TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [R] [X]

Monsieur [B] [X]

Madame [F] [W] épouse [X]

Le Préfet de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie ALBOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05481 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCZ

N° MINUTE :

24/15

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [O],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie ALBOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1824

DÉFENDEURS

Madame [R] [X],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [X],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [W] épouse [X],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05481 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCZ

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 22/ 08/ 2022 à effet au 23/ 08/ 2022, M. [O] [Z] a donné à bail à Mme [X] [R] et Mme [S] [N] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] pour un loyer de 1110 euros et 100 euros de provisions sur charges mensuelles.

Par acte séparé en date du 22/ 08/ 2022, M.[X] [B] et Mme [X] [F] se sont portés cautions solidaires pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupations ou toute indemnité, impôts et taxes, réparations locatives, frais de procédure.

Par avenant au bail du 16/05/2023 , Mme [S] ayant donné congé le 23/03/2023 à effet au 15/05/2023 a été déchargée par le bailleur de toutes obligations .

M.[X] [B] et Mme [X] [F] ont accepté de rester seuls à payer le loyer pour le compte de leur fille et en tant que cautions et de compléter le dépôt de garantie , selon courrier du 03/04/2023.

Le 31/07/2023, le bailleur a accepté la sous-location proposée par Mme [X] [R] au bénéfice de M. [V] [J].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 19/ 01/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 4240 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé aux cautions le

26/ 01/ 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30/04/2024 et du

06/ 05/ 2024, M. [O] [Z] a fait assigner Mme [X] [R] et M.[X] [B] et Mme [X] [F] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges

— voir ordonner la libération des lieux et la remise des clés par Mme [X] [R] et tous occupants de son chef , sans délai

— voir ordonner l’expulsion de Mme [X] [R] ainsi que tous occupants de son/leur chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à complète libération des lieux , et se réserver la liquidation de l’astreinte

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05481 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCZ

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [X] [R]

— voir condamner solidairement Mme [X] [R] et M.[X] [B] et Mme [X] [F] au paiement :

— d’une somme de 8400 euros, au titre de l’arriéré dû au 1/ 04/ 2024, à titre provisionnel, à parfaire

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du dernier loyer à indexer et des charges, et taxes et accessoires en plus, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés

— les sommes impayées étant assorties des intérêts légaux à compter de leur échéance

— d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 6] le

07/ 05/ 2024.

Il a été signifié le 17/06/2024 une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 06/07/89 , à la locataire, selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile.

Un procès-verbal de constat de l’abandon des lieux a été établi le 18/07/2024 , l’appartement étant vide de meubles et d’effet personnel.

A l’audience du 30/09/2024 le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8400 euros au 1/ 04/ 2024 et toutes ses autres demandes.

Il précise ne pas avoir eu de contact avec les cautions et qu’une requête en résiliation de bail sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 06/07/89 aurait été rejetée.

Bien que régulièrement assignée selon les formes de l’article 659 du Code de Procédure Civile, Mme [X] [R] n’a pas comparu et n’ a pas été représentée.

M.[X] [B] et Mme [X] [F], régulièrement assignés selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, n’ont pas comparu ni été représentés.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 25/01/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 19/ 01/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 23/08/2022 et stipule une durée de 3 ans.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 19/01/2024, il était donc soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion et le délai prévu était de deux mois. Il convient de substituer le délai légal applicable au délai erroné, sans nullité qui ait été soulevée de ce commandement de payer.

Mme [X] [R] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19/ 03/ 2024 à minuit , soit à compter du 20/ 03/ 2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Les lieux ont été laissés vides de meubles, sans congé donné par la locataire en titre, seul le sous-locataire ayant indiqué par mail du 16/01/2024 qu’il quittait les lieux fin janvier 2024 et que M.[X] [B] resterait en contact avec le bailleur. Les cautions n’ont pas comparu pour expliquer leur situation.

Or le sous-locataire est le seul à pouvoir donner congé du bail, et la sous-location ne lui confère aucun titre ni droit à l’expiration du bail.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [R] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sans astreinte, inutile au cas présent.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [X] [R] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [X] [R] reste devoir une somme de 8400 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1/ 04/ 2024, avril 2024 inclus.

M.[X] [B] et Mme [X] [F] n’ont pas comparu et l’acte de cautionnement solidaire est valide jusqu’au 22/08/2028 dans la limite de 87120 euros.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [X] [R] et M.[X] [B] et Mme [X] [F] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 19/ 01/ 2024 sur la somme de 4240 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [X] [R] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Mme [X] [R] et M.[X] [B] et Mme [X] [F] au paiement de celle-ci.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner solidairement Mme [X] [R] à payer à M. [O] [Z] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [X] [R] et M.[X] [B] et Mme [X] [F] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

DIT que le bailleur est recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 20/ 03/ 2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 6]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [R] et M.[X] [B] et Mme [X] [F] à payer à M. [O] [Z] la somme provisionnelle de 8400 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1/ 04/ 2024, avril 2024 inclus , outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 19/ 01/ 2024 sur la somme de 4240 euros et de l’assignation pour le surplus

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. [O] [Z] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE M. [O] [Z] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [X] [R] à défaut de local désigné

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [R] et M.[X] [B] et Mme [X] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 19/ 01/ 2024 et sa dénonciation aux cautions .

CONDAMNE solidairement Mme [X] [R] et M.[X] [B] et Mme [X] [F] à payer à M. [O] [Z] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT