TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DUGOURD

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e IELTSCH

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/15172

N° Portalis 352J-W-B7G-CYRBN

N° MINUTE :

Assignation du :

09 décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 29 août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [N]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Madame [K] [N]

[Adresse 17]

[Localité 15]

Monsieur [W] [N]

[Adresse 18]

[Localité 10] (ESPAGNE)

représentés par Maître Stéphanie DUGOURD de la SELARL HDLA – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0344

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic la S.A.R.L. JFT GESTION

[Adresse 13]

[Localité 14]

représenté par Maître Laure IELTSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0038

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/15172 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRBN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 avril 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [N], Mme [K] [N] et M. [W] [N] sont propriétaires indivis du lot n°27 constitué d’un local commercial, d’une chambre et d’une cave au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 21], soumis au statut de la copropriété, administré par la SARL JFT Gestion en qualité de syndic.

Le local commercial est donné à bail à la l’EURL Xiang qui y exploite un commerce de restaurant sous l’enseigne « Resto des amis ».

Une assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] s’est tenue le 6 octobre 2022.

Par exploit délivré le 9 décembre 2022, M. [T] [N], Mme [K] [N] et M. [W] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 15ème devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 6 octobre 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2023, M. [T] [N], Mme [K] [N] et M. [W] [N] demandent au tribunal de :

« – DIRE l’indivision [N] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Y FAISANT DROIT,

— ANNULER les résolutions n° 5 et 6 de de l’Assemblée Générale Annuelle des copropriétaires en date du 6 octobre 2022

Décision du 29 août 2025

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— EN TOUTE HYPOTHESE,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]) représenté par la société JFT GESTION à payer à l’indivision [N] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]) représenté par la société JFT GESTION aux entiers dépens.

— JUGER que l’indivision [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Adresse 19] 15ème demande au tribunal, au visa des articles 24, 25, 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 13, 17 et 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

« A TITRE PRINCIPAL

— DECLARER irrecevables les demandes formées par M. [T] [N] en annulation des résolutions n° 5 et 6 de l’Assemblée générale du 6 octobre 2022

En tout état de cause

— REJETER comme mal fondées les demandes d’annulation des résolutions n° 5 et 6 de l’Assemblée générale des copropriétaires du 6 octobre 2022 de l’indivision [N]

— DEBOUTER l’indivision [N] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à lui verser une somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— DEBOUTER l’indivision [N] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— CONDAMNER l’indivision [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société cabinet JFT Gestion, la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens au profit de Maître Laure Ieltsch dans les conditions de l’article 699 du CPC. »

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 juin 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 11 avril 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025 prorogée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des demandes formulées par M. [T] [N] en annulation des résolutions de l’assemblée générale en l’absence de mandat d’intérêt commun de l’indivision.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 789 6° du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les fins de non-recevoir, cet article étant applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, en application de l’article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

Il est établi en l’espèce que l’instance a été introduite en 2022, soit postérieurement à la réforme attribuant compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par conséquent, il convient de constater que faute d’avoir été formulée devant le juge de la mise en état la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera déclarée irrecevable.

2 – Sur la demande d’annulation de résolutions

Les demandeurs sollicitent l’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 6 octobre 2022.

A titre liminaire, il convient de constater que les demandes d’annulation de ces résolutions, dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée sur ce point, sont recevables pour avoir été formulées dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’indivision [N] dispose de la qualité de défaillante pour n’avoir été ni présente ni représentée à l’assemblée générale du 6 octobre 2022, ainsi qu’établi par le procès-verbal notifié le 14 octobre 2022 à M. [T] [N].

* Sur la résolution n°5

La résolution n°5 est ainsi libellée :

« Résolution n°5 : Désignation du syndic

Majorité article 24 – base de répartition : charges communes générales

Décision du 29 août 2025

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L’assemblée générale désigne comme syndic le cabinet JFT Gestion représenté par Monsieur [Z] dont le siège social est [Adresse 12], ladite société étant titulaire de la carte professionnelle n°CPI 7501206000015438 délivrée par la CCI d’Ile de France et garantie par la CEGC – [Adresse 2] pour un montant de 3 600 000 euros.

Le syndic est nommé pour une durée d’un an et prendra fin à la date de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31/12/2021 ou, éventuellement à la date de réunion de la deuxième assemblée générale conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

L’assemblée approuve le contrat de syndic et fixe le montant de sa rémunération annuelle de gestion courante pour l’exercice 6 394,41 € hors taxes soit 7 673,29 € toutes taxes comprises.

L’assemblée générale désigne le président de séance pour signer le contrat de syndic adopté au cours de la présente réunion.

Résultat du vote :

Ont voté pour 9 copropriétaires représentant 391/391 tantièmes

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés soit 391/391 tantièmes. »

Au soutien de sa demande d’annulation, l’indivision [N] fait valoir que cette résolution mentionne la « désignation » du syndic alors qu’il s’agit d’un « renouvellement », ce qui constitue une irrégularité source de nullité. Elle ajoute que la résolution mentionne une fin de mandat à la date de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31/12/2021 alors que ces comptes ont précisément été approuvés par l’assemblée générale du 6 juillet 2022. Elle estime que ces erreurs substantielles dénaturent le sens de la résolution et que les copropriétaires n’étaient dès lors pas suffisamment informés.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il s’agit de simples erreurs matérielles qui n’affectent aucunement la validité de la résolution dès lors qu’il résulte tant du contrat de syndic que de la délibération que la durée du mandat est fixée à un an à l’issue du mandat précédent qui s’achève le 20 octobre 2022.

Sur ce,

L’usage du terme « désignation » au lieu de celui de « renouvellement » concernant le mandat du syndic ne constitue en espèce qu’une erreur matérielle insusceptible de dénaturer la résolution en ce que son objet est précis dès lors qu’il porte sur le choix du syndic et mentionne le syndic choisi, peu important qu’il s’agisse d’un renouvellement.

Par ailleurs, s’agissant de l’erreur affectant la fin du mandat du syndic mentionnée dans la résolution, le tribunal relève que la résolution prévoit bien une durée de mandat d’un an et que le contrat de syndic, joint à la convocation en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, mentionne bien une durée de mandat d’un an, de sorte que les copropriétaires disposaient d’une information claire sur la durée du mandat, la date de fin indiquée dans la résolution devant être regardée comme une erreur matérielle n’affectant pas le sens de la résolution.

Aucun moyen de nullité n’étant établi, les consorts [N] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°5.

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* Sur la résolution n°6

« Résolution 6 : Autorisation d’agir en justice pour la mise en œuvre des recours en garantie

Majorité : Majorité absolue – Base de répartition – Charges communes générales

L’assemblée générale :

— Autorise le syndic à agir en justice à l’encontre du restaurant « Resto des Amis » situé [Adresse 1] pour les raisons suivantes :

— non-respect du règlement sanitaire

— nuisances olfactives et sonores (demande de la fermeture de la fenêtre donnant sur la courette et remise en service de l’extracteur avec un certificat annuel d’entretien)

— Donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires (avocat, maître d’œuvre…) à la défense de la copropriété.

— Prend acte que, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l’avancement de la procédure lors de chaque assemblée générale.

— Confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat

— Autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires après en avoir avisé le conseil syndical.

L’assemblée demande que la courette derrière le bâtiment B soit nettoyée.

Résultat du vote :

Ont voté pour 9 copropriétaires représentant 391 / 1091 tantièmes

Liste des opposants [non reproduite ici mais figurant au procès-verbal]

Cette résolution est rejetée. La majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires n’a pas été atteinte soit 391 tantièmes.

Résolution 6-1 : Deuxième vote à la majorité simple (article 24)

Majorité : Article 24 – base de répartition : charges communes générales

L’assemblée générale des copropriétaires n’ayant pu décider à la majorité requise à l’article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorable, l’assemblée procède à un second vote à la majorité prévue à l’article 24.

Résultat du vote :

Ont voté pour 9 copropriétaires représentant 391 / 391 tantièmes

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés soit 391/391 tantièmes. »

Les consorts [N] soutiennent que le décompte des voix figurant au procès-verbal est incompréhensible et ne permet pas de s’assurer que le projet a recueilli au moins le tiers des voix permettant de procéder immédiatement au second vote à la majorité de l’article 24. Ils ajoutent que contrairement à ce qui est mentionné, la majorité des voix n’est pas 391 mais 526 tantièmes. Ils considèrent également que les motifs énoncés au soutien de la demande d’autorisation d’agir en justice à l’encontre du restaurant « Resto des amis » sont infondés et diffamatoires, aucune preuve n’étant rapportée du non-respect des règles sanitaires invoqué et les nuisances olfactives et sonores dénoncées n’étant pas établies.

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Enfin, ils font valoir que la mention « L’assemblée générale demande que la courette derrière le bâtiment B soit nettoyée » ne figurait pas dans le projet de résolution et ne pouvait faire l’objet d’un vote dans cette résolution qui comporte un objet distinct.

En réplique, le syndicat des copropriétaires estime que le décompte des voix est conforme aux prescriptions légales et que les conditions de l’autorisation à agir en justice sont en l’espèce remplies, dès lors qu’elle est suffisamment précise. Il indique que le restaurant ne respecte pas le règlement sanitaire de la Ville de [Localité 20], que les nuisances olfactives et sonores sont établies et caractérisent un trouble anormal de voisinage justifiant cette action en justice. Enfin, sur la mention relative au nettoyage de la courette, il soutient que si elle ne figurait effectivement pas dans le projet de résolution, il s’agit d’une question indissociable de la résolution dès lors qu’il s’agit d’une conséquence directe du trouble anormal de voisinage dénoncé.

Sur ce,

— sur le décompte des voix

L’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :

« Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. »

L’article 17-1 dispose quant à lui que :

« L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté. »

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée du 6 octobre 2022 que :

—  9 copropriétaires étaient présents et représentés représentant 391 sur 1.051 tantièmes dont 5 votant par correspondance,

—  23 copropriétaires étaient absents représentant 660 sur 1.051 tantièmes, leurs noms et tantièmes respectifs étant précisés.

Or la résolution n°6 mentionne que :

—  9 copropriétaires ont voté pour représentant 391 tantièmes,

—  9 copropriétaires ont voté contre représentant 391 tantièmes, leurs noms et tantièmes associés étant précisés.

Le tribunal relève que la somme des copropriétaires favorables (9) et opposants (9) est incompatible avec la mention des copropriétaires présents à l’ouverture de l’assemblée (9), aucune arrivée en cours d’assemblée n’étant mentionnée. En effet, il se déduit du procès-verbal que 18 copropriétaires ont pris part au vote de la résolution n°6 alors que seuls 9 copropriétaires étaient présents ou représentés lors de cette assemblée.

Décision du 29 août 2025

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Si l’article 17 du décret précité n’impose pas la mention du nom des copropriétaires ayant voté favorablement, l’identification de ceux-ci pouvant être établie par différence avec ceux ayant voté contre, cette reconstitution est en l’espèce impossible dès lors que la feuille de présence n’est pas produite aux débats et que le total des personnes ayant pris part au vote de cette résolution est différent du nombre de copropriétaires présents ou représentés à l’ouverture de l’assemblée.

Cette irrégularité ne pouvant être couverte par la reconstitution des votes et le tribunal n’étant dès lors pas en mesure de vérifier que les conditions du recours à la passerelle de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 étaient en l’espèce réunies, la résolution n°6 sera annulée sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l’indivision [N].

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les consorts [N] seront dispensés de toute participation aux frais communs de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/15172 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRBN

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 21] ;

DÉBOUTE M. [T] [N], Mme [K] [N] et M. [W] [N] de leur demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale dy syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] du 6 octobre 2022 ;

ANNULE la résolution n°6 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] du 6 octobre 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à M. [T] [N], Mme [K] [N] et M. [W] [N] ensemble la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que M. [T] [N], Mme [K] [N] et M. [W] [N] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à [Localité 20] le 29 août 2025

La greffière La présidente