N° 25/00202

JUGEMENT du

30 SEPTEMBRE 2025

— -------------------

N° RG 25/00167 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVKE

[I] [P]

C/

[E] [W]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

— --------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 6], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025 ;

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 30 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

— ---------------------------------------------------------------

DEMANDEUR :

Monsieur [I], [X], [O] [P]

né le 25 Août 1986 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Comparant

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [W]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparant

*********

M. [I] [P] a donné à bail à M. [E] [W] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 5] par contrat du 25 novembre 2023 pour un loyer mensuel de 600 € outre 20 € à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [I] [P] a fait signifier le 29 janvier 2025 un commandement de payer la somme en principal de 1640 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, M. [I] [P] a fait assigner M. [E] [W] en résiliation du bail les liant (à titre principal, son constat et à titre subsidiaire, son prononcé) et ce, pour défaut de paiement des loyers et provisions sur charges y afférents, expulsion des lieux au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls du locataire.

M. [I] [P] sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 1640 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, avec revalorisation légale, et ce à compter du 30 mars 2025,

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— les entiers dépens.

À l’audience du 2 septembre 2025, M. [I] [P] comparait en personne et maintient l’ensemble des demandes formées dans l’assignation, la créance étant toujours de 1640 euros, le locataire ayant repris les paiements.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [E] [W] n’est ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [I] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la demande principale de constat par acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, le bail conclu le 25 novembre 2023 contient une clause résolutoire comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2025 pour la somme en principal de 1640 euros.

Il ressort cependant du décompte inséré à l’acte introductif d’instance que ce commandement n’est pas demeuré infructueux pendant les deux mois suivants puisque M. [W] a versé 620 euros le 5 février 2025 et 620 euros le 5 mars 2025, étant rappelé que par application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ». En l’espèce, il ne ressort pas des éléments du dossier que les versements précités aient été expressément affectés par le locataire au paiement des échéances de février et mars 2025, de sorte qu’il convient de considérer que l’impayé fondant le commandement de payer a été régularisé, que le bailleur échoue ainsi à démontrer que la clause résolutoire est acquise.

— sur la demande subsidiaire de prononcé

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandements de payer, assignation) que M. [W] a depuis le début du contrat manqué de régler son loyer et ses charges aux termes convenus et qu’il existe toujours une dette locative au jour de l’audience.

M. [E] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester l’irrégularité des paiements et la formation en conséquence d’une dette locative.

M. [E] [W] s’étant abstenu à plusieurs reprises de l’exécution de son obligation au paiement des loyers aux termes convenus entre les parties, ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée et il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et révisable dans les mêmes condition, pour la période courant de la résiliation à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation permettra de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il ressort des éléments du dossier, plus particulièrement des décomptes insérés au commandement de payer et à l’assignation que M. [E] [W] reste devoir la somme de 1640 € au jour de l’audience.

Comme rappelé ci-avant, M. [E] [W] non comparant n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la dette locative. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [E] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser à M. [I] [P] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 25 novembre 2023 liant M. [I] [P] et M. [E] [W] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], aux torts exclusifs du défendeur et ce, à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [E] [W] à verser à M. [I] [P] la somme de 1640 € (dette arrêtée au jour de l’audience) et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [E] [W] à verser à M. [I] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [E] [W] à verser à M. [I] [P] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection