16 Décembre 2025

N° RG 25/00430 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FWZC

Ord n°

S.N.C. PERLE DU LITTORAL

c/

S.C.I. CARAVELLE

Le :

Exécutoire à :

M^e Antoine FEREZOU

la SELARL TGS FRANCE AVOCATS

Copies conformes à :

M^e Antoine FEREZOU

la SELARL TGS FRANCE AVOCATS

Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. PERLE DU LITTORAL

RCS [Localité 5] 911 993 087 dont le siège social est situé [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Antoine FEREZOU, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE

S.C.I. CARAVELLE

RCS [Localité 5] 533 737 052 dont le siège social est situé [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Camille VIAUD LE POLLES de la SELARL TGS FRANCE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique reçu le 14 avril 2022, la SCI CARAVELLE a renouvelé le bail commercial au bénéfice de la SNC BRELIVET d’un bien immobilier à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 3], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er mai 2022.

Par acte authentique reçu le 31 mai 2022, la SNC BRELIVET a cédé son fonds de commerce à la SNC PERLE DU LITTORAL, incluant le droit au bail portant sur l’immeuble précité à usage mixte.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 30 mai 2022 à la demande de la SCI CARAVELLE.

Six mois après leur entrée dans les lieux, les époux [F], dirigeants de la SNC PERLE DU LITTORAL ont constaté différents désordres au sein du local d’habitation. Ils ont fait appel au CDHAT, lequel a conclu à l’indécence du logement.

Deux procès-verbaux de constat ont été dressé les 15 mai 2023 et 5 juin 2024 à la demande de la SNC PERLE DU LITTORAL.

Les époux [F] ont sollicité l’avis technique d’un expert en construction, madame [Y] [S], dont le compte rendu date du 26 juin 2024.

Par courrier officiel du 18 juillet 2024, le conseil de la SNC PERLE DU LITTORAL a mis une ultime fois en demeure la SCI LA CARAVELLE de procéder sans délai aux travaux les plus urgents, à savoir de confomité électrique, d’insallation d’une VMC dans le logement et de changement des volets roulants défectueux dans le logement.

Les parties s’opposent sur la répartition des travaux entre elles.

Faute d’accord amiable, la SNC PERLE DU LITTORAL a fait assigner en référé-expertise la SCI CARAVELLE devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025.

La SCI CARAVELLE a constitué avocat le 22 octobre 2025.

L’affaire a été retenue dès la première audience du 18 novembre 2025, à laquelle les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

La SNC PERLE DU LITTORAL a soutenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, aux fins de voir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, des articles 1720 et 1721 du code civil, ainsi que la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986 :

— ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira au président du tribunal avec la mission suivante :

— se rendre sur les lieux loués situés au [Adresse 2] et convoquer les parties ;

— visiter l’immeuble et procéder contradictoirement à la constatation des difficultés, désordres, dégradations, malfaçons et non-conformités dénoncés dans l’assignation, ainsi que de tout désordre susceptible d’apparaître en cours d’expertise ;

— se faire remettre tous documents utiles à sa misssion et notamment les factures portant notamment sur la construction, la rénovation et l’entretien de l’immeuble, ainsi que tous travaux ayant eu pour objet les locaux commerciaux et d’habitation qui lui sont loués ;

— décrire les désordres, vices et non-conformités de toute nature qui seraient constatés sur l’immeuble ;

— émettre un avis technique motivé sur les causes et origines des désordres, vices et non-conformités constatés ;

— dire si les désordres trouvent leur cause du fait de la vétusté ;

— indiquer si les désordres relèvent de l’entretien courant ou des réparations locatives, ou s’ils incombent au bailleur au titre de son obligation de délivrance et d’entretien ;

— dire si les désordres rendent le local impropre à sa destination commerciale et d’habitation, ou s’ils sont de nature à compromettre la sécurité, la salubrité ou la jouissance normale des lieux par les occupants;

— le cas échéant, décrire et chiffrer les préjudices de toute nature, matériels, immatériels, en lien de causalité avec les difficultés dénoncées ;

— dreser le cas échéant la liste des travaux de remise en état à réaliser, leur nature, leur urgence, leur durée, leur coût estimatif ainsi que les conséquences dommageables qu’ils engendrent ou sont susceptibles d’engendrer pour les occupants ;

— formuler toute observation utile sur les responsabilités techniques éventuelles, sans toutefois se prononcer sur les responsabilités juridiques;

— dire que l’expert pourra s’adjoindre de tout sapiteur et entreprendre tout essai technique de son choix pour répondre à la mission qui lui est confiée;

— dresser un rapport de l’ensemble de ces opérations et constatations ;

— réserver les dépens.

La SCI CARAVELLE a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions n°1, aux fins de voir au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

— décerner acte de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage à l’égard de la demande d’expertise judiciaire, sans reconnaissance préalable de responsabilité ;

— en cas de désignation d’un expert judiciaire à la demande de la SNC PERLE DU LITTORAL, compléter la mission de l’expert des points suivants :

— sur la liste des griefs techniques contenues dans l’assignation du demandeur, donner un avis, en prenant en compte les demandes complémentaires et évolutives de la société PERLE DU LITTORAL, sur leur réalité, sur leur nature, sur la date à laquelle ils lui ont été signaliés par la société PERLE DU LITTORAL, sur leurs causes et origines ;

— dire si les désordres trouvent leur cause du fait d’un défaut d’entretien des lieux ;

— dire si l’aggravation des désordres trouvent leur origine dans l’inaccessibilité des locaux du fait du preneur ;

— dénoncer toute infraction au bail et notamment, si la présence illicite d’un sous-locataire participe aux désordres constatés ;

— donner son avis sur la nature des travaux relatifs au creusement d’un des murs porteurs à l’intérieur du local commercial afin de créer une alcôve ;

— donner son avis sur la nature des travaux relatids à la construction de la pergola sur la terrasse extérieure ;

— fournir tous éléments techniques et informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige et permettant d’apprécier les éventuelles responsabilités encourues, notamment la charge des travaux incombant au bailleur ou au preneur ;

— évaluer les préjudices en résultant pour les parties et préciser, notamment, le coût des corrections des éventuelles non-conformités, défauts ou dysfonctionnements constatés ainsi que le nombre de jours nécessaires à la réalisation de ces éventuelles corrections ;

— rédiger un pré-rapport aux termes duquel les parties auront la possibilité de formuler toutes observations (par voie de dire au sens de l’article 276 du code de procédure civile) dans un délai d’au moins un mois, avant le dépôt du rapport définitif ;

— réserver les dépens.

Il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition au grefe le 16 décembre 2025, sans autorisation d’une quelconque note en délibéré.

Le 19 novembre 2205, le conseil de la SNC PERLE DU LITTORAL a transmis deux pièces qu’elle déclare avoir omis d’intégrer dans son dossier de plaidoirie, alors que ses écritures font référence aux deux constats dressés par l’étude [Z] [L] [D] le 6 février 2025, lesquels sont en pièces jointes à son courrier officiel du 3 juin 2025, constituant la pièce N°21 de la partie adverse.

Le 20 novembre 2025, le conseil de la SCI CARAVELLE s’oppose à ce que la note et pièces de la partie demanderesse “prétenduement manquantes à son dossier de plaidoirie” soient reçus, en l’absence de toute autorisation d’une note en délibéré par application de l’article 445 du code de procédure civile, associé aux articles 15 et 16. Il fait observer que ces pièces “manquantes” ne figurent pas dans le bordereau de communication ; qu’elles n’ont pas été soumises au débat contradictoire devant le juge des référés, pour soutenir la nécessité de les écarter des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile en son deuxième alinéa, le juge ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci sont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, la partie demanderesse ne justifie pas avoir communiqué préalablement à l’audience de plaidoiries les pièces qu’elle déclare avoir omis de verser dans son dossier de plaidoirie. La partie défenderesse ne justifie pas d’avantage de la notification par RPVA de ses conclusions ainsi que du bordereau de ses pièces non signés.

Il convient dans ces circonstances d’ordonner la réouverture des débats pour veiller au respect du principe du contradictoire.

Il convient par ailleurs d’inviter les parties à formuler leurs observations sur le prinicpe de leur renvoi à une audience de règlement amiable, dispositif instauré par le décret n°2023-686 du 29 juillet 2023, au vu de la nature de leur litige locatif et de leurs demandes respectives afférentes à la mission d’expert dépassant largement son office de technicien.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, avant-dire droit,

Ordonnons une réouverture des débats à l’audience du 13 janvier 2025 à 10 heures, pour veiller au respect du principe du contradictoire et inviter les parties à formuler leurs observations sur le principe de leur renvoi à une audience de règlement amiable ;

Disons que la notification de la présente décision vaut convocation des parties ;

Réservons les dépens.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD