SERVICE DES RÉFÉRÉS

20 Novembre 2025

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N° RG 24/00357 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DSF4

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : M. PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 16 Octobre 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “LES HAUTS [Adresse 25] [Adresse 32]”, représenté par son syndic en exercice, la SAS DLJ GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 14], dont le siège social est sis [Adresse 29]

Rep/assistant : Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEURS:

Monsieur [Y] [W], né le 15 Octobre 1978 à [Localité 31], demeurant [Adresse 37]

Rep/assistant : Maître Jean-Louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

Madame [P] [U], née le 03 Avril 1979 à [Localité 23], demeurant [Adresse 37]

Rep/assistant : Maître Jean-Louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

S.E.L.A.R.L. BUCAILLE-WEINER, ARCHITECTES et ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 19]

Rep/assistant : Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES

SAS ESTUAIRE NOTAIRES, prise en la personne de son représentant légal, titulaire d’un établissement secondaire ESTUAIRE NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 10], venant aux droits de la SELAS [F], dont le siège social est sis [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

La SELARL PRAXIS, désignée en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société MBM IMMO suivant jugement du tribunal de commerce de SAINT MALO du 23 juillet 2024, prise en la personne de Me [S] [E], mandataire judiciaire associé, dont le siège social est sis [Adresse 20]

Non représentée

Compagnie d’assurance ABEILLE IARD & SANTE, es qualité d’assureur de la société MBM IMMO, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non représentée

S.A.R.L. SOCIÉTÉ MBM IMMO exerçant sous l’enseigne LAFORET [Localité 38], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

S.C.A. VEOLIA EAU – COMPAGNIE DES EAUX, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 12]

Rep/assistant : M^e Jean-Philippe PIN, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Marie BOURDON, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [R] [O], né le 1er Septembre 1954 à [Localité 30], demeurant [Adresse 18]

Rep/assistant : M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [D] [O], né le 27 Décembre 1950 à [Localité 30], demeurant [Adresse 13]

Rep/assistant : M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [X] [O], né le 28 Février 1957 à [Localité 30], demeurant [Adresse 15]

Rep/assistant : M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSE DU LITIGE

La copropriété " [Adresse 28] " est composée de 16 îlots sur les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 6] et [Cadastre 17] situées sur la commune de [Localité 24].

Le règlement de copropriété en date du 3 juin 2010 prévoit une servitude perpétuelle de droit de passage à pied au profit du Domaine Public grevant les parcelles cadastrée section AB n°[Cadastre 17], [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

Suivant acte reçu le 27 juin 2019 en l’étude de Me [F], notaire à [Localité 24], Monsieur [W] et Madame [U] ont acquis, auprès des consorts [O], une parcelle de terrain cadastrée section AB n°[Cadastre 16] à [Localité 24]. Cette parcelle jouxte les parcelles AB n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], composant la copropriété " [Adresse 28] ".

Monsieur [W] et Madame [U] ont fait édifier une maison d’habitation sur leur parcelle. A cette fin, ils ont confié une mission de maîtrise d’œuvre à la SELARL BUCAILLE-WEINER ARCHITECTES ASSOCIES.

Le permis de construire était délivré par la mairie de [Localité 24] le 2 juillet 2019, prévoyant en son article 5 que « le raccordement se fera sur les branchements existants en attente dans le cadre du lotissement » [Adresse 28] « . Il y aura lieu d’assurer la séparation entre les eaux usées et les eaux pluviales du futur bâtiment jusqu’aux réseaux publics existants. Les branchements seront munis d’un dispositif anti-refoulement pour les orifices situés à un niveau inférieur à celui de la chaussée ».

Par acte de commissaire de justice 19 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 28] " a fait assigner Monsieur [W] et Madame [P] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°22/186) aux fins de, à titre principal, condamner ces derniers sous astreinte à remettre en état la voirie située à l’Est de leur propriété ainsi que de retirer leurs branchements réalisés sur ses propres réseaux privatifs et, à titre subsidiaire, de les condamner à verser la somme de 10.003,25 euros pour la remise en état de sa propriété, outre la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le 15 décembre 2022, l’affaire était retirée du rôle.

Le 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 28] " ont notifié par [36] des conclusions de reprise d’instance (RG n°24/357).

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2025 (RG n°24/357), le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

— Ordonner à Monsieur [W] et à Madame [U] de cesser toutes voies de fait sur la propriété du syndicat des copropriétaires " [Adresse 28] » ;

— Assortir l’interdiction d’utilisation des voiries du syndicat des copropriétaires " [Adresse 28] " de toute nature, exercée par Monsieur [W], Madame [U] ou toute personne en dépendant d’une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée ;

— Condamner Monsieur [W] et Madame [U] à lui payer la somme provisionnelle de 12.759 euros pour la remise en état de sa propriété, comprenant notamment la suppression de toutes canalisations raccordées illicitement sur l’emprise du syndicat des copropriétaires " [Adresse 28] » ;

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard sur une période de trois mois à son bénéfice laquelle commencera à courir un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner Monsieur [W] et Madame [U] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

— Débouter Monsieur [W] et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes plus amples et contraires aux présentes.

Dans leurs dernières conclusions du 2 juillet 2025 (RG n°24/357), Monsieur [W] et Madame [U] demandent au juge des référés de :

— A titre liminaire, ordonner la jonction entre la présente instance et les instances qu’ils ont engagées à l’encontre :

o De la SELARL BUCAILLE-WEINER, ARCHITECTES et ASSOCIES (RG n°25/00064),

o Des consorts [O], de Me [F], de la société VEOLIA et de la société MBM IMMO (RG n°25/00065),

o De la SELARL PRAXIS et de la compagnie ABEILLE IARD ET SANTE, respectivement liquidateur et assureur RCP de la société MBM IMMO (RG n°25/00074).

— Prendre acte que la mesure d’expertise qu’ils sollicitent ne concerne que les défendeurs en garantie ;

— A titre principal, se déclarer incompétent pour connaître du litige en l’absence de trouble manifestement illicite et en la présence d’une contestation sérieuse ;

— Renvoyer le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Localité 26] " à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Localité 26] " à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— A titre subsidiaire, leur accorder un délai de 18 mois pour régler la provision sollicitée par le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Localité 26] » ;

— Faire défense au syndicat des copropriétaires de la résidence " [Localité 26] " de supprimer les raccordements actuels tant que leur propriété n’aura pas été raccordée autrement et ce pour une durée maximum de 18 mois ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Localité 26] " de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

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En parallèle, par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2022, Monsieur [W] et Madame [U] ont fait assigner la SELARL BUCAILLE-WEINER ARCHITECTES ET ASSOCIES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°22/323) aux fins notamment de condamner cette dernière à les relever indemnes de toutes condamnations prononcées en faveur du syndicat des copropriétaires et d’ordonner une expertise judiciaire.

Cette affaire était retirée du rôle le 15 décembre 2022 puis réinscrite au rôle sous le RG n°23/13. L’affaire était évoquée à l’audience du 19 janvier 2023, date à laquelle une ordonnance de médiation était rendue par le juge des référés. Par ordonnance du 25 mai 2023, la médiation était prorogée pour une durée de trois mois.

Le 22 février 2024, l’affaire était retirée du rôle puis réinscrite au rôle sous le RG n°25/64.

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En parallèle, par actes de commissaire de justice des 31 janvier 2023 et 1er février 2023, Monsieur [W] et Madame [U] ont fait assigner la SELARL [F], Monsieur [R] [O], Monsieur [D] [O], Monsieur [X] [O], la société VEOLIA EAU – COMPAGNIE DES EAUX et la société MBM IMMO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°23/44) aux fins de :

— Ordonner la jonction de la présente instance avec celle engagée par le syndicat des copropriétaires à leur encontre et avec celle qu’ils ont engagée à l’encontre de la SELARL BUCAILLE – WEINER ARCHITECTES ASSOCIES ;

— Condamner in solidum les sociétés BUCAILLE – WEINER ARCHITECTES ASSOCIES, MBM IMMO, [F], VEOLIA EAU – COMPAGNIE DES EAUX, Monsieur [D] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [R] [O] à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations prononcées en faveur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

— Ordonner une expertise et désigner à cette fin un expert ;

— Condamner in solidum les sociétés BUCAILLE – WEINER ARCHITECTES ASSOCIES, MBM IMMO, [F], VEOLIA EAU – COMPAGNIE DES EAUX, Monsieur [D] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [R] [O] à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le 9 mars 2023, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Par décision du 25 mai 2023, une médiation était ordonnée aux parties. L’affaire était ensuite retirée du rôle le 22 février 2024. L’affaire était réinscrite sous le RG n°25/65 et était évoquée à l’audience du 27 mars 2025.

Le 27 mars 2025 la jonction était prononcée entre les instances enrôlées sous les RG n°25/64 et n°25/65, l’affaire étant appelée sous le seul RG n°25/64.

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Par actes de commissaire de justice des 25 et 26 février 2025, Monsieur [W] et Madame [U] ont fait assigner la SELARL PRAXIS, en qualité de liquidateur de la société MBM IMMO, ainsi que la société ABEILLE IARD & SANTE, en sa qualité d’assureur de la société MBM IMMO, (RG n°25/72) devant le juge des référés auquel ils demandent de :

— Les dire recevables et bien fondés en leur action en intervention forcée contre la SELARL PRAXIS et la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE, respectivement en leur qualité de liquidateur et d’assureur RC de la société MBM IMMO ;

— Ordonner la jonction de la présente instance avec les instances portant les numéros 24/357 (23/11), 23/13 et 23/44 ;

— Déclarer la décision à intervenir commune et opposable à la SELARL PRAXIS ainsi qu’à la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE ;

— Condamner la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE à les garantir et à les relever indemnes de toutes condamnations pécuniaires susceptibles d’être prononcées à leur encontre au profit syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 27] à [Localité 24] ;

— Condamner la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le 27 mars 2025 la jonction était prononcée entre les instances enrôlées sous les RG n°25/64 et n°25/72, l’affaire étant appelée sous le seul RG n°25/64.

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Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2025 (RG n°25/64), Monsieur [W] et Madame [U] demandent au juge des référés de :

— Ordonner la jonction de la présente instance avec celle engagée par le syndicat des copropriétaires à leur encontre ;

— Condamner in solidum les sociétés BUCAILLE – WEINER ARCHITECTES ASSOCIES, ABEILLE IARD & SANTE, ès qualités d’assureur de la société MBM IMMO, la société ESTUAIRE NOTAIRES, venant aux droits de la société [F], la société VEOLIA EAU – COMPAGNIE DES EAUX, Monsieur [D] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [R] [O] à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations prononcées en faveur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

— Subsidiairement, ordonner le renvoi de l’examen au fond de la demande ci-dessus à la première audience utile du tribunal judiciaire de Saint-Malo ;

— En toute hypothèse, ordonner une expertise et désigner à cette fin un expert en construction ;

— Condamner in solidum la SELARL BUCAILE-WEINER ARCHITECTES ASSOCIES, la compagnie ABEILLE IARD & SANTE es qualité d’assureur de la société MBM IMMO, la SAS ESTUAIRE NOTAIRES venant aux droits de la SELAS [F], la société VEOLIA EAU – COMPAGNIE DES EAUX, Monsieur [D] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [R] [O] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— Déclarer le jugement commun et opposable à la SELARL PRAXIS, en qualité de liquidateur judiciaire de la société MGM IMMO.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2025 (RG n°25/64), la société ESTUAIRE NOTAIRES, venant aux droits de la société [F], demande au juge des référés de :

— Statuer ce que de droit sur la demande d’expertise ;

— Débouter Monsieur [W] et Madame [U] de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation de la société ESTUAIRE NOTAIRES aux droits de la société [F] à les garantir de toutes condamnations susceptibles d’être mises à leur charge au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 35] [Adresse 28] » ;

— Débouter Monsieur [W] et Madame [U] de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation de la société ESTUAIRE NOTAIRES aux droits de la société [F] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [U] à verser à la société ESTUAIRE NOTAIRES aux droits de la SELARL [F] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2025 (RG n°25/64), Messieurs [X] [O], [D] [O] et [R] [O] demandent au juge des référés de :

— Débouter Monsieur [W] et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner Monsieur [W] et Madame [U] à leur payer la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2025 (RG n°25/64), la SELARL BUCAILLE [J] ARCHITECTES ET ASSOCIES demande au juge des référés de :

— En l’absence de jonction, débouter Monsieur [W] et Madame [U] de leurs demandes formulées à son encontre à défaut du respect du principe du contradictoire ;

— En présence d’une jonction avec l’instance RG n°22/186, débouter Monsieur [W] et Madame [U] de leurs demandes formulées à son encontre comme étant sérieusement contestables ;

— A titre subsidiaire, désigner tel expert ou médiateur, avec pour mission de rechercher la faisabilité technique d’une éventuelle modification des réseaux et de rechercher une solution permettant de concilier les droits des parties ;

— Condamner Monsieur [W] et Madame [U] à lui payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2025 (RG n°25/64), les sociétés VEOLIA EAU – COMPAGNIE GENERALE DES EAUX (VEOLIA EAU – CGE) et COMPAGNIE DES EAUX ET DE L’OZONE demandent au juge des référés de :

— Déclarer irrecevables les demandes formées par Madame [G] – [L] et Madame [U] à son encontre ;

— Prendre acte de l’intervention volontaire de la société CEO ;

— A titre principal, constater que la responsabilité du délégataire, en cas de faute dans son avis lors de l’instruction d’un permis de construire, incombe au juge administratif ;

— Constater que les travaux de pose des branchements d’alimentation d’eau potable et de raccordement à l’assainissement public de Madame [G] – [L] et Madame [U] constituant des ouvrages publics doivent être qualifiés de travaux publics ;

— Constater qu’une mesure d’expertise ne peut être ordonnée que si la juridiction saisie est compétente pour connaître du fond du litige ;

— En conséquence, se déclarer incompétent sur les demandes dirigées à l’encontre de la CEO au profit du tribunal administratif de Rennes ;

— Renvoyer Monsieur [W] et Madame [U] à mieux se pourvoir ;

— A titre subsidiaire, débouter Monsieur [W] et Madame [U] de leurs demandes de provision à l’encontre de la société VEOLIA EAU-CGE du fait de l’absence d’intérêt à agir à son encontre ;

— Débouter Monsieur [W] et Madame [U] de leurs demandes de provision à l’encontre de la société CEO du fait de l’existence de contestations sérieuses ;

— Donner acte à la société CEO de ses plus expresses protestations et réserves d’usages sur la demande de désignation d’un expert judiciaire, qui devra être spécialisé en réseaux d’eau potable, eaux usées, eaux pluviales (C.10.6) ;

— Dire et juger que, s’agissant d’une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, en qualité de demandeur, il appartient à Monsieur [W] et Madame [U] d’en supporter l’avance des frais ;

— Fixer la provision à consigner au greffe par Monsieur [W] et Madame [U] à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;

— En tout état de cause, condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [U] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le 16 octobre 2025, la jonction était prononcée entre les instances enrôlées sous les RG n°25/64 et n°24/357, l’affaire étant appelée sous le seul RG n°24/357.

L’affaire était évoquée à l’audience des référés du 16 octobre 2025. Le syndicat des copropriétaires expose la maison voisine de Monsieur [W] et Madame [U] dispose d’un accès à tous les réseaux de la copropriété et sollicite une remise en état.

Monsieur [W] et Madame [U] exposent que la demande d’expertise qu’ils présentent dans l’affaire enregistrée sous le RG n°25/64 ne concerne pas le syndicat des copropriétaires, mais tous les acteurs de la vente. Ils demandent un délai le temps que l’expertise se réalise afin d’évaluer les responsabilités de chacun. Ils sollicitent une passerelle au fond fondée sur l’article 837 du code de procédure civile. Ils réclament enfin le rejet des conclusions communiquées tardivement par la société VEOLIA. La société VEOLIA s’oppose à cette demande.

La société ESTUAIRE NOTAIRES, venant aux droits de la société [F], formule protestations et réserves sur la demande d’expertise. Elle évoque un préjudice limité. Elle s’oppose à la demande en garantie formulée à son encontre.

La SELARL BUCAILLE [J] ARCHITECTES ET ASSOCIES indique qu’elle n’est pas concernée au regard de l’antériorité des réseaux. Elle n’a pas d’opposition à la demande d’expertise. Elle s’oppose aux demandes provisionnelles.

Les sociétés ABEILLE IARD & SANTE et PRAXIS n’ont pas constitué avocat.

L’affaire était mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Motifs de la décision

Sur le rejet des conclusions notifiées par la société VEOLIA EAU-CGE

Selon les dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code précise que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, la société VEOLIA EAU – CGE a été assignée par acte de commissaire de justice du 1er février 2023 dans l’instance enregistrée sous le RG n°23/44, retirée du rôle puis réinscrite sous le RG n°25/65 avant d’être jointe le 27 mars 2025 à l’instance enrôlée sous le RG n°25/64.

La société VEOLIA EAU – CGE a constitué avocat le 2 juillet 2025. L’affaire était évoquée à l’audience du 3 juillet 2025 et renvoyée au 16 octobre 2025.

Or la société VEOLIA EAU – CGE a notifié ses premières conclusions le 15 octobre 2025, soit la veille de l’audience à laquelle l’affaire était mise en délibéré.

La société VEOLIA EAU – CGE et la société CEO, intervenant volontairement, concluent à l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de la société VEOLIA EAU – CGE, à l’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire au profit du tribunal administratif de Rennes, ainsi que, à titre subsidiaire, au débouté des demandes présentées à leur encontre.

Monsieur [W] et Madame [U] n’ont pas pu répondre à ces demandes, présentées pour la première fois la veille de l’audience, de sorte que le principe du contradictoire impose de rejeter les écritures présentées tardivement par la société VEOLIA EAU – CGE.

Sur la demande de remise en état sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du même code dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’implantation d’ouvrages sur la propriété d’autrui sans autorisation constitue une violation évidente du droit de propriété.

En l’espèce, Monsieur [W] et Madame [U] ont fait édifier une maison d’habitation qui jouxte la copropriété " [Adresse 28] ". Lors de l’édification de leur maison, ils ont greffé leur immeuble au réseau d’assainissement privé du syndicat de copropriété, alors même qu’ils ne bénéficiaient pas d’une autorisation de sa part, ni du bénéfice d’une servitude légale.

En effet, le titre de propriété de Monsieur [W] et de Madame [U] prévoit une servitude de passage tant aérien que souterrain grevant la parcelle cadastrée section [Cadastre 22] appartenant à Monsieur [D] [O]. Les parties ont convenu de modifier cette servitude en convenant que cette servitude pourrait être exercée jusqu’à l’achèvement du lotissement " [Adresse 28] « . En outre, il était prévu que » l’acquéreur s’engage dans un délai de 6 mois à compter de la notification par les vendeurs, par lettre recommandée avec accusé de réception, de l’acte de rétrocession de voirie du lotissement " [Adresse 28] « au profit de la commune et intégration dans le domaine public. Le passage sera alors clos définitivement et la servitude caduque ».

Il apparaît que Monsieur [W] et Madame [U] ont anticipé, à tort, une rétrocession éventuelle de la voirie de la copropriété " [Adresse 28] " au domaine public en se accordant illicitement aux canalisations et branchements généraux d’eaux usées et d’eaux pluviales dont il est démontré qu’ils constituent des réseaux privatifs.

Monsieur [W] et Madame [U] seront donc condamnés à prendre en charge les travaux de remise en état de la propriété du syndicat des copropriétaires afin de supprimer toutes les canalisations raccordées illicitement sur l’emprise de la copropriété.

Monsieur [W] et Madame [U] seront condamnés à verser la somme provisionnelle de 12.759 euros au titre des travaux de remise en état, suivant les deux devis produits en pièces n°20 et 21 par le syndicat des copropriétaires.

Il n’y pas lieu d’assortir cette condamnation pécuniaire d’une astreinte.

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Cependant, Monsieur [W] et Madame [U] formulent une demande d’expertise au contradictoire des parties étant intervenues sur leur construction, afin notamment de déterminer les solutions techniques de modification des réseaux actuels ainsi que des voies d’accès.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

L’intérêt légitime suppose donc que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs.

En l’espèce, au regard des pièces versées aux débats, Monsieur [W] et Madame [U] justifient d’un motif légitime au soutien de leur demande d’expertise, laquelle permettra notamment de déterminer les solutions techniques de modification des réseaux et des voies d’accès. Une telle mesure expertale permettra également au juge du fond éventuellement saisi de déterminer les responsabilités éventuelles entre les différents acteurs ayant participé à cette situation.

Si les consorts [O], vendeurs de la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] n°[Cadastre 16], concluent au débouté de cette demande d’expertise, leur mise hors de cause apparaît prématurée à ce stade et sera rejetée.

La mesure d’expertise sera donc ordonnée au contradictoire des consorts [O], de la société VEOLIA EAU -CEO, de la SELARL BUCAILLE WEINER ARCHITECTES ASSOCIES, de la société ESTUAIRE NOTAIRES, venant aux droits de la société [F], de la société ABEILLE IARD & SANTE, en qualité d’assureur de la société MBM IMMO et de la SELARL PRAXIS, en qualité de liquidateur de la société MBM IMMO.

Au regard de la mesure d’expertise ordonné, les travaux de suppression des canalisations illicitement raccordées sur l’emprise de la copropriété ne pourront commencer qu’à compter d’un délai de 18 mois suivant la signification de la présente décision.

Sur l’interdiction d’accéder aux voiries

Le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés d’assortir l’interdiction d’utilisation des voiries lui appartenant de toute nature, exercée par Monsieur [W], Madame [U] ou toute personne en dépendant d’une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée.

En l’espèce, le règlement de copropriété mentionne qu’il est créé sur les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 17], [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] une servitude réelle et perpétuelle de droit de passage à pied au profit du domaine public.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la persistance du passage par Monsieur [W] et Madame [U] sur les chemins dont elle est propriétaire.

En outre, l’interdiction sollicitée par le syndicat des copropriétaires apparaît trop générale et sera rejetée, étant précisé que Monsieur [W] et Madame [U] indiquent qu’ils ont cessé d’utiliser le chemin pour le passage de leur véhicule.

Sur la demande en garantie

Monsieur [W] et Madame [U] demandent au juge des référés de condamner in solidum les sociétés BUCAILLE – WEINER ARCHITECTES ASSOCIES, ABEILLE IARD & SANTE, ès qualités d’assureur de la société MBM IMMO, la société ESTUAIRE NOTAIRES, venant aux droits de la société [F], la société VEOLIA EAU – COMPAGNIE DES EAUX, Monsieur [D] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [R] [O] à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations prononcées en faveur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Cependant, une telle demande en garantie suppose de déterminer les fautes respectives des différents intervenants, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, en raison des contestations présentées par chacune d’entre elles.

Sur la demande de passerelle

Selon l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, au regard de la mesure d’expertise ordonnée, la demande de passerelle de Monsieur [W] et de Madame [U] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les dépens, comprenant les frais de l’expertise, seront à la charge de Monsieur [W] et de Madame [U], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Les considérations d’équité justifient de condamner Monsieur [W] et Madame [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les responsabilités n’étant pas établies, les demandes des consorts [O], de la société [F], de la société BUCAILLE WEINER ARCHITECTES ASSOCIES, ainsi que de Monsieur [W] et de Madame [U] seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les conclusions notifiées le 15 octobre 2025 par la société VEOLIA EAU – CGE ;

Condamnons Monsieur [W] et Madame [U] à verser au syndicat des copropriétaires " [Adresse 28] " la somme provisionnelle de 12.759 euros au titre des travaux de remise en état ;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires " [Adresse 28] " tendant à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Disons que les travaux de remise en état ne pourront commencer qu’à compter d’un délai de 18 mois suivant la signification de la présente décision ;

Ordonnons une expertise contradictoire de Messieurs [X] [O], [D] [O] et [R] [O], de la société VEOLIA EAU -CEO, de la SELARL BUCAILLE WEINER ARCHITECTES ASSOCIES, de la société ESTUAIRE NOTAIRES, venant aux droits de la société [F], de la société ABEILLE IARD & SANTE, en qualité d’assureur de la société MBM IMMO et de la SELARL PRAXIS, en qualité de liquidateur de la société MBM IMMO;

Commettons pour y procéder, monsieur [T] [A], expert près de la Cour d’Appel de [Localité 34], avec la mission suivante :

— préciser la faisabilité technique, la nature, le coût et la durée de la modification des réseaux actuels et de leurs nouveaux raccordements ;

— de préciser la nature, le coût et la durée des travaux de modification d’accès, de l’aire de stationnement et du garage ;

— donner son avis sur la privation de jouissance durant les travaux de suppression et de réaménagement des équipements ci-dessus ;

— donner son avis sur les conséquences éventuelles en termes de qualité de vie du fait de la disposition existante des aménagements intérieurs et sur les éventuels travaux susceptibles d’être réalisés pour supprimer ou atténuer les conséquences liées à la modification de l’accès et du stationnement des véhicules sur la propriété ;

— donner son avis sur les conséquences éventuelles relatives à la valeur de revente de la propriété ;

— Faire généralement toutes observations techniques utiles à la solution du litige.

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de douze mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par Monsieur [W] et Madame [U] qui devront consigner la somme de quatre mille euros (4.000 euros) dans le mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par virement bancaire (RIB à demander à la régie : [Courriel 33]) auprès de la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires " [Adresse 28] " d’assortir d’une astreinte l’interdiction d’utilisation des voiries lui appartenant de toute nature, exercée par Monsieur [W], Madame [U] ou toute personne en dépendant ;

Rejetons la demande en garantie de Monsieur [W] et de Madame [U];

Rejetons la demande de passerelle de Monsieur [W] et Madame [U] ;

Disons que les dépens seront mis à la charge de Monsieur [W] et Madame [U], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond ;

Condamnons Monsieur [W] et Madame [U] à verser au syndicat des copropriétaires " [Adresse 28] " la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons Messieurs [X] [O], [D] [O], [R] [O], la société [F], de la société BUCAILLE WEINER ARCHITECTES ASSOCIES, Monsieur [W] et Madame [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés