N° 25/00234

JUGEMENT du

02 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/00114 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DUJM

[I] [W]

[H] [W]

[A] [W] épouse [M]

[U] [W]

[F] [W]

ASSOCIATION TUTELAIRE D’ILLE ET VILAINE

C/

[C] [O]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 11], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 30 Septembre 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 02 Décembre 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [I] [W]

[Adresse 1]

Monsieur [H] [W]

[Adresse 8]

Madame [A] [W] épouse [M]

[Adresse 12] (ALLEMAGNE)

Monsieur [U] [W]

[Adresse 2]

Madame [F] [W]

[Adresse 6]

représentés par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [O]

[Adresse 3]

représentée par Maître Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

ASSOCIATION TUTELAIRE D’ILLE ET VILAINE

[Adresse 7]

es qualité de curateur de Mme [K] [W]

*********

Selon acte sous seing privé du 5 décembre 2018, prenant effet le 4 février 2019, Mme [Y] [W] veuve [T] a consenti à Mme [C] [O] un contrat de location concernant un appartement sis à [Adresse 10], [Adresse 4]. Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction.

La bailleresse est décédée le 22 août 2022. Elle a laissé pour héritiers [I] [W], [A] [W] épouse [M], [U] [W] et [K] [W].

Les héritiers souhaitant vendre le logement, ont donné congé pour vendre par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024 pour le 3 février 2025. Le prix proposé était de 450000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, [I] [W], [A] [W] épouse [M], [U] [W] et [F] [W] (en réalité [K] [W]) ont donc fait assigner Mme [C] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 11] pour obtenir :

la validation du congé pour vendre délivré le 29 juillet 2024 ;l’expulsion de l’occupante, ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à venir ;

la condamnation de Mme [C] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du dernier loyer, charges en sus ;

le paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A cette audience, Mme [C] [O], comparant par représentation de son conseil, soulève in limine litis, l’irrecevabilité de la demande de Mme «[F] [W]». Au visa des articles 32 du code de procédure civile, et 467 du code civil, Mme [O] fait valoir que l’un des co-indivisaires, Mme [K] [W] (et non [F] comme indiqué par erreur dans l’assignation) n’a pas valablement donné son accord concernant l’acte introductif d’instance puisqu’elle a été placée sous curatelle renforcée par une décision du juge des tutelles du tribunal d’instance de Saint-Malo du 18 juin 2001, renouvelée le 15 septembre 2021. Selon elle, le fait que son curateur, l’A.T.I., intervienne volontairement à la procédure par conclusions du 22 mai 2025 ne peut couvrir cette irrecevabilité.

De même, elle soutient que le congé pour vendre qui a été délivré est nul, dès lors que le curateur n’est pas intervenu à l’acte, qui est un acte de disposition nécessitant l’accord unanime de tous les indivisaires. L’intervention volontaire de l’A.T.I. par conclusions du 22 mai 2025 vient confirmer si cela était nécessaire que jusqu’alors Mme [K] [W] n’était pas valablement assistée de telle sorte que la nullité du congé doit être prononcée.

Par ailleurs, selon elle, le congé pour vendre est entaché de nullité car il comporte des erreurs dans la description du bien : en effet il fait état d’un local poubelle et d’un garage à vélo, locaux qui relèvent à l’évidence des parties communes de la copropriété et qui ne sauraient par conséquent être vendus par le bailleur. De même, le congé ne précise pas quels seraient les tantièmes des parties communes qui seraient ainsi vendues, ni l’étendue des droits de jouissance sur ces parties communes. En outre, le congé pour vendre indique que l’appartement serait d’une surface de 69 m², alors que sa surface n’est que de 61,95 m². Cet écart de surface ouvrirait droit à une action en réduction de prix. Elle est supérieure à 1/ 20ème ce qui a nécessairement une incidence sur le prix de vente de sorte que cette erreur empêche la locataire de se positionner librement.

Le congé pour vendre n’indique pas non plus que la locataire disposait d’un délai de deux mois à compter du délai de préavis pour accepter l’offre de vente qui lui était présentée.

Au total, Mme [O] demande:

— que Mme [K] [W] soit déclarée irrecevable en ses demandes, faute de qualité à agir ;

— la nullité du congé pour vendre délivré le 29 juillet 2024 soit prononcée ;

— qu’il soit dit et jugé que le bail s’est renouvelé pour une durée de trois ans à compter du 4 février 2025 ;

— le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de M. [I] [W], M. [H] [W], Mme [A] [M] née [W], M. [U] [W], Mme [K] [W] et l’A.T.I. ;

— la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par voie de conclusions, l’A.T.I., association tutélaire d'[Localité 9], prise en la personne de son représentant légal, intervient volontairement à l’instance, ès qualités de curateur de Mme [K] [W].

[I] [W], [A] [W] épouse [M], [U] [W], [K] [W] et l’A.T.I., intervenante volontaire ès qualités de curateur de cette dernière, font valoir que le congé pour vendre a été signifié avec l’accord préalable du curateur, comme l’atteste un courriel du 4 juillet 2024. L’A.T.I. intervient à l’instance en tant que de besoin pour confirmer cet accord.

Les demandeurs soutiennent qu’en application de l’article 465 du code civil, l’action en nullité ne pourrait être demandée que par le seul majeur protégé ou son curateur et Mme [O] n’est donc pas fondée à se prévaloir d’une prétendue nullité du congé pour ce motif. Par ailleurs elle n’a subi aucun préjudice et ne peut invoquer aucun grief. Elle n’a jamais manifesté l’intention de se porter acquéreur du logement et ne disposait pas de ressources suffisantes pour acquérir ce bien.

Par ailleurs Mme [O] est locataire depuis plus de cinq années et elle connaît donc parfaitement les éléments de l’appartement qu’elle loue. Le congé pour vendre fait expressément référence au bail de sorte qu’aucun doute ne peut subsister quant à l’objet proposé à la vente. La surface mentionnée dans le congé pour vendre est celle indiquée au titre du bail. L’absence de mention des tantièmes de copropriété n’affecte pas la validité du congé.

Enfin l’article 15-2 de la loi n° 89-462 est reproduit dans le congé pour vendre et mentionne le délai de deux mois pour accepter l’offre de vente. Mme [O] était donc parfaitement informée de ce délai de deux mois pour accepter l’offre.

Au total le congé a donc été valablement délivré et les demandeurs maintiennent leurs demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Par voie de conclusions pour l’audience du 30 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été évoquée, Mme [C] [O] convient de ce qu’elle renonce au moyen tiré de l’irrecevabilité de l’assignation.

Pour autant, elle maintient qu’en application de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire : il s’agit donc d’un acte de disposition et non d’un simple acte d’administration. La nullité du congé est bien encourue en raison des dispositions de l’article 815-3 du Code civil et non en raison du seul défaut de représentation du majeur protégé. Elle soutient que le congé n’est pas un acte de procédure, et que les dispositions de l’article 114 du code de procédure civile ne sont pas applicables à l’espèce.

Elle fait valoir qu’en offrant de lui vendre un appartement d’une surface plus importante qu’il ne l’est réellement, avec des locaux qui ne peuvent faire l’objet de la vente puisqu’il s’agit de parties communes, les bailleurs fixent un prix de vente manifestement disproportionné. Dans ces conditions, le locataire est empêché de se porter acquéreur au prix du marché. C’est précisément ce qui l’a conduite à ne pas se porter acquéreur du bien au prix proposé, les vendeurs s’étant par ailleurs gardés d’indiquer que l’immeuble doit faire l’objet de travaux de rénovation importants de telle sorte que le prix proposé est loin d’être attractif.

Enfin la seule reproduction de l’article 15-2 de la loi ne permet pas aux bailleurs de s’affranchir de leur obligation de l’informer du délai de deux mois dont elle disposait pour relever l’offre de vente.

Elle conclut donc au débouté des bailleurs, demande qu’il soit dit et jugé que le bail s’est renouvelé pour une durée de trois ans. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation des demandeurs, en ce compris l’A.T.I., à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe puis prorogée à la date du 2 décembre 2025 en raison d’une situation de sous-effectif au greffe.

MOTIFS

Il sera donné acte aux demandeurs que Mme [F] [W], ainsi dénommée dans l’acte introductif d’instance, se prénomme en réalité [K], selon conclusions régularisées en cours d’instance.

Il convient également de décerner acte à l’A.T.I., Association Tutélaire d'[Localité 9], de son intervention volontaire à l’instance, ès qualités de curateur de Mme [K] [W].

Sur la recevabilité de l’action

Par conclusions en vue de l’audience du 30 septembre 2025, Mme [C] [O], renonce expressément à se prévaloir du moyen d’irrecevabilité de l’assignation, tiré du défaut de capacité à agir de Madame [K] [W]. Il en sera pris acte.

Sur la validité du congé pour vendre délivré le 29 juillet 2024

A l’appui de leur demande, M. [I] [W], M. [H] [W], Mme [A] [M] née [W], M. [U] [W], Mme [K] [W], et l’A.T.I. produisent notamment :

le contrat de location du 5 décembre 2018 avec prise d’effet au 4 février 2019, consenti par Mme [W] au profit de Mme [O] pour une durée de trois années ;

un acte de notoriété dressé le 28 mars 2023 par Me [R] [V], notaire à Dol-de-Bretagne, constatant que suite au décès de Mme [Y] [T] veuve [W], le 28 août 2022, la dévolution successorale est établie au profit de [I] [W], [A] [W] épouse [M], [U] [W], [K] [W], majeure sous curatelle renforcée selon jugement rendu par le juge des tutelles du tribunal d’instance de Saint-Malo le 18 juin 2001, maintenue par jugement du même juge le 15 septembre 2021;

le congé pour vendre délivré au nom de [I] [W], [A] [W] épouse [M], [U] [W], [K] [W], venant aux droits de Mme [Y] [T], notifié par commissaire de justice à Mme [C] [O] le 29 juillet 2024 pour le 3 février 2025.

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens loués et pour effectuer tout acte de disposition autre que la vente des meubles indivis pour payer les charges et dettes de l’indivision.

En application de ce texte, le consentement de Mme [K] [W] co-indivisaire du bien objet de la présente instance, est requis pour délivrer congé pour vente. Mme [K] [W] étant placée sous curatelle renforcée, l’assistance du curateur de Mme [K] [W], l’A.T.I., était ainsi nécessaire pour délivrer congé pour vendre.

Cependant, d’une part, et en vertu de l’article 465 du code civil, seul le majeur protégé ou son curateur peuvent demander l’annulation d’un acte effectué sans l’assistance du curateur, et la locataire n’est donc pas fondée à se prévaloir d’une nullité du congé pour ce motif.

D’autre part, il ressort des échanges de courriels des 3 et 4 juillet 2024, versés aux débats, que l’Office Notarial [V] agissant pour le compte de la succession [W] a bien sollicité et obtenu de l’A.T.I. son accord préalable pour délivrer le congé, en assistance de Mme [K] [W]. Dès lors l’omission du nom du curateur de Mme [K] [W] sur le congé n’apparaît que comme une irrégularité de pure forme, susceptible de régularisation (Cass. 3ème civ., 5 décembre 2001). L’A.T.I. étant intervenue volontairement à l’instance pour confirmer cet accord, la nullité du congé ne saurait être invoquée par la défenderesse.

Le moyen de nullité ainsi soulevé sera en conséquence rejeté.

Le congé pour vendre délivré à Mme [C] [O] conformément aux prescriptions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée reproduit les dispositions dudit article. Il a été délivré dans les délais légaux pour le terme du bail.

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, mentionner le prix et les conditions de la vente projetée. La consistance des biens objets de la vente doit être déterminée.

En l’espèce le congé décrit le bien objet de la vente ainsi qu’il suit : « un appartement type 2 de 69 m² sis [Adresse 5]. Comprenant : une cuisine équipée avec placards de rangement hauts et bas, chaudière à gaz et un évier, un séjour au sud avec terrasse, une chambre avec un balcon nord-ouest, un couloir à l’entrée avec deux placards KZ, une salle d’eau avec douche, lavabo et un water-closet indépendant, une cave, un garage à vélo et un local poubelle».

Cette description est en tous point conforme aux mentions du contrat de location. C’est en conformité avec la loi et le contrat que le congé désigne outre les parties privatives, les parties accessoires du bien comme la cave, ainsi que les équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun, comme le garage à vélo ou le local poubelle, et Mme [C] [O] ne peut sérieusement prétendre être insuffisamment informée de la consistance du logement, au motif que le congé ne distinguerait pas entre parties communes et parties privatives, alors que ces mentions résultent expressément du contrat de location auquel le congé se réfère.

Le congé n’a pas à être accompagné de l’état descriptif de division (Cass. 3ème civ., 21 juin 2000), de telle sorte que la contestation de Mme [C] [O] fondée sur le défaut d’indication des tantièmes est inopérante.

Par ailleurs, en vertu de l’article 190 de la loi du 13 décembre 2000, les dispositions de l’article 46 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et relatives à l’obligation de mentionner la superficie du lot dans l’acte de vente ne sont pas applicables aux congés fondés sur la décision de vendre le logement. Le défaut d’indication de la superficie du lot, objet de l’offre de vente, n’entraîne donc pas la nullité du congé. En l’espèce, le congé délivré se réfère à la surface habitable telle qu’elle résulte du contrat de location, soit 69 m². Pour sa part la défenderesse verse aux débats un certificat de mesurage Loi Carrez qu’elle a fait établir le 17 avril 2025. Celui-ci mentionne que le bien dispose d’une superficie « Carrez » de 61,95 m², mais aussi d’une superficie «hors Carrez» de 7,84 m². Il ne peut ainsi être fait grief aux demandeurs de s’être référés pour délivrer congé à un contrat de location sincère quant à la description du bien, alors que par ailleurs ils ne sont pas autorisés à pénétrer dans le logement pour faire effectuer des diagnostics complémentaires.

Enfin le congé pour vendre notifié à Madame [C] [O] le 29 juillet 2024, en reproduisant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, reproduit également la mention selon laquelle : «Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis […]. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local», de telle sorte que Mme [C] [O] ne saurait conclure à une «absence d’indication de délai», aucune exigence légale n’imposant que le délai de deux mois pour relever l’offre de vente fasse l’objet d’une notification distincte de celle qui résulte de la seule reproduction de l’article 15 susvisé.

Au total, les moyens de nullité du congé soulevés par Madame [C] [O] seront rejetés.

En conséquence, il convient de déclarer valide le congé pour vendre délivré à Mme [C] [O] le 29 juillet 2024.

La locataire ne justifie pas avoir relevé l’offre de vente dans le délai prévu par la loi. Depuis le 3 février 2025, par l’effet dudit congé, Mme [C] [O] se trouve donc déchue de tout titre d’occupation sur les lieux loués.

Ainsi il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formée par Monsieur [I] [W], Monsieur [H] [W], Madame [A] [M] née [W], Monsieur [U] [W], Madame [K] [W], l’ATI.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire échec aux délais et modalités d’expulsion prévus par la loi en assortissant d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux, et la demande de ce chef sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [C] [O] qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 3 février 2025 sera condamnée à payer aux consorts [W], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges antérieurs jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les mesures accessoires

Mme [C] [O] qui succombe sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, inutilement contraints d’engager une action en justice pour faire reconnaître leurs droits, la totalité des frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. En conséquence, Mme [C] [O] sera condamnée à leur verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant par jugement mis à la disposition du public au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [F] [W], ainsi dénommée dans l’acte introductif d’instance, se prénomme en réalité Mme [K] [W], selon conclusions régularisées en cours d’instance ;

DÉCERNE acte à l’A.T.I., Association Tutélaire d'[Localité 9], prise en la personne de son représentant légal, de son intervention volontaire à l’instance, ès qualités de curateur de Mme [K] [W] ;

CONSTATE que Mme [C] [O] se désiste du moyen d’irrecevabilité de l’assignation, tiré du défaut de capacité à agir de Mme [K] [W] ;

DÉBOUTE Mme [C] [O] de ses moyens de nullité du congé ;

VALIDE le congé pour vendre délivré par M. [I] [W], M. [H] [W], Mme [A] [M] née [W], M. [U] [W], Mme [K] [W] assistée de son curateur l’ATI, à Mme [C] [O] le 29 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [O] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande d’astreinte formée par les consorts [W] et l’A.T.I. ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans le délai d’un mois susvisé, Monsieur [I] [W], Monsieur [H] [W], Madame [A] [M] née [W], Monsieur [U] [W], Madame [K] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, en application de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion.

CONDAMNE Mme [C] [O] à payer à M. [I] [W], M. [H] [W], Mme [A] [M] née [W], M. [U] [W], Mme [K] [W], une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges antérieurs, due à compter du 3 février 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux.

CONDAMNE Mme [C] [O] à payer à M. [I] [W], M. [H] [W], Mme [A] [M] née [W], M. [U] [W], Mme [K] [W] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

REJETTE toutes demandes contraires ou plus amples ;

CONDAMNE Mme [C] [O] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 11] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection