Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00391 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2QM

Société DOMOFRANCE

C/

[F] [U]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Mme [I] [X] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [F] [U]

née le 26 Février 1982 au CONGO

[Adresse 3]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-006915 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentée par M^e Adélie RABOUIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 février 2020, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [F] [U] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 594,38 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société DOMOFRANCE a fait signifier le 30 novembre 2023 à Madame [F] [U] un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 16 février 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé aux fins de résiliation de bail, expulsion, paiement de loyers et indemnités d’occupation outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024 après un renvoi accordé à l’audience du 16 mai 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Lors des débats, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5173,05 euros (hors dépens) selon un décompte fourni à l’audience et s’oppose à la demande de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire formée par Madame [F] [U].

Elle soutient que sa créance ne comporte pas de pénalités de retard comme soutenu par la partie adverse mais des indemnités contractuelles dues pour absence de réponse à l’enquête sociale diligentée dans le cadre du SLS(Supplément de Loyer de Solidarité).

Il sera renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA DOMOFRANCE, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [F] [U], représentée par son conseil, abandonne sa demande visant à déclarer irrecevable l’action en résiliation de bail formée par la SA DOMOFRANCE et conteste le quantum de la dette locative, estimant ne devoir à ce titre que la somme de 5020,67 euros au 10 septembre 2024, échéance du mois de septembre incluse.

Elle demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder à titre principal des délais de paiement à hauteur de 138 euros par mois visant à suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit et à titre subsidiaire de lui accorder un délai supplémentaire de douze mois pour quitter les lieux .

Elle sollicite en tout état de cause le rejet des demandes formées par la SA DOMOFRANCE, notamment s’agissant de la charge des dépens et des frais irrépétibles.

Il sera renvoyé aux conclusions de Madame [F] [U], pour l’exposé complet de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

— sur la recevabilité de l’action :

La SA DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 20 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [F] [U] le 30 novembre 2023, pour la somme en principal de 5074,31 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 31 janvier 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par la société DOMOFRANCE le bail conclu avec Madame [U] ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que reste devoir au titre de la dette de loyers, charges locatives, pénalités et indemnités d‘occupation, la somme de 5453,46 euros à la date du 19 septembre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 280,39 euros (cf dans le décompte locatif: “fr. répétib”:124,12euros +156,27 euros) qui correspond aux frais de poursuite, lesquels relèvent des dépens. Il n’y a en revanche pas lieu de déduire les sommes figurant au décompte locatif avec la mention “pénalité” comme le sollicite la défenderesse: elles correspondent en effet à des pénalités prévues au contrat (cf clause 2 sur le loyer), appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation et qui sont parfaitement licites.

La contestation formée par Madame [F] [U] de ce chef ne présente donc pas de caractère sérieux et cette dernière doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5173,07 euros arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise (sous réserve que le prélèvement du 6 septembre 2024 d’un montant de 666,08 euros ne soit pas revenu impayé).

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort du diagnostic social et financier et des pièces justificatives versées par la défenderesse que Madame [F] [U] a repris le paiement du loyer courant depuis le 1er février 2024 et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, conformes à la proposition de la locataire faite à l’audience.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [F] [U] pourra être poursuivie et qu’ elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 642,05 euros, payable à compter du 1er octobre 2024 (ou à compter du 1er septembre 2024 si le prélèvement du 6 septembre 2024 d’un montant de 666,08 euros est revenu impayé) et jusqu’à la date de la libération des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [U] qui succombe pour l’essentiel, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la SA DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 31 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2020 et liant la société anonyme (ci-après SA) DOMOFRANCE à Madame [F] [U] , concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 8];

CONDAMNONS Madame [F] [U] à payer à la SA DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 5173,07 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges locatives, indemnités SLS et indemnités d’occupation arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise(sous réserve que le prélèvement du 6 septembre 2024 d’un montant de 666,08 euros ne soit pas revenu impayé) , avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [F] [U] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 138 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [F] [U] sera tenue de payer à la SA DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 642,05 euros, à compter du 1er octobre 2024 (ou à compter du 1er septembre 2024 si le prélèvement du 6 septembre 2024 d’un montant de 666,08 euros est revenu impayé) et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [F] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS le surplus des demandes formées par les parties;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE