TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

N° RG 25/00413 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TUR

Minute : 25/

Monsieur [Y] [U] [P]

Représentant : M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0380

Madame [L] [S] [C] épouse [N]

Représentant : M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0380

C/

Monsieur [J] [W]

Copie exécutoire délivrée à :

M^e Chloé CHOUMER

Copies certifiées conformes délivrées à :

Monsieur [J] [W]

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Juin 2025

Ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de M^me Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [U] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Maître Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS,

Madame [L] [S] [C] épouse [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 26 mars 2022, Monsieur [Y] [P] et Madame [L] [C] épouse [P] ont donné à bail à Monsieur [J] [W], un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [P] et Madame [L] [C] épouse [P] ont fait signifier à Monsieur [J] [W], par acte d’huissier en date du 19 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 2.289,76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 5 novembre 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 30 janvier 2025, Monsieur [Y] [P] et Madame [L] [C] épouse [P], ont fait assigner Monsieur [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relative au paiement des loyers, et en conséquence, résilier le bail,

ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

condamner par provision Monsieur [J] [W] à lui payer les sommes suivantes :

3.830,35 euros au titre des loyers et charges impayées ainsi que 170,80 euros de frais d’huissier arrêtés au mois de janvier 2025 inclus augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 novembre 2024 pour la somme de 2.429,36 euros et à compter du présent exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement,

une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 avril 2025.

Monsieur [Y] [P] et Madame [L] [C] épouse [P], régulièrement représentés, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 3.636,30 euros, échéance du mois d’avril 2025 comprise, selon décompte en date du 28 avril 2025.

Monsieur [J] [W], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros. Il indique qu’il travaille en CDI en tant que préparateur de commande à [Localité 6] et dispose de 2.500 euros de revenus. Il déclare qu’il avait une dette aux impôts entraînant des difficultés à payer son loyer.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu le 26 mars 2022 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.289,76 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 janvier 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 mars 2022 à compter du 20 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [J] [W] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [P] et Madame [L] [C] épouse [P], produisent un décompte démontrant que Monsieur [J] [W] leur doit la somme de 3.636,30 euros, à la date du 28 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [J] [W] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.636,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [J] [W] a effectué des versements permettant de faire réduire la dette notamment un versement de 2.429,36 euros le 1er février 2025. Il dispose de 2.500 euros de revenus et travaille en tant que préparateur de commandes à [Localité 6] en CDI. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [J] [W] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [J] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2022, entre Monsieur [Y] [P] et Madame [L] [C] épouse [P] et Monsieur [J] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] à verser à Monsieur [Y] [P] et Madame [L] [C] épouse [P] la somme de 3.636,30 euros (décompte arrêté au 28 avril 2025, incluant la mensualité d’avril 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [J] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 500 euros chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Y] [P] et Madame [L] [C] épouse [P], puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [J] [W] soit condamné à verser à Monsieur [Y] [P] et Madame [L] [C] épouse [P], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au Monsieur [Y] [P] et Madame [L] [C] épouse [P] ou à son mandataire ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection