N° 25/00086

JUGEMENT du

13 MAI 2025

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N° RG 24/00200 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DSML

OPH [Localité 13] [Adresse 7]

C/

[S] [B]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 12], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2025 ;

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 13 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 12] [Adresse 6]”, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités audit siège social

[Adresse 1]

Représenté par [Y] [L], munie d’un pouvoir

Comparant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [B]

né le 03 Juillet 1974 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Non comparant

*********

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2015, l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération « Emeraude Habitation » a donné à bail à M. [S] [B] un logement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 267,19 euros, outre les charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération "[Adresse 8]" a fait signifier le 20 septembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 2098,48 euros et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération « Emeraude Habitation » a fait assigner M. [S] [B] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer, aux frais des locataires les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

L’Office public de l’habitat de [Localité 12] [Adresse 5]" sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 4130,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer avec charges, révisable dans les mêmes termes que le contrat de bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— une astreinte de 10 euros par mois en cas de non justification d’une assurance locative en cours de validité dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 1er avril 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération « Emeraude Habitation » représenté par [Y] [L] régulièrement munie d’un pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6118,66 euros.Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [S] [B] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération "[Adresse 8]" justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action de l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération « Emeraude Habitation » est recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, le bail conclu le 24 septembre 2015 contient une clause résolutoire (article 5-5 Contrat de location – Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2024 pour la somme en principal de 2098,48 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 novembre 2024.

En l’absence de demande par l’une des parties quant à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, les conditions de la clause précitée s’imposent au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 20 novembre 2024, l’indemnité d’occupation, l’expulsion et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux (spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion).

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Concernant la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’Office public de l’habitat de [Localité 12] [Adresse 5]" produit un décompte démontrant que M. [S] [B] reste devoir la somme de 6118,66 euros à la date du 1er avril 2025, échéance de février 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis la résiliation au 20 novembre 2024 correspondent à des indemnités d’occupation.

Le défendeur, non comparant n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4130,58 € à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

À toutes fins utiles, il convient de préciser que si l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”, aucune demande n’a été formée en ce sens par les parties et la condition d’une reprise du versement intégral du loyer courant n’est pas remplie : la dette s’est fortement accrue depuis l’assignation. Aucun délai de paiement ne peut être accordé et ce même d’office.

Le défendeur sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Concernant la demande d’astreinte en cas de non-justification d’une assurance en cours de validité,

Il est rappelé dans le contrat de bail que le locataire a l’obligation de souscrire un contrat d’assurance dont il doit justifier auprès du bailleur. Il s’agit là d’une obligation essentielle du locataire compte tenu des risques encourus par le bailleur en cas de sinistre, si elle n’est pas respectée.

Or, malgré la mise en demeure du défendeur, M. [S] [B] n’a pas respecté cette obligation.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’astreinte et de dire que si, dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, M. [S] [B] n’a pas justifié auprès du bailleur d’une quittance d’assurance valable, il devra régler une astreinte de 10 euros par mois de retard.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En l’absence d’éléments sur la situation économique du défendeur, il convient de faire droit partiellement à la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [S] [B] à payer la somme de 100 euros sur ce fondement.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2015 entre l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération « Emeraude Habitation » et M. [S] [B] concernant le logement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération "[Adresse 8]" pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [S] [B] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération « Emeraude Habitation » la somme de 6118,66 euros (décompte arrêté au 1er avril 2025, incluant les loyers et indemnités d’occupation, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4130,58 € à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [S] [B] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération "[Adresse 8]" une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [S] [B] au paiement d’une astreinte de 10 euros par mois à l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération « Emeraude Habitation », en cas de non justification d’une assurance locative en cours de validité dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [S] [B] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération "[Adresse 9] somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes formées par l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération "Emeraude Habitation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 12] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection