DU : 26 Février 2025

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ORDONNANCE DE REFERE

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Demande de réinscription après radiation ou caducité

AFFAIRE :

[V]

C/

[S]

Répertoire Général

N° RG 25/00040 – N° Portalis DB26-W-B7J-IG3D

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Expédition exécutoire le : 26 Février 2025

à : M^e Wacquet

à : M^e Lenoir

à :

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Expédition le :

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à : Expert X2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AMIENS

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ORDONNANCE DE REFERE

du

VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

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Nous, ERIC BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, adjoint administratif faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [O] [V]

née le 07 Novembre 1966 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Anissa ABDELLATIF, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR(S) -

ET :

Monsieur [K] [S]

né le 16 Février 1974 à [Localité 6] (PAKISTAN)

de nationalité Pakistanaise

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Pascal LENOIR, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Edith DIAS FERNANDES, avocat au barreau d’AMIENS

— DÉFENDEUR(S) -

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé en date du 25 juillet 2024 délivrée par Madame [O] [V] à Monsieur [K] [S], au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, aux fins de :

Dire et juger Madame [O] [V] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes ;En conséquence,Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial par l’effet du commandement de payer en date du 18 mars 2024 demeuré infructueux ;Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [K] [S] et de tous occupants de son chef, ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés avec si besoin le recours à un serrurier et à la force publique ;Ordonner aux frais de Monsieur [K] [S], le transport et le stockage des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meuble, en garantie des sommes dues au profit de la bailleresse ;Condamner Monsieur [K] [S] à payer, à titre provisionnel, à Madame [O] [V], la somme de 22.452,82 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, au titre de l’arriéré de loyers, sans préjudice de tout autre dû, montant à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir ;Fixer au montant du loyer global mensuel, l’indemnité mensuelle d’occupation que restera devoir le défendeur à la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et complète des lieux loués ;Rappeler l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Monsieur [K] [S] au versement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré par Me [D] [N], Commissaire de Justice ;Débouter Monsieur [K] [S] de toutes fins ou prétentions plus amples ou contraires ;

Vu l’ordonnance de référé en date du 18 décembre 2024 prononçant la radiation de l’affaire ;

Vu le courrier en date du 19 décembre 2024 par lequel le conseil de Madame [O] [V] a sollicité la réinscription de l’affaire ;

L’affaire a été entendue à l’audience du 12 février 2025.

Madame [O] [V] a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :

Dire et juger Madame [O] [V] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes ;En conséquence,Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial par l’effet du commandement de payer en date du 18 mars 2024 demeuré infructueux ;Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [K] [S] et de tous occupants de son chef, ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés avec si besoin le recours à un serrurier et à la force publique ;Ordonner aux frais de Monsieur [K] [S], le transport et le stockage des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meuble, en garantie des sommes dues au profit de la bailleresse ;Condamner Monsieur [K] [S] à payer, à titre provisionnel, à Madame [O] [V], la somme de 32.210 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, au titre de l’arriéré de loyers, sans préjudice de tout autre dû, montant à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir ;Fixer, également par provision, au montant du loyer et des charges, majorée de 50%, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération totale et effective des lieux, outre une astreinte de 150 euros par jour de retard ; Rappeler l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ;Débouter Monsieur [K] [S] de sa demande tendant à voir écarter sa dette et son expulsion sur le fondement d’une exception d’inexécution ; Débouter Monsieur [K] [S] de sa demande de délais de paiement ; Débouter Monsieur [K] [S] de sa demande de condamnation de Madame [O] [V] à la réalisation de travaux sous astreinte ; Condamner Monsieur [K] [S] au versement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré par Me [D] [N], Commissaire de Justice ;Débouter Monsieur [K] [S] de sa demande de condamnation de Madame [O] [V] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ; Débouter Monsieur [K] [S] de toutes fins ou prétentions plus amples ou contraires ;

Monsieur [K] [S] a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :

A titre principal :Débouter Madame [O] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Juger Madame [O] [V] de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer en date du 18 mars 2024 ;Dire et juger que l’absence de bonne foi de la bailleresse constitue une contestation sérieuse faisant obstacle au constat de la clause résolutoire en référé ;En conséquence, dire n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire ensuite du commandement délivré le 18 mars 2024 ainsi que sur les demandes subséquentes ;Constater que Madame [O] [V] a manqué à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil qui impose au bailleur de s’assurer que le locataire puisse exercer son activité pendant toute la durée du bail ;Dire que la contestation de Monsieur [K] [S] de son obligation de s’acquitter des loyers et charges en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil présente un caractère sérieux ;En conséquence, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [V] de condamnation au paiement d’une provision de 22.452,82 euros à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de mars 2024 inclus ;A titre subsidiaire :Juger que Monsieur [K] [S] pourra se libérer de son obligation de payer les sommes dues à Madame [O] [V] en 24 mensualités, la première intervenant dans les huit jours de la signification de la décision ;Juger que les versements qui interviendront dans les conditions sus-indiquées s’imputeront en premier lieu sur le principal de la somme faisant l’objet de délais ;Juger que durant les délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; Juger qu’une fois les délais respectés les effets de la clause résolutoire seront anéantis ;A titre reconventionnel :Ordonner les travaux de mise aux normes de l’installation électrique et des canalisations de la cave qui entrainent des dégâts des eaux et du local cuisine, avec une astreinte à hauteur de 200 euros à compter de la décision à venir par jour de retard ;En tout état de cause :Sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, condamner Madame [O] [V] aux entiers dépens ;Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Madame [O] [V] à payer à Monsieur [K] [S] la somme de 5.000 euros.

Vu les dernières écritures déposées par les parties ;

L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 26 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les « Dire et juger » et les « Constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Il en est de même des « Donner acte » ou des demandes consistant à « s’associer » à une autre dépourvus de toute valeur juridique.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Monsieur [K] [S] discute le jeu de la clause résolutoire en application du commandement de payer délivré le 18 mars 2024. Elle fait valoir qu’il a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse alors que la vétusté des canalisations et du local cuisine était connue de cette dernière, qu’elle n’a pas donné suite à ses demandes à ce titre et que, devant le manquement à ses obligations contractuelles visées par l’article 1719 du code civil, il a été contraint de suspendre le paiement des loyers en application du principe de l’exception d’inexécution énoncé à l’article 1219 du même code.

S’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de porter une appréciation sur la loyauté du bailleur, il est constant que le commandement de payer doit avoir été délivré de bonne foi pour que le juge des référés puisse constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [K] [S] a alerté Madame [O] [V] de la présence d’eau dans la cave dès le 31 octobre 2021 (pièce 2 du preneur), que cette situation persistait au 26 février 2024, date du courrier adressé par le preneur à la bailleresse lui demandant une intervention urgente pour réparer les installations du restaurant en regard des fuites d’eau persistantes du plafond dans la cuisine et du vieillissement des canalisations entrainant des inondations répétées dans la cave (pièce 8 du preneur).

C’est donc à tort que la bailleresse indique que le preneur n’avait jamais mis en exergue de réelles difficultés au sein de son local avant de se voir opposer ses défauts de paiement. Alors que le preneur aurait cessé de régler les loyers à compter du mois de juillet 2022, Madame [O] [V] ne justifie d’aucune mise en demeure préalable à ce titre, ni de réelles actions entreprises pour mettre fin aux désordres allégués avant la délivrance du commandement de payer le 18 mars 2024, se contentant de faire état de tentatives de passages du plombier au local (pièce 10 de la bailleresse) et d’évoquer un éventuel remplacement des colonnes d’eaux usées lors d’une assemblée générale de la copropriété dont la date n’est pas précisée (pièce 11 de la bailleresse).

Il s’ensuit que le commandement de payer ne peut être regardé comme délivré de bonne foi par la bailleresse. Il fait d’évidence suite au courrier adressé par Monsieur [K] [S] le 26 février 2024. Il n’a été précédé d’aucune mise en demeure. Il n’est même pas justifié par Madame [O] [V] d’une demande claire en paiement de l’arriéré, alors que plusieurs échanges ont eu lieu antérieurement entre bailleur et preneur.

Le commandement litigieux sera donc privé d’effet quant au jeu de la clause résolutoire et de rejeter en conséquence la demande d’expulsion comme prévu au présent dispositif.

Sur les demandes de provisions :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le Président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

Madame [O] [V] sollicite la condamnation par provision de Monsieur [K] [S] à lui payer la somme de 32.210 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, au titre de l’arriéré de loyer, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, majorée de 50%, à compter de la présente ordonnance et jusqu’à libération totale et effective des lieux, sous astreinte.

Au regard de ce qui précède, la demande d’indemnité d’occupation ne peut qu’être rejetée.

Quant à l’arriéré de loyer, outre les développements qui précèdent et notamment l’information donnée à la bailleresse dès la fin de l’année 2021 sur l’existence des fuites, Monsieur [K] [S] produit un constat de commissaire de justice du 5 août 2024 relevant des traces d’humidité et d’infiltrations dans la cave et l’absence d’isolation des plaques du plafond et des murs extérieurs de la véranda donnant accès à la cuisine, ainsi qu’un compte-rendu de visite du Service Hygiène-Prévention-Environnement de la Mairie d'[Localité 3] du 29 juillet 2024 concluant à un « fort doute sur la conformité de l’installation électrique au sein de ce restaurant » (pièces 4 et 5). Sans que le juge des référés n’ait à trancher le débat engagé sur la colonne d’eaux usées qui serait fuyarde et de l’installation électrique qui serait non conforme, ces éléments constituent une contestation suffisamment sérieuse au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile de la créance alléguée par madame [O] [V].

Il s’ensuit que l’ensemble des demandes de provisions sera rejeté.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte :

Au cas précis, Monsieur [K] [S] sollicite du juge des référés qu’il ordonne les travaux de mise aux normes de l’installation électrique et des canalisations de la cave qui entrainent des dégâts des eaux et du local cuisine, avec une astreinte à hauteur de 200 euros à compter de la décision à venir par jour de retard.

Toutefois, si le litige justifie le rejet des demandes d’expulsion et de provisions, il ne permet pas de tenir pour non sérieusement contestable l’obligation dont se prévaut le preneur en l’absence de certitude sur la cause et l’étendue des désordres invoqués.

La demande de réalisation des travaux sous astreinte sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [O] [V] qui voit le principal de ses demandes rejetées sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

A ce titre, Madame [O] [V] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [S] à lui payer la somme de 5.000 euros.

Monsieur [K] [S] sollicite également la condamnation de Madame [O] [V] à lui payer la somme de 5.000 euros.

Au cas précis, l’équité et la nature du litige commandent malgré l’issue du litige, de rejeter les au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu le bail commercial signé entre les parties avec effet le 1er juillet 2019 ;

Vu le commandement de payer en date du 18 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire et en conséquence rejette la demande d’expulsion ;

REJETTE les demandes de provisions de Madame [O] [V] ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [V] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à AMIENS les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT