N° 25/00090

JUGEMENT du

13 MAI 2025

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N° RG 24/00205 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DSMQ

OPH [Localité 12] [Adresse 8]

C/

[M] [X]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 11], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 13 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 11] [Adresse 7]”, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités audit siège social

[Adresse 1]

Représenté par [H] [S], munie d’un pouvoir

Comparant

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Comparant

*********

Par contrat du 17 août 2023, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] agglomération « Emeraude Habitation » a donné à bail à M. [M] [X] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 294,86 euros (en ce compris le loyer des annexes), outre les charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération "[Adresse 10]" a fait signifier le 25 septembre 2024 à M. [M] [X] un commandement de payer la somme en principal de 1292,18 euros et de justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération « Emeraude Habitation » a fait assigner M. [M] [X] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, défaut d’assurance, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer, aux frais des locataires les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

L’Office public de l’habitat de [Localité 11] [Adresse 6]" sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 2510,98 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer avec charges, révisable dans les mêmes termes que le contrat de bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— une astreinte de 10 euros par mois en cas de non justification d’une assurance locative en cours de validité dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 1er avril 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération « Emeraude Habitation » représenté par [H] [S] régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes sauf celles relatives à l’assurance locative et actualise sa créance à la somme de 1185,96 euros. Le bailleur indique que le défendeur a repris le paiement du loyer courant depuis décembre 2024 et donne son accord pour la mise en place d’un échéancier selon les mensualités proposées par le locataire.

M. [M] [X] comparait en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette locative qu’il explique par des difficultés professionnelles (nécessité d’une reconversion suite à des problèmes de santé). Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, proposant un échéancier sur la base de mensualités de 20 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe en amont de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] agglomération "[Adresse 10]" justifie avoir saisi l’organisme payeur de l’aide au logement le 3 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 17 août 2023 contient une clause résolutoire (article 5-8 Contrat de location – Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024 pour la somme en principal de 1292,18 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’Office public de l’habitat de [Localité 11] agglomération « Emeraude Habitation » produit un décompte démontrant que M. [M] [X] reste lui devoir la somme de 1185,96 € à la date du 1er avril 2025, échéance de février 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis le 25 novembre 2024 sont des indemnités d’occupation.

M. [M] [X] ne conteste la dette ni en son principe ni en son montant.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1185,96 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À l’audience, le bailleur a indiqué accepter l’échéancier proposé par le locataire et M. [M] [X] sollicite le maintien du bail.

Concernant les délais de paiement, il convient de constater l’accord des parties sur ce point. M. [M] [X] sera donc autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Concernant la suspension des effets de la clause résolutoire, M. [M] [X] demande le maintien du bail. Au regard des éléments ci-avant et notamment de l’accord des parties quant à la mise en place d’un échéancier, il convient de faire droit à la demande de maintien du bail et par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés. Si M. [M] [X] règle outre le loyer courant, l’arriéré et l’indemnité d’occupation dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l’exécution du bail se poursuivra. En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et l’Office public de l’habitat de [Localité 11] agglomération "[Adresse 10]" pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. L’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [M] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de M. [M] [X] justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2023 entre l’Office public de l’habitat de [Localité 11] agglomération « Emeraude Habitation » et M. [M] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [M] [X] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 11] agglomération "[Adresse 10]" la somme de 1185,96 € (décompte arrêté au 1er avril 2025, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [M] [X] à s’acquitter de cette somme, par des versements, outre le loyer et les charges courants, de 35 mensualités de 20 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [M] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] agglomération « Emeraude Habitation » puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [M] [X] soit condamné à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 11] agglomération "[Adresse 10]" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande formée par l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération « Emeraude Habitation » au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 11] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,