TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

N° RG 25/00908 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSUQ

Minute :

JUGEMENT

DU 27 AOUT 2025

AFFAIRE :

[K] [O]

C/

[P] [U]

Copies certifiées conformes

— M^e NAUX

— Mme [U]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e NAUX

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEUR :

Madame [K] [O]

demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Bertrand NAUX de la SELARL BNA, avocats au barreau de NANTES

__________________________________________________________

DEFENDEUR :

Madame [P] [U]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : David HAZAN

CADRE GREFFIER : Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 25 juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 août 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Par acte sous seing-privé du 1er novembre 2024, Mme [K] [O] a consenti à Mme [P] [U] un bail à usage d’habitation sur un bien situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Le 27 janvier 2025, Mme [K] [O] a fait délivrer à Mme [P] [U] un commandement de payer la somme de 2.250 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie et des loyers échus impayés à cette date, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte du 24 mars 2025, notifié par voie électronique au préfet de la [Localité 9]-Atlantique le 31 mars 2025, Mme [K] [O] a fait assigner Mme [P] [U], au visa de la loi du 6 juillet 1989, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du contrat de bail,

— l’expulsion de Mme [P] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, selon les modalités et délais légaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours,

— la condamnation de Mme [P] [U] au paiement :

— de la somme de 3.650 euros, correspondant aux loyers et charges impayés échus à la date de la délivrance de l’assignation, montant à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat, correspondant au montant du loyer augmenté des charges,

— de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des dépens d’instance et d’exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2025.

Le président a rejeté la demande de renvoi formulée par Mme [P] [U].

Représentée par son avocat, Mme [K] [O] a réitéré oralement les demandes et moyens contenus dans son assignation et précisé que la dette actualisée au jour de l’audience s’élevait à 5.300 euros.

La demanderesse a souligné la mauvaise foi de sa locataire, qu’elle accuse d’avoir produit de faux documents à l’appui de sa demande de logement et qui n’a ni versé le dépôt de garantie prévu par le contrat de bail ni honoré aucun des loyers appelés depuis son entrée dans les lieux.

Mme [P] [U], qui a comparu en personne, n’a pas contesté la dette mais s’est opposée à la demande d’expulsion formulée à son encontre.

La juridiction n’a pas reçu communication du diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de renvoi

La défenderesse a justifié sa demande de renvoi par son souhait de bénéficier de l’assistance d’un avocat.

Elle a toutefois indiqué n’avoir effectué aucune démarche en ce sens, ni auprès d’un conseil, ni auprès du bureau d’aide juridictionnelle.

Dans ces conditions et alors qu’un loyer n’est honoré depuis le début du contrat de bail, la demande de renvoi formulée par la demanderesse doit être considérée comme dilatoire et sera donc rejetée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, l’assignation et la date d’audience ont été portées à la connaissance du préfet de la [Localité 9]-Atlantique le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement du dépôt de garantie ou des loyers et charges échus, le contrat pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement resté sans effet.

Par exploit du 27 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [P] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.250 euros correspondant au montant du dépôt de garantie et des loyers et charges impayés à cette date. Ce commandement respecte les dispositions légales susvisées.

Le montant du dépôt de garantie exigé par la bailleresse est supérieur à celui prévu par la loi.

Toutefois, le commandement de payer reste valable pour la partie de la dette qui n’est pas contestable, de sorte que l’absence de tout paiement dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement impose de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 17 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Mme [K] [O] à compter du 17 mars 2025, Mme [P] [U] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

La défenderesse s’oppose à son expulsion mais ne formule aucun moyen opérant à l’appui de sa demande.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, l’expulsion de Mme [P] [U], et de tous occupants de son chef.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 421-1 du Code des procédures civiles d’exécution, par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L. 131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

Il résulte en l’espèce du procès-verbal de dépôt de plainte du 15 janvier 2025 que Mme [P] [U] a adressé à la bailleresse un chèque de 900 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie, lequel a été rejeté en raison de la clôture du compte tiré.

Par la suite et jusqu’à ce jour, la locataire n’a adressé aucun versement à la bailleresse.

Dans le cadre de la présente procédure, elle n’a réceptionné aucun des différents courriers et actes de procédure transmis par Mme [K] [O].

Ces éléments caractérisent la mauvaise foi de Mme [P] [L], qui a délibérément souscrit un contrat de bail qu’elle savait ne pas être en mesure d’honorer.

Compte tenu de ces circonstances particulières et alors que la bailleresse est âgée de plus de 70 ans et présente de ce fait une forme de vulnérabilité, il convient d’assortir la décision d’expulsion d’une astreinte, selon les modalités précisées au dispositif.

Il sera précisé que la trêve hivernale ne fait pas obstacle à l’application de cette astreinte, qui n’est pas une mesure d’exécution forcée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 10], depuis le 17 mars 2025, Mme [P] [U] cause au bailleur un préjudice, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur apporte la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er novembre 2024, ainsi qu’un dernier décompte faisant état d’une dette locative d’un montant de 4.400 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au titre de l’occupation du bien jusqu’au 30 juin 2025, montant arrêté au 25 juin 2025.

Mme [P] [U] sera condamnée à verser cette somme à Mme [K] [O], avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

En ne versant pas le dépôt de garantie, la locataire a commis une faute, qui n’ouvre cependant pas droit à créance au profit de la bailleresse. La demande en paiement au titre du dépôt de garantie sera donc rejetée.

Sur les dépens

Mme [P] [U], succombant à l’instance, en supportera les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Mme [P] [U], partie perdante, sera condamnée à verser à Mme [K] [O] une somme que l’équité commande de fixer à 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE, à compter du 17 mars 2025, l’acquisition au profit de Mme [K] [O], de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Mme [P] [U] le 1er novembre 2024 sur l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] ;

DIT que Mme [P] [U] devra libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 10] dans un délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard une fois passé ce délai dans la limite de trois mois ;

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [U] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 10] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Mme [P] [U] à payer à Mme [K] [O], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

CONDAMNE Mme [P] [U] à verser à Mme [K] [O] la somme de 4.400 euros euros correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au titre de l’occupation du logement jusqu’au 30 juin 2025, décompte arrêté le 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [P] [U] à verser à Mme [K] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [U] aux dépens d’instance et d’exécution, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de la [Localité 9]-Atlantique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 8] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER D. HAZAN