N° 25/00186

JUGEMENT du

30 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00109 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DUJD

[Adresse 8]

C/

[U] [P]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 11], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 30 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 12] [Adresse 6]”

[Adresse 1]

Rep/assistant : Mme [G] [W] munie d’un pouvoir spécial

Comparant

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Comparante

*********

Par acte sous seing privé en date du 20 avril 2023, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération « Emeraude Habitation » a donné à bail à Mme [U] [P] un logement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 383,17 euros, outre les charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération "[Adresse 8]" a fait signifier le 3 octobre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 546,62 euros et de justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération « Emeraude Habitation » a fait assigner Mme [U] [P] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents et défaut d’assurance, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer, aux frais de la locataire les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

L’Office public de l’habitat de [Localité 11] [Adresse 7]" sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 820,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer avec charges, révisable dans les mêmes termes que le contrat de bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— une astreinte de 10 euros par mois en cas de non justification d’une assurance locative en cours de validité dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 2 septembre 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération « Emeraude Habitation » représenté par [G] [W] régulièrement munie d’un pouvoir, actualise sa créance à la somme de 3473,74 euros. Le bailleur indique qu’un rappel de l’aide au logement est en cours et accepte l’échéancier proposé par la locataire. Il se désiste de ses demandes relatives à l’assurance (astreinte), la locataire s’engageant à fournir une attestation dans les meilleurs délais.

Mme [U] [P] comparait en personne. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative mais demande le maintien du bail. Pour ce faire, elle propose un échéancier selon des mensualités de 20 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération "[Adresse 8]" n’a pas maintenu ses demandes relatives à l’assurance.

I. SUR LA RESILIATION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération « Emeraude Habitation » justifie avoir saisi l’organisme payeur de l’aide au logement le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action de l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération "[Adresse 8]" est recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, le bail conclu le 20 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 5-8 Contrat de location – Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2024 pour la somme en principal de 546,62 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération « Emeraude Habitation » produit un décompte démontrant que Mme [U] [P] reste devoir la somme de 3473,74 euros à la date du 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis la résiliation au 3 décembre 2024 correspondent à des indemnités d’occupation.

La défenderesse ne conteste la dette ni en son principe ni en son montant.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal sur la somme de 820,63 € à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À l’audience, le bailleur a indiqué accepter l’échéancier proposé par la locataire. Mme [U] [P] sollicite le maintien du bail.

Concernant les délais de paiement, il convient de constater l’accord des parties sur ce point étant précisé que Mme [U] [P] a repris le paiement du loyer courant résiduel au mois d’août et qu’il ressort des éléments du dossier (cf. diagnostic social et financier) et des débats qu’elle se saisit des accompagnements qui lui sont proposés. Elle sera donc autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Concernant la suspension des effets de la clause résolutoire, Mme [U] [P] demande le maintien du bail. Au regard des éléments ci-avant et notamment de l’accord des parties quant à la mise en place d’un échéancier, il convient de faire droit à la demande de maintien du bail et par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés. Si Mme [U] [P] règle outre le loyer courant, l’arriéré et l’indemnité d’occupation dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l’exécution du bail se poursuivra.

En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et l’Office public de l’habitat de [Localité 11] agglomération "[Adresse 8]" pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. L’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [U] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de Mme [U] [P] justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2023 entre l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération « Emeraude Habitation » et Mme [U] [P] concernant le logement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 4] (logement n°3939) [Localité 2] [Adresse 10], sont réunies à la date du 3 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [U] [P] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération "[Adresse 8]" la somme de 5724,22 euros (décompte arrêté au 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 820,63 € à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE l’accord du bailleur pour que Mme [U] [P] s’acquitte de cette somme, par des versements, outre le loyer et les charges courants, de 35 mensualités de 20 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [U] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] agglomération « Emeraude Habitation » puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [U] [P] soit condamnée à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 11] agglomération "[Adresse 8]" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande formée par l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération « Emeraude Habitation » au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 11] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection