N° RG 24/02140 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4TX

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 24/02140 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4TX

Minute

AFFAIRE :

[C] [I]

C/

S.D.C. [Adresse 6], S.A.S.U. LE SYNDIC HEUREUX

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL MAITRE INGRID THOMAS

la SCP TMV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [I]

né le 25 Mars 1990 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Paul André VIGNÉ de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.D.C. [Adresse 6] représentée par son Syndic la SASU LE SYNDIC HEUREUX sise [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° RG 24/02140 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4TX

S.A.S.U. LE SYNDIC HEUREUX Syndic de Copropriété du SDC [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Tous deux représentés par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL M^e INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [I] est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] (Gironde) placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice la S.A.S.U. LE SYNDIC HEUREUX.

Lors de l’assemblée générale du 8 novembre 2023, les deux résolutions proposant la nomination d’un nouveau syndic en la personne de la S.A.S.U. LE SYNDIC HEUREUX ont été rejetées.

Par ordonnance du 28 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, saisi à la requête de M. [C] [I], a désigné M. [Z] [Y], de la société GEOSAT, en qualité de syndic de copropriété, pour une durée renouvelable de 4 mois, avec pour mission d’administrer la copropriété et d’organiser une assemblée générale en vue de l’élection d’un nouveau syndic.

Le 17 janvier 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la S.A.S.U. LE SYNDIC HEUREUX en qualité de syndic.

Considérant que l’auteur de la convocation à cette assemblée générale n’avait pas qualité pour ce faire, M. [C] [I] par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à BORDEAUX représenté par son syndic en exercice la S.A.S.U. LE SYNDIC HEUREUX devant le tribunal judiciaire, auquel il demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2024, et au visa des dispositions des articles 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 7 et 18 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, de :

JUGER sa demande recevable et bien fondée,JUGER nulle l’assemblée générale en date du 17 janvier 2024 en l’ensemble de ses résolutions,DESIGNER tel administrateur provisoire qu’il plaira pour une durée de 3 mois avec pour mission d’administrer la copropriété et d’organiser une assemblée générale en vue de l’élection du nouveau syndic de copropriété du [Adresse 7],CONDAMNER la société LE SYNDIC HEUREUX à payer à M. [C] [I] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à régler à M. [C] [I] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,JUGER que le requérant sera dispensé des dépenses du syndicat des copropriétaires au titre de la présente procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à BORDEAUX et la société LE SYNDIC HEUREUX, au visa des dispositions des articles 7 et 9 du décret du 17 mars 1967, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1992 du code civil et 700 du code de procédure civile, demande au tribunal de :

DÉCLARER irrecevable toutes demandes fins et prétentions de M. [I],

CONDAMNER M. [I] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndic es qualité et au profit du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic outre dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2025.

MOTIVATION

I- Sur la contestation de l’assemblée générale du 17 janvier 2024

1-Sur la recevabilité de la contestation

moyens des parties

Dans le dispositif de ses conclusions, M. [C] [I] sollicite d’être déclaré recevable et bien fondé en ses demandes. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la société LE SYNDIC HEUREUX s’y opposent, ce qui impose au tribunal de statuer sur la recevabilité des demandes.

réponse du tribunal

Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic, dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [C] [I] a la qualité de copropriétaire défaillant, ayant été absent et non représenté lors de l’assemblée générale du 10 janvier 2024, de telle sorte que son action, introduite par assignation délivrée le 12 mars 2024, soit dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée, sera déclarée recevable.

2-Sur le bien-fondé de la contestation

moyens des parties

Les parties s’opposent sur la validité de la convocation à l’assemblée générale du 17 janvier 2024, le demandeur faisant plaider que seul le syndic et à défaut en l’espèce, le syndic désigné en justice, était habilité à y procéder, et non le syndic au travers d’un copropriétaire. Il ajoute que la convocation en cause n’était qu’une enveloppe contenant les projets de résolution, vierge de toute information.

Les défendeurs se prévalent des dispositions de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 pour indiquer que dans tous les cas (autres que les cas visés aux alinéas précédents de l’article 17) où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic, ce qui s’est produit en l’espèce.

réponse du tribunal

Les articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 46 50 et 59 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 disposent :

“Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.”

“A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.

Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l’ordonnance visée à l’alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.

La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.”

“A l’occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d’un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de l’instance.

Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci.

Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification.”

En l’espèce, il n’est pas discuté que l’assemblée générale du 8 novembre 2023, convoquée à l’effet de nommer un syndic, n’y est pas parvenue.

L’alinéa 3 de l’article 17 indique que dans cette circonstance, il convient de saisir le tribunal judiciaire conformément aux dispositions des articles 46 et 50 du décret du 17 mars 1967.

Il s’agit donc en l’espèce du cas de défaut de nomination syndic par une assemblée générale convoquée à cet effet, prévu à l’alinéa 3 de l’article 17 et rien ne permet de considérer que la situation de la copropriété litigieuse relevait des “autres cas”, prévus à l’alinéa suivant, comme le soutiennent les défendeurs.

Conformément aux dispositions des articles 46 et 59 du décret du 17 mars 1967, la présidente du tribunal judiciaire de BORDEAUX, par ordonnance du 28 novembre 2023, a désigné M. [Z] [Y] en qualité de syndic, en lui confiant la mission d’administrer la copropriété et d’organiser une assemblée générale en vue de l’élection du nouveau syndic de copropriété. Elle a fixé la durée de sa mission à 4 mois renouvelable.

L’article 46 précité précise que le syndic ainsi désigné doit convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.

M. [Z] [Y] disposait dès lors d’un délai jusqu’au 28 janvier 2024 pour procéder à la convocation de l’assemblée générale.

L’ordonnance précisait enfin qu’il en serait référé à la présidente du tribunal judiciaire en cas de difficulté.

Les articles 8 et 9 du décret du 17 mars 1967 disposent :

“ La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande qui est notifiée au syndic précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.

Dans les cas prévue au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical s’il en existe un après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de 8 jours.

Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical (…) tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret. (…)”

“Dans l’hypothèse prévue à l’article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l’assemblée.

Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l’assignation à peine d’irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.”

“La convocation contient l’indication des lieu date et heure de la réunion ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions à la délibération de l’assemblée.”

En l’espèce, il n’est pas démontré que le syndic judiciaire ne s’est pas manifesté ensuite de sa désignation judiciaire, comme soutenu en défense. A supposer qu’ils aient du faire face à l’inertie du syndic judiciaire, les copropriétaires avaient l’obligation de le mettre en demeure et d’en référer à la présidente du tribunal judiciaire qui l’avait désigné, comme indiqué dans sa décision. Ce afin de solliciter d’être habilités à convoquer l’assemblée générale, sans attendre que M. [Z] [Y] ne le fasse et avant l’échéance de son mandat. Ils avaient également et en toute hypothèse, l’obligation de respecter les conditions de forme légales de convocation.

Or, il n’est pas contesté que c’est l’un des copropriétaires, sans mise en demeure préalable et sans être habilité par le président du tribunal, qui a procédé à la convocation, laquelle ne se nomme même pas ainsi, puisqu’elle est constituée d’une page recto-verso, dont le recto est intitulé “projet de résolution de l’assemblée générale du 17 janvier 2024",et le verso “ordre du jour”. Elle ne contient pas l’heure de l’assemblée générale.

La convocation n’est donc pas conforme aux dispositions légales susvisées.

Il est constant que le non-respect de ces règles est une cause de nullité de l’assemblée générale.

L’assemblée générale du 17 janvier 2024 doit donc être annulée.

II- Sur la responsabilité la société LE SYNDIC HEUREUX

moyens des parties

M. [C] [I] fait grief à la société LE SYNDIC HEUREUX d’avoir engagé sa responsabilité en participant à ce qu’il dénomme le “contournement”des dispositions légales par la copropriété.

Les défendeurs rétorquent que le mandat du SYNDIC HEUREUX a pris fin en novembre 2023 de sorte que l’on ne saurait lui reprocher d’avoir commis une faute postérieurement.

réponse du tribunal

Selon l’article 1240, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient au copropriétaire, demandeur à l’action en responsabilité quasi-délictuelle dirigée contre l’ancien syndic, d’apporter la preuve que les fautes commises par celui-ci lui ont causé un préjudice direct et personnel.

M. [C] [I] ne développe aucun moyen ni argument, ni ne verse aucune pièce, sur la teneur de son préjudice de telle sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande.

III- Sur la demande indemnitaire de la société LE SYNDIC HEUREUX

moyens des parties

Il est observé que le syndicat des copropriétaire du [Adresse 6] à [Localité 10] et la société LE SYNDIC HEUREUX sollicitent l’allocation de la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice causé par les propos du demandeur à l’encontre de la S.A.S.U. LE SYNDIC HEUREUX, qualifiés de calomnieux.

M. [C] [I] dénie faire les supputations qu’on lui reproche et expose qu’il serait loisible à la société LE SYNDIC HEUREUX, qui s’abstient de le faire, de démentir ses propos en versant aux débats l’accusé de réception de la convocation, permettant d’identifier l’auteur de la convocation.

réponse du tribunal

Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Le moyen développé par les défendeurs aux fins d’indemnisation de son préjudice ne fait pas l’objet d’une prétention énoncée dans le dispositif de leurs écritures.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celle-ci.

IV- Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre, l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaire du [Adresse 6] à [Localité 10] et la société LE SYNDIC HEUREUX, parties perdantes, supporteront les dépens in solidum, et seront condamnés également in solidum à payer à M. [C] [I] une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [C] [I], qui voit sa prétention aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 17 janvier 2024 déclarée fondée, sera dispensé de participation aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE M. [C] [I] recevable en ses demandes

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires du 17 janvier 2024

DÉSIGNE la société AJILINK, prise en la personne de Me [N], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble de la résidence sise [Adresse 6] à [Localité 10]

DIT que l’administrateur exercera tous les pouvoirs du syndic de la copropriété, assurera la gestion de celle-ci, et convoquera une assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic

FIXE à six mois la mission de l’administrateur et dit que ses frais et honoraires resteront à la charge de la copropriété

DEBOUTE M. [C] [I] de sa demande de dommages et intérêts

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 10] et de la société le SYNDIC HEUREUX

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaire du [Adresse 8] [Localité 10] et la société le SYNDIC HEUREUX à verser à M. [C] [I] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE le syndicat des copropriétaire du [Adresse 9] et la société le SYNDIC HEUREUX de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 10] et la société le SYNDIC HEUREUX aux entiers dépens

AUTORISE M^e Paul André VIGNÉ de la SCP TMV AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision

DISPENSE M. [C] [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT