TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 03 Février 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 23/01192 – N° Portalis DB2B-W-B7H-EGOQ

Prononcé le 03 Février 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 décembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 03 Février 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Commune de [Localité 3] Prise en la personne de son Maire en exercice, Madame [H] [I], dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Maître Aurélie PARGALA de la SELARL AURELIE PARGALA, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[G] [E], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Christel MARBAIS, avocat au barreau de TARBES substitué par M^e Olivier CLAVERIE, avocat au barreau de TARBES

[J] [K], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté lors des audiences de renvoi

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE :

La mairie de [Localité 3] a donné à bail à Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] un local à usage d’abitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] par contrat en date du 27 février 2021, moyennant un loyer mensuel de 530 €, outre taxe ordures ménagères à la charge des preneurs.

Des loyers étant demeurés impayés, la mairie de [Localité 3] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 février 2023 pour un montant de 7 892,83 €.

La Commune de [Localité 3] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] par acte de commissaire de justice en date du 07 juin 2023 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le 29 juin 2023, la Commission de Surendettement a déclaré une première fois Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] recevables à la procédure de traitement de surendettement des particuliers.

Par décision en date du 19 décembre 2024, le second dossier de surendettement déposé par Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] a été déclaré recevable.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 29 août 2023 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties avant d’être plaidé à l’audience du 17 juin 2025.

Par jugement en date du 16 septembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a :

— soulevé l’irrégularité de la procédure à l’encontre de Madame [G] [E] en ce que le commandement de payer ne lui aurait pas été signifié,

— ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de répondre contradictoirement à ce moyen soulevé d’office.

A l’audience du 02 décembre 2025, la Commune de [Localité 3] – représentée par Maître Aurélie PARGALA – soutient oralement les termes de son assignation, à laquelle elle se rapporte, et sollicite ainsi du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— constate la résiliation du contrat de bail la liant à Monsieur [J] [K] et à Madame [G] [E],

— ordonne l’expulsion de Monsieur [J] [K] et de Madame [G] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef du local situé [Adresse 1] à [Localité 3], au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamne solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] au payement des loyers dus à la date de résiliation du contrat, avec intérêts de droit,

— fixe l’indemnité d’occupation due au jour de la résiliation du bail au montant contractuel du loyer jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit,

— condamne solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] au payement de cette indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— déboute Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamne solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] à payer à la Commune de [Localité 3] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX.

La Commune de [Localité 3] actualise oralement la dette locative à la somme de 13 198,55 €. Elle précise que, si le mois d’octobre 2025 a été intégralement réglé, tel n’est pas le cas des mois précédents. Elle ajoute qu’aucune somme n’a été versée au mois de novembre 2025.

*

En défense, Madame [G] [E] – représentée par Maître Christel MARBAIS – soutient oralement ses conclusions déposées avant réouverture des débats, auxquelles elle se rapporte. Elle sollicite ainsi du Juge des contentieux de la protection, au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, qu’il :

— ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 09 février 2023 pour un délai,

— constate que Madame [G] [E] a repris le règlement du loyer courant,

— dise que chaque partie prendra à sa charge ses propres dépens.

Monsieur [J] [K], bien que comparant en personne aux audiences des 29 août et 21 novembre 2023, 13 février, 14 mai, 17 septembre et 19 novembre 2024, n’est ni présent, ni représenté à l’audience de plaidoiries.

A l’audience du 21 novembre 2023, il avait sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. A l’audience du 17 septembre 2024, il a affirmé que le payement du loyer courant avait été repris à compter du mois en cours.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l’audience et soutenues oralement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en delibéré au 03 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 08 juin 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Commune de [Localité 3] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 27 février 2021 (pièce 2 demandeur) contient une clause résolutoire (article XI.- CLAUSE RESOLUTOIRE – CLAUSES PENALES) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 février 2023 à Monsieur [J] [K] et à Madame [G] [E] (pièce 16 demandeur), pour la somme en principal de 7 892,83 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

La Commune de [Localité 3] produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [K] et à Madame [G] [E] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 17 191,45 € à la date du 27 novembre 2025.

A l’audience, la Commune de [Localité 3] a oralement sollicité la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 13 198,55 €, correspondant au total des recouvrements. Il convient de considérer qu’il s’agit d’une erreur purement matérielle dans la mesure où, d’une part, par assignation régulièrement notifiée aux défendeurs, la Commune de [Localité 3] a sollicité la condamnation solidaire de ces derniers au payement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux ; d’autre part, le décompte actualisé a été contradictoirement communiqué aux parties.

Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc solidairement (clause XII.- SOLIDARITE – ELECTION DE DOMICILE) condamnés à verser à la Commune de [Localité 3] la somme de 17 191,45 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 892,83 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (09 février 2023) et à compter de du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

[…]

2° […] Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ».

L’article 24 VII de la même loi poursuit "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, d’une part, il résulte du décompte produit par le demandeur (pièce 18 demandeur) que le payement du loyer courant a été repris depuis le mois de juillet 2025. Le loyer est, en effet, manifestement régulièrement réglé à terme échu sans que cela ne semble poser de difficulté au bailleur, de sorte qu’il ne saurait être reproché aux défendeurs de ne pas avoir réglé le loyer du mois de novembre 2025 à la date de l’arrêté de compte, à savoir le 27 novembre 2025.

D’autre part, les locataires justifient bénéficier d’une procédure de surendettement des particuliers depuis le 19 décembre 2024, orientée le 25 mars 2025 vers une suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois (pièce 1 défendeurs) pour la somme de 15 931,45 €. Il n’est pas contesté par les parties que cette mesure demeure en cours.

Il convient donc, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 30 octobre 2027.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [J] [K] et à Madame [G] [E] de s’acquitter, pendant cette durée, du payement du loyer et des charges courants, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] seront solidairement tenu au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges non indexés, soit 530 €, jusqu’à libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 février 2023, de sa notification à la CCAPEX le 10 février 2023, de l’assignation du 07 juin 2023 et de sa notification à la Préfecture le 08 juin 2023.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Commune de [Localité 3], Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2021 entre la Commune de [Localité 3], Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 10 avril 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] à verser à la Commune de [Localité 3] la somme de 17 191,45 € (dix sept mille cent quatre-vingt-onze euros et quarante cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 27 novembre 2025, incluant un dernier appel de 530 € pour le mois de novembre 2025 et un dernier versement d’argent liquide de 430 € enregistré le 20 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 09 février 2023 sur la somme de 7 892,83 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

SUSPEND le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette, dans la limite de la somme déclarée à la procédure de surendettement, à savoir 15 931,45 € (quinze mille neuf cent trente et un euros et quarante-cinq centimes), jusqu’au 30 octobre 2027 ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ;

DIT que, pendant ce délai, tout défaut de payement du loyer et des charges courants sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Commune de [Localité 3] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] soient solidairement condamnés à verser à la Commune de [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 530 € (cinq cent trente euros), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 février 2023, de sa notification à la CCAPEX le 10 février 2023, de l’assignation du 07 juin 2023 et de sa notification à la Préfecture le 08 juin 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [G] [E] à verser à la Commune de [Localité 3] une somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge