Du 18 octobre 2024

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/00692 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZD7H

[N] [W] [C], [O] [W]

C/

[Y] [M]

— Expéditions délivrées à Maître Elisa GOURGUE-JOUNET de la SELARL EGJ AVOCAT

Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

— FE délivrée à Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

Le 18/10/2024

Avocats : Maître Elisa GOURGUE-JOUNET de la SELARL EGJ AVOCAT

Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 octobre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [W] [C]

né le 05 Mars 1962 à [Localité 6] (PORTUGAL) (4990)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

Madame [O] [W]

née le 29 Juillet 1960 à [Localité 6] (PORTUGAL) (4990)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [M]

né le 21 Septembre 1973 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Elisa GOURGUE-JOUNET de la SELARL EGJ AVOCAT

DÉBATS :

Audience publique en date du 06 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat daté du 29 décembre 2020, Monsieur [N] [W] [C] et Madame [O] [W] ont donné à bail à Monsieur [Y] [M] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3] avec un loyer mensuel de 944 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 août 2023, M. [W] [C] et Mme [W] ont fait délivrer à M. [M] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 4.928,82 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 3 août 2023.

Par assignation en date du 27 mars 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 28 mars 2024, M. [W] [C] et Mme [W] ont saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [M].

A l’audience du 6 septembre 2024, M. [W] [C] et Mme [W], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [M] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 80 € par jour à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance ;condamner M. [M] à leur payer la somme de 14.715,47 € au titre des loyers et charges échus au 2 septembre 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;condamner M. [M] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner M. [M] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, M. [W] [C] et Mme [W] font valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [M] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 16 août 2023.

M. [W] [C] et Mme [W] ajoutent qu’en tout état de cause, ils sont fondés à obtenir la condamnation de M. [M] à leur payer les sommes leur restant dues, ainsi que son expulsion.

M. [M], représenté par son conseil, ne conteste pas la créance alléguée par les demandeurs. Il sollicite des délais de paiement, par le biais de versements mensuels de 450,63 € pendant 15 mois, à compter du 1er avril 2024, en sus du loyer courant, outre le versement immédiat d’une somme de 6.000 €, le tout afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Subsidiairement, il sollicite le bénéfice d’un délai de 36 mois pour quitter les lieux.

M. [W] [C] et Mme [W] s’opposent à ces demandes.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 944 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [M] reste redevable, à la date du 2 septembre 2024, de la somme de 14.534,26 € au titre des loyers et charges échus, la somme de 181,21 €, mise en compte au titre de « frais de procédure », devant être écartée ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. [M] à payer à M. [W] [C] et Mme [W] la somme de 14.534,26 € au titre des arriérés dus au 2 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

II – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ;

Attendu que le décompte produit aux débats par M. [W] [C] et Mme [W] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par M. [M];

Que, dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée ;

III – Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 29 décembre 2020 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que M. [W] [C] et Mme [W] ont, par communication électronique en date du 28 mars 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que le bailleur ont fait signifier, le 16 août 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 16 octobre 2023 et d’ordonner l’expulsion de M. [M] ainsi que de tous occupants de son chef ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte en l’état, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995), cette demande se confondant par ailleurs avec l’indemnité d’occupation réclamée par M. [W] [C] et Mme [W] ;

Que, par ailleurs, rien ne justifie qu’un délai d’évacuation soit accordé à M. [M], en application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, au regard de l’importance de sa dette locative et l’ancienneté de celle-ci ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [M] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

IV – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. [W] [C] et Mme [W], il convient de condamner M. [M] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que le bail liant Monsieur [N] [W] [C] et Madame [O] [W] d’une part, et Monsieur [Y] [M] d’autre part, a été résilié à la date du 16 octobre 2023;

CONDAMNONS M. [M] à payer en derniers et quittances à M. [W] [C] et Mme [W] la somme de 14.715,47 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 2 septembre 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par M. [M] ;

REJETONS la demande de délais d’évacuation formée par M. [M] ;

DISONS qu’il n’y a pas lieu à ordonner d’astreinte ;

ORDONNONS à M. [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [M] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS M. [M] à payer en deniers et quittances à M. [W] [C] et Mme [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 3 septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [M] à payer à M. [W] [C] et Mme [W] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS M. [M] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Le Greffier Le Président