TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

N° RG 25/00998 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FS3B

Minute :

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[S] [A] épouse [E], [M] [E]

Copies certifiées conformes

M^e DAVID

M^e GRENO

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [S] [A] épouse [E], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Catherine GRENO, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 44184-2025-000684 du 30/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER lors des débats

Léa DELOBEL, lors du délibéré

DEBATS : A l’audience publique du 4 Juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

JUGEMENT : ,

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2014, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [M] [E] et Madame [S] [E] née [A] un logement situé [Adresse 6], à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 332,75€, provision sur charges incluse.

Le contrat de bail stipule expressément dans son article 5.1 que la sous-location des locaux est interdite, sauf exception nécessitant l’information préalable du bailleur, et que dans ce cas, les loyers provenant de la sous-location sont versés directement au bailleur.

Le 20 novembre 2024, Monsieur [M] [E] a déposé plainte contre Monsieur [V] [X] pour vol et contrefaçon de chèques. Il explique avoir mis à disposition de ce dernier son logement lorsqu’ils sont partis en Italie le 26 octobre 2024, avoir constaté à son retour le 19 novembre 2024 que ce dernier avait utilisé des chèques et s’était domicilié chez eux et lui avoir demandé de quitter les lieux.

Le 4 février 2025, Madame [L] [H] a déposé une main-courante, expliquant avoir visité un appartement sis [Adresse 6], à [Localité 12] et signé un bail le 1er février 2025 avec Monsieur [V] [X]. Elle précise qu’avant de faire le virement du loyer elle a pris contact avec l’OPH SILENE pour vérifier la situation et avoir été informée de la supercherie.

Le 12 février 2025, Madame [R] [W] a déposé plainte contre Monsieur [M] [E] et Monsieur [V] [X] expliquant avoir signé un contrat de bail le 1er février 2025 avec Monsieur [V] [X] pour le logement sis [Adresse 6], à [Adresse 10] [Localité 1] et être entrée dans les lieux le 3 février 2025, les clés lui ayant été remises par Monsieur [V] [X] et ayant versé la somme de 1.200€ à ce dernier. Elle précise que le 11 février quelqu’un s’est présenté à l’appartement et a indiqué qu’il était chez lui, il s’agissait de Monsieur [M] [E]. Elle indique avoir alerté l’OPH SILENE qui lui a indiqué que d’autres personnes avaient été abusées.

Le 14 février 2025, Monsieur [M] [E] a déposé plainte contre Monsieur [V] [X] pour avoir mis en location son appartement. Il explique être rentré d’Italie le 11 février 2025 et avoir constaté que sa boîte aux lettres était cassée et que la serrure de l’appartement avait été changée. Il a frappé et a constaté que le logement était occupé par des individus qu’ils ne connaissaient pas et qui ont indiqué avoir signé un contrat de location avec Monsieur [V] [X]. Il indique avoir constaté des dégradations et la disparation de nombreux objets. Il affirme ne pas avoir autorisé ce dernier à mettre en location le logement et avoir changé la serrure pour éviter des difficultés.

Le 24 février 2025, l’OPH SILENE a déposé plainte contre Monsieur [M] [E] et Monsieur [V] [X] indiquant avoir été informé de la signature de quatre contrats de bail le 1er février 2025 par Monsieur [V] [X] pour le logement sis [Adresse 6], à [Localité 12]. Il précise avoir informé Monsieur [M] [E] de la situation et lui avoir demandé de déposer plainte pour ces faits.

Le 24 avril 2025, Monsieur [M] [E] a déposé plainte contre Monsieur [V] [X] pour avoir souscrit un abonnement sur un site internet avec ses coordonnées bancaires.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, l’OPH SILENE a fait citer Monsieur [M] [E] et Madame [S] [E] née [A] devant le Juge des Contentieux de la Protection de de [Localité 11], au visa de l’article 8 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, afin de faire constater l’inexécution fautive par les locataires de leurs obligations et d’obtenir au bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs ;

— l’expulsion des locataires et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [M] [E] et Madame [S] [E] née [A] au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail ;

—  1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les entiers dépens.

A l’audience du 4 juin 2025, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a indiqué que les éléments présents au dossier démontraient que Monsieur [M] [E] et Madame [S] [E] née [A] ne pouvaient ignorer les agissements de Monsieur [V] [X] et ne pouvaient mettre le logement à sa disposition.

Monsieur [M] [E] et Madame [S] [E] née [A], représentés par leur conseil, ont sollicité le rejet de l’ensemble des demandes formulées par l’OPH SILENE. Ils ne contestent pas le fait que leur logement ait été mis en sous location par Monsieur [V] [X] mais affirment que cela s’est fait sans leur consentement ni même qu’ils en soient informés. Ils indiquent que rien dans le contrat de location n’interdit le fait d’héberger quelqu’un à titre gratuit, ce qu’ils ont fait pendant un mois avec Monsieur [V] [X], alors qu’ils étaient en voyage en Italie. Ils rappellent avoir déposé plainte contre lui dès le mois de novembre 2024 et avoir fait changer la serrure après son départ du logement en novembre 2024.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

L’article 1728 du code civil oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux et les réglementations s’y appliquant.

Aux termes de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. »

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité.

L’OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 19 mars 2014, le règlement intérieur signé par les locataires, le dépôt de plainte de Madame [W], la main courante de Madame [H], les contrats de location signés par Madame [W], Madame [H], Monsieur [G] [K] et Monsieur [P] le 1er février 2025 ainsi que son propre dépôt de plainte.

Il ne peut être contesté au regard des pièces ainsi versées que le logement, objet de la présente procédure, a fait l’objet de sous-locations. Cependant, aucune de ces pièces ne permet d’établir le fait que les locataires officiels, à savoir Monsieur [M] [E] et Madame [S] [E] née [A], étaient au courant des agissements de Monsieur [V] [X], qui est le seul signataire des baux frauduleux et qui a perçu les sommes d’argent ayant pu être versées. Il est par ailleurs le seul individu mentionné par les victimes des sous-locations.

Le simple fait pour Monsieur [M] [E] et Madame [S] [E] née [A] d’avoir prêté leur logement à Monsieur [V] [X] pour un mois alors qu’ils étaient en voyage ne peut suffire à établir leur implication ou leur responsabilité dans la mise en place par ce dernier des sous-locations et ce d’autant qu’ils ont déposé plainte contre lui dès le 24 novembre 2024, puis le 14 février 2025 et enfin le 24 avril 2025.

Dès lors, l’OPH SILENE, sur qui repose la charge de la preuve, ne démontre ni l’implication ni la responsabilité de Monsieur [M] [E] et Madame [S] [E] née [A] dans le non-respect des obligations s’imposant aux locataires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée par l’OPH SILENE de résiliation du contrat de bail et toutes les demandes subséquentes.

Sur les demandes annexes

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par l’OPH SILENE.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner l’OPH SILENE au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE l’OPH SILENE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE l’OPH SILENE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 10 SEPTEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. DELOBEL DE LA l PROTECTION

E. HAMON