’indice du trimestre de référence.

Si, au cours du Bail ou de l’occupation des Locaux Loués, cet indice venait à disparaître, cessait d’être publié régulièrement ou se révélait pour une raison quelconque inapplicable, il serait fait application de l’indice le plus voisin parmi ceux existant alors et applicable.

A défaut pour les Parties de se mettre d’accord sur l’indice de remplacement, dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle l’une des Parties aura proposé à l’autre, par écrit, un indice de remplacement, celui-ci sera déterminé par un expert pris sur la liste des experts désignés par le Tribunal de Grande Instance du lieu de Paris, en matière d’estimation de fonds de commerce et/ou de loyers commerciaux dont les frais seront partagés de moitié entre les Parties.

Le Bailleur déclare que les stipulations relatives à l’indexation conventionnelle du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur."

Les parties ne contestent pas que l’article 6-3 rappelé ci-dessus, en ne permettant pas de variation à la baisse et, de ce fait, en écartant toute réciprocité de variation, fausse le jeu normal de l’indexation et contrevient aux dispositions des articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce.

En revanche, les parties discutent de la divisibilité de la clause.

Nonobstant, la sanction de l’illicéité de la clause réputée non écrite ne peut porter sur l’article 6-3 en son entier que si cette clause présente un caractère indivisible. Il est constant que l’obligation est divisible ou indivisible si elle a pour objet un fait qui, dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division intellectuelle.

Contrairement à ce que soutiennent la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la stipulation de l’article 6-3, qui crée la distorsion litigieuse, peut parfaitement être retranchée de la clause litigieuse sans que l’article 6-3 ne devienne intellectuellement et juridiquement inapplicable. A titre surabondant, il y a lieu de relever qu’il ne peut être déduit aucune considération sur la commune intention des parties de la mention selon laquelle la clause est une condition essentielle et déterminante du consentement au bail puisqu’elle ne permet pas de constater que c’est la variation du loyer en fonction de l’indice uniquement à la hausse qui est déterminante, et non le principe même de sa variation.

Ainsi, seule la stipulation « si la variation est positive » au troisième alinéa de l’article 6-3 du contrat de bail litigieux sera réputée non écrite.

Sur la demande de restitution des sommes trop-perçues

La S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA sollicitent la restitution des sommes indûment versées au titre de l’indexation du loyer pratiquée au titre du bail, soit la somme de 15.737,49 euros.

La S.C.I. RASPAIL JEJA s’oppose à cette demande de restitution. Elle soutient que la clause étant divisible, les loyers appelés tout au long de la vie du bail sont corrects et il n’existe aucune somme dont serait débiteur le bailleur.

En l’espèce, seule la stipulation, dans la clause d’indexation, d’un plancher empêchant la variation du montant du loyer à la baisse étant réputée non écrite, le reste de ladite clause restant applicable, le loyer a pu varier avec l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, tant à la hausse qu’à la baisse. Dès lors, la demande de la locataire tendant à la restitution du différentiel entre le montant des loyers qu’elle a payés et le montant qu’elle aurait dû payer si la clause d’indexation avait été entièrement réputée non écrite sera rejetée.

Sur la demande de remboursement des provisions sur charges, taxe foncière et frais de gestion

La S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA soutiennent que la bailleresse ne lui a jamais fourni avant l’introduction de la présente procédure un état récapitulatif des charges pour les années 2015 à 2022, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, lui interdisant donc de vérifier la parfaite corrélation des fonds appelés avec les charges réellement exposées ; qu’elle ne bénéficie pas du chauffage collectif ; qu’elle a son propre système de chauffage ; que le contrat de bail prévoit que le chauffage sera facturé au preneur uniquement dans l’hypothèse où il en bénéficie ; que les frais de gestion techniques sont prohibés par l’article R. 145-35 du code de commerce et ne sont pas prévus contractuellement.

La S.C.I. RASPAIL JEJA s’y oppose en indiquant qu’elle a effectué la régularisation des charges sur les périodes considérées ; que s’agissant des charges de chauffage, le raccordement du lot au service collectif de chauffage entraine nécessairement le paiement de charge de chauffage ; que si le preneur a décidé d’utiliser un système de chauffage alternatif, cela ne le décharge pas des charges de chauffage ; que les frais de gestions techniques sont contractuellement prévus.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03547 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6M2

Aux termes des dispositions de l’article L. 140-40-2 du code de commerce, introduit par l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1°) un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ; 2°) un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Le II de l’article 21 de la loi susvisée dispose que les articles 3,9 et 11 de la présente loi ainsi que l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tel qu’il résulte de l’article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, c’est-à-dire aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014.

En outre, en application des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, introduit par l’article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial entré en vigueur le 6 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 4°) les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ; 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-36 du même code, introduit par l’article 36 du décret susvisé, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Enfin, selon le second alinéa de l’article 8 du décret susmentionné, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, c’est-à-dire à compter du 6 novembre 2014.

En l’espèce, si le contrat de bail produit n’est pas daté, les parties s’accordent pour dire qu’il a été conclu le 20 février 2015, ce qui est également confirmé par l’avenant au bail commercial du 15 avril 2016 qui mentionne également cette date de conclusion du bail commercial.

Dès lors, les dispositions ci-dessus rappelées sont applicables au contrat de bail litigieux.

En tout état de cause, il appartient à la bailleresse, en vertu de l’ancien article 1315, devenu l’article 1353 du code civil, et de l’article 9 du code de procédure civile, de justifier de l’existence de la dette locative et de l’exactitude des sommes réclamées à sa locataire.

S’il est de jurisprudence constante que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur leur paiement et permet au preneur d’en obtenir le remboursement, il est admis que le bailleur puisse établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

L’article 6.4 du titre 2 du bail intitulé « conditions générales » stipule que « Le preneur devra supporter, intégralement les charges, contributions, assurances, impôts, taxes et prestations, de toute nature présentes ou à venir, telles qu’établies par le Bailleur ou l’administrateur de biens ou son représentant ».

L’article 9.2 intitulé « charges communes » du titre 3 intitulé « autres conditions générales : charges et conditions » stipule que "Le Preneur devra payer ou rembourser au Bailleur les charges communes afférentes aux parties communes ou à usage commun de l’Immeuble et/ou de l’Ensemble Immobilier, le tout de manière à ce que le loyer représente pour le Bailleur un loyer net de charges, à l’exception des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil.

Les charges communes s’entendent des dépenses exposées par le Bailleur au titre des charges des parties communes ou à usage commun de l’Immeuble et/ou de l’Ensemble Immobilier, tant directement en sa qualité de propriétaire qu’indirectement au titre de sa participation éventuelle dans toutes Associations Syndicales Libres (ASL) et/ou Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) et/ou Syndicats de Copropriété, et ce quelle que soit l’organisation juridique de l’Immeuble et/ou de l’Ensemble immobilier (copropriété, division en volume, pleine propriété).

L’ensemble des charges communes sera réparti par le Bailleur au prorata de la surface totale des Local Loués par rapport à la surface totale de l’ensemble des parties privatives appartenant au Bailleur."

L’article 9.2.1 intitulé « Définition des parties communes ou à usage commun » stipule que « Les parties communes ou à usage commun concernent, pour l’Immeuble et/ou l’Ensemble Immobilier, la totalité des éléments de structure, des surfaces ou des locaux ne faisant pas l’objet d’une jouissance privative et qui sont affectés à l’utilisation de tous les propriétaires et/ou exploitants ou de certains d’entre eux. Elles concernent notamment, sans que cette énumération soit limitative, et s’ils existent, les parkings, les liaisons avec les parkings, les espaces non utilisés, les passages pour voitures, trottoirs, aires de circulations, paliers, toilettes, couloirs, halls d’entrée, rampes, toitures, terrasses, espaces verts généraux, locaux communs, techniques, administratifs et tous nouveaux locaux communs, équipements communs en ce compris ceux qui seraient remis éventuellement à une ASL, une AFUL ou une copropriété, équipements du système de sécurité incendie (notamment équipement secourisme, détection incendie, désenfumage et asservissement, extincteurs, RIA) et de surveillance (notamment vidéo surveillance, télé surveillance), chaudières et autres installations, ascenseurs, monte-charges, grille de fermeture des accès, canalisations et réseaux communs notamment le réseau d’éclairage, de chauffage, de climatisation, d’aération et de ventilation, etc. Il est rappelé que le montant des charges est susceptible de varier suite à des modifications de l’organisation juridique de l’Immeuble et/ou de l’Ensemble Immobilier ou des travaux de modification, d’extension ou de surélévation affectant les parties communes ou à usage commun ».

L’article 9.2.2 intitulé « Rappel non exhaustif des charges communes » stipule que "Les charges communes concernent notamment les frais et les charges ci-après indiqués, se rapportant à l’ensemble des parties communes ou à usage commun de l’Immeuble et/ou de Ensemble Immobilier définies ci-dessus, des lors que les prestations correspondantes sont fournies, et dont l’énumération n’est pas limitative : Ces charges comprendront en particulier, si la prestation correspondante est fournie, et sans que la présente liste ne soit ni exhaustive ni limitative :

— Les frais d’électricité, d’éclairage, de chauffage, de réfrigération et/ou ventilation, de nettoyage, d’eau, de gaz,

— Les frais de voirie, de tri sélectif et d’enlèvement des déchets, de nettoyage, de dératisation, de désinfection et de désinsectisation,

— Tous travaux concernant les parties communes, installations, réseaux et canalisations, soit d’entretien, de réparations, ou de réfections proprement dites, d’améliorations, de rénovations, de remplacements, grosses ou menues sans aucune distinction, de mise en conformité avec la réglementation en vigueur ou à venir/et ou imposée par des injonctions administratives, y compris justifiées par la vétusté par dérogation à l’article 1755 du code civil, à l’exception des travaux prévus par l’article 606 du code civil,

— Les frais de procédures générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires, frais d’études et de maîtrise d’ouvrage déléguée, en ce compris les frais d’études préalables à la réalisation des travaux,

— Les rémunérations et charges sociales éventuelles du personnel de l’immeuble ou les montant facturés par des entreprises extérieures, chargées notamment du chauffage, de l’entretien, de la maintenance, du gardiennage, du nettoyage, du tri et de l’enlèvement des déchets etc.,

— Toutes les primes d’assurances contractées par le Bailleur, et notamment, les assurances visées à l’article ci-après, ainsi que les honoraires de courtage d’assurance,

— Le coût d’acquisition, d’entretien et de remplacement de l’outillage, des produits et du matériel d’entretien, le coût d’acquisition et de remplacement de l’équipement commun, de l’agencement, des plantes vertes et du mobilier des parties communes,

— L’entretien, les réparations, la maintenance et le remplacement des équipements et installations nécessaires au fonctionnement ou à la sécurité de l’immeuble, de ses installations – notamment chaudière, compteurs divisionnaires, ascenseurs, monte-charges, portes de parkings, barrières, etc.-, de ses réseaux – notamment de chauffage, climatisation, électricité, etc. -, et de ses canalisations, du matériel de lutte contre l’incendie et de secours et de tout équipement de sécurité et de télésurveillance et les frais y afférents,

— Les frais des organismes agréés dont la mission est le contrôle du bon entretien et de la maintenance technique de l’ensemble de l’immeuble, installations et réseaux, les frais éventuels nécessaires au maintien de la salubrité (notamment amiante, légionellose, parasites, etc.),

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03547 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6M2

— Le coût de tous les abonnements et contrats d’entretien des installations et réseaux,

— Les charges de copropriété, d’ASL ou d’AFUL le cas échéant, de quelque nature qu’elles soient,

— Les honoraires du Syndic et/ou du Président de l’ASL ou de l’AFUL

— Les honoraires de gestion de l’Administrateur de bien

Etc.

Le Preneur devra également, dans les huit jours de la demande qui lui en sera faite, rembourser au Bailleur sa quote-part de la totalité de l’impôt foncier afférent tant aux parties communes de l’immeuble qu’aux Locaux Loués, y compris la taxe sur les ordures ménagères, la taxe de balayage et les frais d’établissement des rôles, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Ile de France, et plus généralement tous impôts ou taxes présents ou à venir susceptibles d’être mis à la charge du locataire ou qui étant en principe à la charge du Bailleur, seraient afférents à la propriété ou à la gestion de l’immeuble. Le Preneur devra également acquitter en même temps que le loyer et les charges, la taxe sur la valeur ajoutée."

L’article 12 intitulé « charges, impôts et taxes » du titre 1 intitulé « conditions particulières » stipule que "les charges locatives représentent les montants annuels prévisionnels suivant :

— Charges générales = 32 € HT/m² (hors consommations de fluides : eau, électricité …). Compte tenu de l’activité du Preneur, la consommation d’eau sera réajustée en année du 2 du bail.

— Taxes foncières + Taxe d’enlèvement des ordures ménagères = 12,19 € HT/m²

— Honoraires de gestion technique = plafonné à 3,5 % HT du loyer hors taxes et hors charges".

L’article précise que « ces montants sont établis sur la base du budget de charge prévisionnel 2015 et sont susceptibles d’être réajustés lors de la reddition des charges au regard des montants effectivement décaissés. »

Il est précisé en fin du titre 1 qu’en « cas de contradiction entre les Conditions Générales ci-après stipulées au Titre 2 (les Conditions Générales) et les charges et conditions ci-après stipulées au Titre 3 et les Conditions particulières du Titre 1, les Parties conviennent que ces dernières prévaudront ».

Il convient de constater que la bailleresse a produit aux débats :

— les redditions de charges pour les années 2016, 2017 et 2018 ainsi que le relevé de charges de copropriété, étant précisé que pour l’année 2016 la régularisation de charges ne porte que sur les mois d’août à décembre 2016,

— les décomptes de charges de copropriété pour les années 2019, 2020 et 2021 établis par le syndic de copropriété lesquels identifient précisément la quote-part relative au lot considéré et mentionnent expressément les tantièmes de copropriété concernés et détaillent les charges facturées,

— les avis de taxes foncières pour les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023.

Par ailleurs, la locataire produit elle-même la régularisation des charges que lui a adressée la bailleresse pour l’année 2022.

L’ensemble de ces éléments démontrant le bien-fondé de la demande de la bailleresse au titre des charges à ce titre pour les mois d’août à décembre 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021, la locataire sera donc déboutée de sa demande de remboursement des provisions sur charges versées pour ces années.

S’agissant de l’année 2023, force est de constater que la bailleresse a, conformément à l’article l’article R. 145-36 du code de commerce susvisé, jusqu’au 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel pour effectuer la régularisation des charges pour l’année 2023. Dès lors, compte tenu de la date de clôture de la présente procédure, il ne peut être reproché à la bailleresse de ne pas avoir transmis à sa locataire la reddition des charges pour l’année 2023. La locataire sera donc déboutée de sa demande de remboursement des provisions sur charges pour cette année.

Pour l’année 2015 et pour les mois de janvier à juillet 2016, il s’agit de provisions sur charges réglées antérieurement à l’acte de vente par lequel la S.C.I. RASPAIL JEJA est devenue propriétaire des locaux litigieux. Comme le relève justement la locataire, la S.C.I. RASPAIL JEJA, qui ne produit pas l’acte de vente, ne démontre pas que la régularisation des charges pour ces années ne lui incombait pas et revenait au précédent propriétaire des lieux. Il y a lieu en outre de relever que la bailleresse ne produit pas les avis de taxes foncières pour les années 2015 et 2016.

Il ressort des pièces versées aux débats par la locataire, non contestées par la bailleresse, que cette dernière a versé :

— pour l’année 2015 : 6.750,25 euros au titre des provisions sur charges et la somme de 1.595,54 euros au titre de la provision pour taxes foncières,

— pour les mois de janvier à juin 2016 : la somme de 3.919,50 euros au titre des provisions sur charges et la somme de 926,44 euros au titre de la taxe foncière.

S’agissant des charges de chauffage, il est constant que le propriétaire d’un lot doit participer aux charges de chauffage suivant la répartition prévue dans le règlement de copropriété, qu’il fasse ou non usage dudit chauffage et même si le lot considéré n’est pas raccordé au réseau de chauffage collectif, dès lors qu’il peut l’être. Conformément aux stipulations du bail commercial, la locataire est donc tenue de rembourser les charges de chauffage telles que payées par le bailleur suivant les tantièmes des parties communes rattachées audit lot et ce même si elle a choisi, par convenances personnelles de ne pas en faire usage. La locataire sera donc déboutée de sa demande de remboursement des charges appelées au titre du chauffage.

S’agissant des frais de gestion technique, force est de constater que contrairement à ce que soutient la locataire, ces frais sont mis à la charge du preneur à l’article 12 intitulé « charges, impôts et taxes » du titre 1 intitulé « conditions particulières » du bail commercial susvisé. Ces frais ne sont pas prohibés par l’article R. 145-35 du code de commerce qui exclut uniquement les « honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ». La locataire sera donc déboutée de sa demande de remboursement des frais de gestion techniques.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la bailleresse à verser à la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA la somme de 10.669,75 au titre du remboursement des provisions sur charges versées en 2015 et du 1er janvier 2016 au 30 juin 2016 et la somme de 2.521,98 au titre du remboursement des provisions versées au titre de la taxe foncière 2015 et au titre de la taxe foncière 2016 au 1er et 2nd trimestres 2016.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’ancien article 1153 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, « dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »

En l’espèce, le remboursement des sommes versées au titre des provisions sur charges et des provisions sur la taxe foncière emporteront intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2020, date de l’assignation dans laquelle elle a sollicité pour la première fois le remboursement des charges et taxes indues, et non à compter de chacun des appels de charge comme sollicité par les demanderesses.

En conséquence, il convient d’ordonner que le remboursement des sommes versées au titre des provisions sur charges et des provisions sur la taxe foncière porteront intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2020 jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

La S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA sollicitent la condamnation de la S.C.I. RASPAIL JEJA à lui verser la somme de 8.000 euros en raison de sa particulière mauvaise foi dans la délivrance de commandements de payer infondés. Elle soutient qu’en assortissant les commandements de payer de la menace particulièrement grave de résiliation de plein droit du bail, la bailleresse a agi avec une mauvaise foi, voire une légèreté blâmable, qui aggrave la faute commise ainsi que le préjudice en résultant pour la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA.

La S.C.I. RASPAIL JEJA s’oppose à cette demande. Elle soutient que les commandements de payer étaient précis et clair contrairement à ce que soutiennent les demanderesses.

Selon l’ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, il convient de relever que la S.C.I. RASPAIL JEJA n’a pas maintenu ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de l’ouverture de la procédure collective de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et que le tribunal n’a pas eu à statuer sur la validité de ces commandements. Au demeurant, la demande de dommages et intérêts formée par la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA sur le fondement de la mauvaise foi de la S.C.I. RASPAIL JEJA sera rejetée, en l’absence de démonstration d’une faute ainsi que d’un préjudice qui résulterait de l’attitude de la bailleresse contraire à la bonne foi régissant les relations contractuelles.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.C.I. RASPAIL JEJA qui succombe à titre principal sera condamnée aux dépens de la présente instance.

L’équité commande de condamner la S.C.I. RASPAIL JEJA à payer à la la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.C.I. RASPAIL JEJA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. RASPAIL JEJA de sa demande de fixation de créance ainsi que de ses demandes subséquentes de condamnation au titre de la clause pénale, des intérêts conventionnels, de compensation avec le dépôt de garantie et de reconstitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE la S.C.I. RASPAIL JEJA à payer à la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la somme de 10.669,75 au titre du remboursement des provisions sur charges versées en 2015 et du 1er janvier 2016 au 30 juin 2016 et la somme de 2.521,98 au titre du remboursement des provisions versées au titre de la taxe foncière 2015 et au titre de la taxe foncière 2016 au 1er et 2nd trimestres 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2020 jusqu’à complet paiement,

DEBOUTE la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA de ses demandes de remboursement des provisions sur charges pour les mois d’août à décembre 2016 et les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2023,

DIT que dans la clause d’indexation prévue à l’article 6-3 du bail non daté, portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 13], est réputée non écrite la stipulation « si la variation est positive », et que le surplus de ladite clause, permettant ainsi une modification du montant du loyer à la hausse comme à la baisse, reste applicable,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA de leur demande de restitution de la somme de 15 737,49 euros sur le fondement du caractère réputé non écrit de la clause d’indexation

DÉBOUTE la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA de leur demande de condamnation de la S.C.I. RASPAIL JEJA au titre des honoraires de gestion technique,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.C.I. RASPAIL JEJA à payer à la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA, la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [I] [E], en qualité commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA et la S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [S] [X] en qualité d’administrateur de la S.A.R.L. FREE PERSEPHONE SPA la somme globale de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.C.I. RASPAIL JEJA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I RASPAIL JEJA aux dépens,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 19 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA