TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54654 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47XB

N° : 1

Assignation du :

24 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 janvier 2025

par Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSES

La société HOTEL [7]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

La S.C.I. [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS – #E1638

DEFENDERESSE

La société FONCIERE [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Lionel ROSENFELD de la SELEURL LIONEL ROSENFELD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #D2167

DÉBATS

A l’audience du 24 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

La SCI [Adresse 4] est propriétaire d’un immeuble situé à [Adresse 4] qu’elle loue à la société Hotel [7].

Estimant que la société FONCIERE [Adresse 8] propriétaire de l’immeuble contigu [Adresse 6] avait en violation de la réglementation applicable en matière de vues directes mis en accessibilité le toit d‘un immeuble de cour lui appartenant procurant une vue plongeante dans les chambres de l’hôtel, la SCI propriétaire et sa locataire ont par l’intermédiaire de leur conseil mis en demeure la société FONCIERE [Adresse 8] de remettre la terrase à sa destination antérieure de toit inacessible par courrier recommandé du 14 mai 2024.

Par acte du 24 juin 2024 la SCI [Adresse 4] et la société Hotel [7] ont fait assigner la société FONCIERE [Adresse 8] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, sur le fondement des dispositions des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de voir en principal lui ordonner la suppression et la dépose des installations réalisées sur le toit du bâtiment la cour de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 5], la remise des lieux en leur état initial de toit inaccessible sous astreinte,sollicitant subsidiairement une expertise, et en tout état de cause la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au terme de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience de renvoi du 24 décembre 2024, la SCI [Adresse 4] et la société Hotel [7] demandent d':

ORDONNER à la société FONCIERE [Adresse 8], la suppression et la dépose des

installations qu’elle a réalisées sur le toit du bâtiment lui appartenant dans la cour de l’immeuble du [Adresse 6], pour effectuer son aménagement en

terrasse irrégulièrement transformée en un lieu accessible, à savoir :

— la dépose du plancher,

— la suppression du rectangle végétalisé

— la dépose des garde-corps,

— la fermeture de l’accès à la terrasse par les portes fenêtres de l’immeuble du [Adresse 6], accès rendu possible par la transformation des fenêtres existantes en des portes-fenêtres,

ORDONNER plus généralement de rendre le toit terrasse litigieux à sa destination

antérieure de toit inaccessible et ce, au vu de la minute de l’ordonnance à intervenir.

ORDONNER la remise des lieux en leur état initial de toit inaccessible.

ASSORTIR ladite injonction d’une l’astreinte de 1 000 € par jour de retard et par

infraction constatée

DIRE que Madame, Monsieur le Président du Tribunal de céans se réservera la liquidation des astreintes

A titre subsidiaire,

— DESIGNER un Expert ayant pour mission de :

Se rendre sur place,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Entendre les Parties ainsi que tous sachants,

— Visiter la cour de l’immeuble sis à [Adresse 6] appartenant à la société FONCIERE [Adresse 8] ainsi que les chambres sur cour de l’HOTEL [7], [Adresse 4].

— Décrire les travaux actuellement entrepris par la société FONCIERE [Adresse 8] sur le toit du bâtiment situé dans la cour de l’immeuble du [Adresse 6].

— Dire à son avis, s’ils sont contraires aux distances prescrites pour les vues par les articles 678 et 680 du Code civil,

— Fournir d’une façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la Juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis.

— Donner son avis sur les travaux nécessaires à remettre les lieux en état, au vu des devis qui lui seront fournis par les parties,

— Autoriser les demanderesses en cas d’urgence reconnue par l’Expert, à faire exécuter à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’Expert, sous la direction du maître d’œuvre des demanderesses, exécutés par des entreprises qualifiées de leur choix : dans ce cas, l’Expert déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux.

En tout état de cause,

— Condamner la société FONCIERE [Adresse 8] à payer à chacune des sociétés SCI [Adresse 4] et HOTEL [7] la somme de 5 000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure

civile.

— Condamner la société FONCIERE [Adresse 8] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, avocat aux offres de droit et dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En réponse selon ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 24 décembre 2024, la société FONCIERE [Adresse 8] demande au juge des référés de:

La recevoir en l’ensemble de ses demandes, prétentions et fins ;

ECARTER des débats la Pièce Adverse n°5 ;

Y faisant droit,

JUGER que les demandes de la société SCI [Adresse 4] et de la société HOTEL [7] souffrent de contestations sérieuses et qu’il n’ait pas justifié d’une urgence, conditions requises par l’article 835 du Code de procédure civile ;

JUGER que la société SCI [Adresse 4] et de la société HOTEL [7] ne démontrent aucun trouble manifestement illicite ni ne justifient d’aucun dommage imminent, conditions requises par l’article 835 du Code de procédure civile ;

JUGER que la société SCI [Adresse 4] et la société HOTEL [7] ne justifient d’aucun intérêt légitime pour solliciter à titre subsidiaire la mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile ;

Par conséquent :

REJETER l’intégralité des demandes de la société SCI [Adresse 4] et de la société HOTEL [7] ;

CONDAMNER in solidum la société SCI [Adresse 4] et la société HOTEL [7] à payer à la société FONCIERE [Adresse 8] la somme de dix mille euros (10 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur le trouble manifestement illicite ou l’existence d’un dommage imminent

Les demanderesses reprochent à la société FONCIERE [Adresse 8] d’avoir sans autorisation, aménagé l’accessibilité de la terrasse pour son locataire, en violation du respect des distances prescrites pour les vues entre fonds contigus sur le fondement des articles 678 et 680 du code civil.

Elles soutiennent que le trouble manifestement illicite est parfaitement démontré par le constat en date du 24 avril 2024 de Maître [V], Commissaire de justice ( pièce n°5) les clichés photographiques pris depuis les chambres de l’ ‘hôtel et le plan topographique de Mme [C], géomètre expert qui rapportent la preuve que le bord de la terrasse (roof top) ne respecte pas la distance d'1m90 de la ligne séparative des propriétés contiguës et procure une vue plongeante dans les chambres de l’hôtel dont les fenêtres se situent en face à une distance très proche.

Elles ajoutent que l’existence des vues illicites ressort de l’aveu judiciaire de la défenderesse dans la déclaration préalable de travaux déposée le 8 août 2024 destinée selon elle à masquer les vues directes.

Elles contestent la prétendue régularisation des aménagements illicites en faisant valoir à l’appui de photographies qu’il s’agit d’aménagements amovibles et non opaques qui ne masquent pas et n’enpêchent pas les vues directes sur l’hôtel portant atteinte à l’intimité des clients de l’hôtel constitutif d’un trouble anormal de voisinage.

Elles soutiennent également l’existence d’un dommage imminent en ce que la terrasse étant en capacité d’accueilir 19 personnes, l’hotel subira des nuisances sonores de nature à lui causer un préjudice considérable qu’il est urgent de prévenir.

En réponse la société FONCIERE [Adresse 8] demande d’écarter le constat du commissaire de justice Maître [V] établi le 24 avril 2024 au motif qu’il a été établi en pénétrant illicitement dans sa propriété de manière déloyale.

Elle conteste l’existence même des vues illicites initialement dénoncées par les demanderesses et fait essentiellement valoir qu’elle a réalisé des aménagements autorisés par déclaration préalable du 8 août 2024 qui permettent d’éviter les vues prétendument illicites, après l’installation d’une barrière végétale et de paroi en verre translucide fixée de manière pérenne au solqui se situent à plus de 1m90 de la limite séparative de propriété.

Elle ajoute que l’existence d’un dommage imminent n’est pas démontré ni l’urgence, et que les demanderesses ne disposent pas d’un motif légitime pour obtenir une expertise judiciaire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience et à la note d’audience

SUR CE,

Selon l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le «juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite..

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre des mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’occurence les demanderesses fondent leur son action en référé sur le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent qu’elle prétendent subir du fait de la transformation en terrasse aménagée du toit de l’immeuble dans la cour qui selon elles, permet des vues directes et plongeantes sur les chambes de l’hôtel et ne respectent pas les distances prescrites par les articles 678 et 680 du code civil.

Selon l’article 678 du code civil « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s 'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

En l’occurence sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la demande d’écarter la pièce n°5 correspondant au constat de Me [V] du 24 avril 2024, il ressort suffisamment des pièces produites, notamment du plan topographique du géomètre expert,des photographies et de la déclaration préalable déposée le 8 août 2024 par la défenderesse que la mise en accessibilité de la terrasse réalisée initialement par la société FONCIERE [Adresse 8]offrait des vues directes sur les façades arrière de l’ hôtel.

Toutefois il est établi que conformément à la déclaration préalable précitée, ayant fait l’objet d’un arrêté de non opposition le 11 septembre 2024, l’aménagement de la terrasse a été modifié consistant notamment à neutraliser une zone de la terrasse par la mise en place d’une barrière végétale et une marge de reculement pour occulter les vues par rapport aux fenêtres de l’hotel.

Il ressort en effet du constat du Commissaire de justice du 20 novembre 2024 versé au débat par la défenderesse que les récentes photographies des demanderesses ne contredisent pas, qu’un espace rendu inaccessible aux personnes, par la pose de jardinières plantées de bambous et d’un pare-vue en verre translucide, sur une profondeur de plus d’ 1,90 m, a été réalisé sur la terrasse pour empêcher une vue directe sur les façades de l’hôtel de sorte qu’à ce jour l’existence de vues illicites n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

Aucune pièce ne vient étayer la preuve d’un trouble anormal de voisinage découlant de cet aménagement dont aucun élément ne remet en cause sa fixation au sol, ni du caractère certain des nuisances sonores que l’hotel serait sur le point de subir.

Il suit de là que la preuve n’est pas rapportée de ce qu’à la date à laquelle le juge des référés statue, le trouble manifestement illicite ou un dommage imminent causé par l’aménagement de la terrasse que dénonce les demanderesses, persiste du fait de la société FONCIERE [Adresse 8].

Ainsi il ne peut qu’être constaté que l’action fondée sur l’article 835 du code de procédure civile ne peut prospérer, et aucune mesure qu’elle soit principale ou tende à une expertise à titre subsidiaire ne peut être prononcée, faute de motif légitime.

Il convient en conséquence débouter la SCI [Adresse 4] et la société Hotel [7] de leur demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI [Adresse 4] et la société Hotel [7] qui succombent garderont la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formées sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu de statuer sur la demande de la société FONCIERE [Adresse 8] de voir écarter la pièce n° 5,

Rejetons toutes les demandes de la SCI [Adresse 4] et la société Hotel [7],

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI [Adresse 4] et la société Hotel [7] aux dépens.

Fait à Paris le 28 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Laure ALDEBERT