TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

N° RG 25/00967 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSZI

Minute :

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

AFFAIRE :

HABITAT 44

C/

[P] [Z] épouse [E], [B] [E]

Copies certifiées conformes

M^e REMY

Mme [Z] épouse [E]

Mr [E]

Sous-préfécture

Copie exécutoire

M^e REMY

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

HABITAT 44

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Anne REMY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [P] [Z] épouse [E], demeurant [Adresse 5]

Non comparant

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 5]

Non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER, lors des débats

Léa DELOBEL, lors du délibéré

DEBATS : A l’audience publique du 4 Juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

JUGEMENT : ,

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 27 avril 2016, l’OPH [Localité 7] ATLANTIQUE HABITAT 44 a donné à bail à Monsieur [B] [E] et à Madame [P] [E] née [Z] un local à usage d’habitation et ses annexes, dont un garage n°003268, situés « [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant un loyer total et révisable de 543,38€ (492,72€ pour le logement et 50,66€ pour le garage), provision sur charges incluse.

Une situation a été signalée à la CAF de [Localité 7]-Atlantique le 14 février 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 835,90€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 31 mars 2025, l’OPH [Localité 7] ATLANTIQUE HABITAT 44 a fait assigner Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement la prononcer ;

2 – ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

* la somme en principal de 925,85€ avec intérêt au taux légal sur le montant de 835,90€ selon décompte arrêté au 12 février 2024 et sur le solde à compter du 23 février 2024, date du commandement de payer ;

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer en cours, augmenté des charges inhérentes au logement avec les mêmes variations, payable à compter du 24 avril 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux et la restitution des clés ;

* la somme de 600€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Monsieur [B] [E].

A l’audience du 4 juin 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH [Localité 7] ATLANTIQUE HABITAT 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.388,56€ arrêtée au 31 mai 2025. Il a indiqué que les locataires avaient repris le paiement de leur loyer courant depuis plusieurs mois et avaient commencé à apurer leur dette locative.

Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [Z], bien que régulièrement assignés à domicile et à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH [Localité 7] ATLANTIQUE HABITAT 44 en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 7]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 1er avril 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH [Localité 7] ATLANTIQUE HABITAT 44, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 7]-Atlantique le 14 février 2024 et l’assignation délivrée le 31 mars 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 alinéa 3 et 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires le Juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de 3 années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les locataires ne se sont pas présentés à l’audience, mais il ressort des éléments versés au dossier qu’ils ont repris le paiement de leurs loyers courants et commencé à apurer leur dette locative. Cette reprise de paiement atteste de la volonté de Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [Z] de conserver le logement et de voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [Z] jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 597,99€ (539,76€ pour le logement et 58,23€ pour le garage), augmenté des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Bien que les défendeurs n’aient pas comparu, le décompte fourni n’appelant aucune critique et afin de prendre en compte les derniers règlements effectués, Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [Z] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH [Localité 7] ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 1.388,56€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 23 février 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 27 avril 2016 entre l’OPH [Localité 7] ATLANTIQUE HABITAT 44 et Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [Z] relatif un local à usage d’habitation et ses annexes, dont un garage n°003268, situés « [Adresse 6] à [Localité 8] et ce à compter du 24 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [Z] à payer à l’OPH [Localité 7] ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 1.388,56€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [Z] à se libérer de leur dette par mensualités de 150€ et ce sur une durée de 9 mois, en sus des loyers et charges courants, la 9ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation solidairement due par Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [Z] à l’OPH [Localité 7] ATLANTIQUE HABITAT 44 sera équivalent au montant du loyer, soit la somme de 597,99€ (539,76€ pour le logement et 58,23€ pour le garage), augmenté des charges que les locataires auraient payées en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 7] ATLANTIQUE HABITAT 44 de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 février 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 10 SEPTEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. DELOBEL DE LA PROTECTION

E. HAMON