TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° RG 25/00065 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQM6

Minute :

JUGEMENT

DU 14 MAI 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[T] [E], [F] [D] épouse [E]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [E]

demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

Madame [F] [D] épouse [E]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 5 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 mai 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 février 2015, la SA [Adresse 7], anciennement dénommée SA HLM ESPACE DOMICILE, a donné à bail à Madame [F] [D], épouse [E] et Monsieur [T] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 11], moyennant un loyer total et révisable de 498,64 €, provision sur charges incluse.

Le 15 novembre 2019, un hébergement d’urgence a été donné à bail par l’association Solidarité Estuaire à Madame [F] [D], épouse [E].

Par actes de commissaire de justice du 20 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 398,71 €, en visant la clause résolutoire.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 23 juillet 2024 par le bailleur.

Par acte du 23 décembre 2024, la [Adresse 12] a fait assigner Madame [F] [D], épouse [E] et Monsieur [T] [E] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 21 novembre 2024,

2 – à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail avec effet à la date de la décision à intervenir pour manquement du preneur à ses obligations au visa de l’article 1728 du code civil ;

3 – ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

4 – condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 724,29 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 décembre 2024, avec intérêt au taux légal sur la somme de 398,71 € à compter du 20 septembre [2024], date du commandement de payer ;

* les loyers ou indemnité occupation postérieurs à la résiliation ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 21 novembre 2024 ;

* la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 24 février 2025. Les éléments d’information transmis concernant la situation de Madame [F] [D], épouse [E] et Monsieur [T] [E] ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

A l’audience du 5 mars 2025 où l’affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 921,86 €, arrêtée au 28 février 2025. Il a indiqué que les locataires avaient repris le règlement du loyer courant.

Madame [F] [D], épouse [E], comparante en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Elle a toutefois indiqué avoir donné congé, mais sans pouvoir en justifier, et ne plus vivre dans le logement. Elle a précisé percevoir 936 € de revenus mensuels.

Monsieur [T] [E], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiements. Il a indiqué percevoir 580 € de RSA et ne pas avoir d’autres dettes. Il a précisé bénéficier d’un suivi social et être en capacité de verser 50 € en plus de loyer courant afin d’apurer la dette locative.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA [Adresse 7] en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit 24 décembre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 23 juillet 2024 et les assignations délivrées le 23 décembre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les locataires ont actualisé leur situation sociale et financière. Par ailleurs, il ressort des éléments versés aux débats que le loyer courant est réglé depuis le mois de novembre 2024. Dès lors, il convient de leur accorder des délais de paiements, tel qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [E], seul occupant du logement, jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 535,82 € (475,94 € pour le logement et 59,88 € pour le garage), augmenté des charges que ce dernier aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

La dette n’étant pas contestée et le décompte fourni n’appelant aucune critique, Madame [F] [D], épouse [E] et Monsieur [T] [E] seront solidairement condamnés à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 772,61 €, arrêtée au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 20 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 2 février 2015 entre la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, anciennement dénommée SA [Adresse 8], Madame [F] [D], épouse [E] et Monsieur [T] [E] relatif au local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 11], et ce à compter du 22 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [D], épouse [E] et Monsieur [T] [E] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 772,61 €, arrêtée au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

AUTORISE Madame [F] [D], épouse [E] et Monsieur [T] [E] à se libérer de leur dette par mensualités de 50 € et ce sur une durée de 15 mois, en sus des loyers et charges courants, la 15ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le temps du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [T] [E] à la SA [Adresse 7] sera équivalent au montant du loyer du logement, soit la somme de 535,82 € (475,94 € pour le logement et 59,88 € pour le garage) augmenté des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [D], épouse [E] et Monsieur [T] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 14 MAI 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON