TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10222 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HVR

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 05 février 2025

DEMANDERESSE

Association ADEF HABITAT,19/21 [Adresse 7], représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4]

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10222 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HVR

FAITS ET PROCEDURE

L’association ADEF HABITAT propose des logements foyers dans des résidences sociales pour l’habitation principale du résident .

Par acte à effet au 05/01/2015, l’Association POUR LE DEVELOPPEMENT DES FOYERS ( ADEF) a conclu un contrat de résidence, en conférant à M. [E] [Z] la jouissance de locaux meublés à usage d’habitation, situés [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 496.87 euros. Le règlement intérieur a été signé de M. [E] [Z].

Par LRAR du 17/10/2023 , M. [E] [Z] a été informé de la présence d’une personne en plus dans le logement avec lit supplémentaire constatée le 09/10/2023 et il lui a été rappelé l’article 9 du règlement intérieur .

Selon procès-verbal de constat de M^e DONSIMONI du 06/11/2023 , il est noté une présence d’une personne qui indique être M. [E] [Z] et présente une pièce d’identité , qui a exposé demeurer avec son fils dans le logement.

Par lettre du 08/12/2023 reçue le 20/12/2023, l’Association ADEF HABITAT a mis en demeure M. [E] [Z] de régulariser la situation de suroccupation des lieux qui contrevient aux règles définies au règlement intérieur, dans le délai d’un mois.

Par acte du 25/10/2024 , l’Association ADEF HABITAT a assigné M. [E] [Z] aux fins de :

A titre principal :

Voir constater la violation par M. [E] [Z] de ses obligations au titre du contrat de résidence et du règlement intérieur, en matière d’hébergement de tiersvoir constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire que M. [E] [Z] est devenu occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la mise en demeure ou à défaut un mois après la signification de la présente assignation

A titre subsidiaire :Voir constater les manquements graves et répétés de M. [E] [Z] à ses obligations contractuelles Voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter de la décision

En tout état de cause :Voir rejeter toute demande de délai de grâce Voir qu’à défaut de libération des lieux dans les 48 heures à compter de la signification du jugement, il sera procédé à l’expulsion de M. [E] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef , sous peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement Voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur , décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai règlementaire aux frais , risques et péril de M. [E] [Z] voir condamner M. [E] [Z] au paiement à l’Association ADEF HABITAT:

— d’une indemnité d’occupation égale à la redevance mensuelle actuelle , majorée d’un forfait pour charges de 15% du montant des charges et prestations individuelles , à compter de la résolution du contrat et jusqu’à libération des lieux,avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat de résidence

— d’une somme de 200 euros de dommages et intérêts

— d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de l’assignation, et des actes subséquents tendant à la libération des lieux .

A l’audience du 21/11/2024, l’Association ADEF HABITAT maintient toutes ses demandes, en faisant valoir la poursuite de la suroccupation des lieux selon PV de constat du 29/03/2024, lors duquel a été constatée la présence de son fils dans le logement . Elle fait valoir qu’il n’a pas été donné d’autorisation par oral pour cet hébergement. Elle s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux, précise qu’il n’existe aucune dette.

M. [E] [Z] a comparu. Il explique ne pas connaître de personne s’appelant [G] mais reconnait héberger son fils [D] du fait qu’il a effectué une demande de logement social , ainsi que son fils , sans qu’ils en aient obtenu à ce jour, et ce , depuis deux ans. Il explique qu’il avait obtenu par oral une autorisation d’une dame , qui est partie depuislors et qui avait donné les clés du local vélo à son fils. Il sollicite des délais pour quitter les lieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation de la convention par acquisition de la clause résolutoire :

La mise en demeure du 17/10/2023 a constitué un rappel de l’article 9 du règlement intérieur.

La mise en demeure du 08/12/2023 a été reçue le 20/12/2023 ; elle a été délivrée conformément aux dispositions de l’article 14 du contrat de résidence , qui prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de manquements aux stipulations du contrat , notamment en cas d’impayé lorsque 3 termes mensuels consécutifs sont impayés ou en cas de paiement partiel , lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel du loyer à acquitter reste dû , en cas de manquement grave ou répétés aux dispositions du règlement intérieur .

Or le logement foyer est soumis aux dispositions de l’article R633-3 II du code de la construction et de l’habitation, qui dispose :

le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation sous réserve d’un délai de préavis :a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’un obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque 3 termes consécutifs , correspondant au total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives , sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité

En vertu de l’article 669 du Code de Procédure Civile, la date de réception d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ; cette seule date permet de faire courir le délai d’un mois opposable au débiteur de l’obligation, en cas de non- respect, délai qui figure dans la notification, et la seule présentation de la LRAR ne peut valoir notification.

Par ailleurs l’article R633-3 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose également que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par LRAR.

La LRAR du 08/12/2023 a été reçue le 20/12/2023. Mais elle ne rappelle pas expressément la clause résolutoire du contrat de résidence , si bien que les conditions de l’article 1225 dernier alinéa du code civil ne sont pas remplies, puisque celui-ci dispose « la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Il est demandé de voir dire que cette résiliation a pris effet un mois après l’assignation , subsidiairement.

Or la clause résolutoire a pour objet de constater la résiliation de plein droit à la suite d’un acte de procédure qui impartit ce délai d’un mois pour payer les sommes qui doivent correspondre aux sommes prévues par l’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation ou mettre fin au manquement reproché.

L’assignation ne peut donc valoir acte de procédure valant mise en demeure préalable , alors que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution, en application de l’article 1225 du code civil .

L’Association ADEF HABITAT sera déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat :

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Le manquement à l’obligation se conformer au règlement intérieur pour l’hébergement de tiers est fondé sur deux procès-verbaux de constats de commissaire de justice du 06/11/2023 et 29/03/2024. Les commissaire de justice se sont fait remettre les pièces d’identité des occupants des lieux mais ne sont pas entrés dans le logement , faute d’ordonnance sur requête du juge le leur permettant . Mais ils ont rencontré dans les lieux la personne se présentant comme titulaire du contrat, M. [E] [Z] le 06/11/2023, qui a bien reconnu occuper les lieux avec son fils.

La déclaration de la personne rencontrée sur place le 29/03/2024 est cependant insuffisante en terme probatoire, faute d’ordonnance sur requête autorisant la présentation de pièce d’identité.

Mais par ailleurs, M. [E] [Z] confirme cette occupation par son fils avec lui depuis deux ans , faute d’obtention de logement social.

Il résulte de ces éléments des preuves suffisantes de manquement grave ou répété au règlement intérieur, alors que les autorisations à donner pour héberger des tiers et la limitation dans le temps de ces autorisations ont pour but d’assurer la sécurité de l’ensemble des résidents des logements foyers .

Il convient donc de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter du présent jugement.

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [E] [Z] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. L’astreinte n’est pas nécessaire en l’état des pièces produites.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [E] [Z] à défaut de local désigné , le sort des meubles étant régi par les article L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de l’Association ADEF HABITAT , il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [E] [Z] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant de la redevance majorée de 10% et des charges qui auraient été payés si le contrat s’était poursuivi et de condamner M. [E] [Z] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Aucune demande n’est formée pour des arriérés de redevance.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-5 du code civil, la clause pénale est réduite si elle est manifestement excessive, même d’office.

La clause pénale du contrat prévoit une indemnité forfaitaire de 200 euros en cas de manquements répétés aux obligations du contrat ou du règlement intérieur, justifiant l’envoi d’une nouvelle mise en demeure valant acquisition de la clause résolutoire .

Il a été nécessaire pour l’Association ADEF HABITAT d’adresser une mise en demeure à M. [E] [Z], qui, si elle ne vaut pas acquisition de la clause résolutoire du contrat, faute de rappel de celle-ci comme statué ci-avant, a cependant explicité qu’elle envisageait sa mise en œuvre , en raison de présence de tiers et matelas supplémentaires dans le logement, à plusieurs reprises .

Les désagréments qui en résultent justifient l’application de cette clause pénale , qui apparaît manifestement excessive , eu égard à la seule suroccupation constatée.

Il convient de condamner M. [E] [Z] à payer à l’Association ADEF HABITAT la somme de 100 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations , des situations respectives du propriétaire et de l’occupant , notamment en ce qui concerne l’âge , la santé , la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an.

M. [E] [Z] fait état de ses demandes de logement social pour demander des délais pour quitter les lieux.

L’Association ADEF HABITAT s’y oppose .

En l’absence de dette et eu égard à cette demande de logement social, il convient d’accorder à M. [E] [Z] un délai supplémentaire de 4 mois pour quitter les lieux sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation , à peine de déchéance des délais accordés.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [E] [Z] à payer à l’Association ADEF HABITAT la somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [E] [Z] aux dépens, incluant le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DEBOUTE l’Association ADEF HABITAT de sa demande en acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties portant sur les lieux situés [Adresse 2]

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre les parties portant sur les lieux situés [Adresse 3] à compter du présent jugement

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des redevances majorée de 10% et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le contrat avait continué,

CONSTATE l’absence de demande au titre d’un arriéré de redevance

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à l’Association ADEF HABITAT la somme de 100 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’Association ADEF HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution , sans astreinte

AUTORISE l’Association ADEF HABITAT à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [E] [Z] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

ACCORDE à M. [E] [Z] un délai supplémentaire de 4 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation à sa date, à peine de déchéance en cas de non-respect,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [E] [Z] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à l’Association ADEF HABITAT la somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT